Durée du crédit immobilier : 15, 20 ou 25 ans, comment choisir ?

Le cadre réglementaire : 25 ans, avec des exceptions encadrées

Depuis le 1er janvier 2022, la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques deux critères. Le second porte directement sur la durée : « la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d'amortissement dans des cas où l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit) » (Source).

La foire aux questions du HCSF précise les cas où ce différé est admis :

• l'achat ou la construction d'un logement neuf (vente en l'état futur d'achèvement, contrat de construction de maison individuelle, contrat de promotion) ;
• l'achat dans l'ancien accompagné de travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération.

Le crédit reste alors conforme si sa durée totale ne dépasse pas 27 ans et sa durée d'amortissement 25 ans. Au-delà, le prêt ne peut être accordé que dans la marge de dérogation dont dispose chaque banque (20 % de sa production trimestrielle), à sa libre appréciation.

Ce que la durée change, en chiffres

Pour isoler l'effet de la durée, le tableau ci-dessous garde le même taux (3,5 %, hors assurance) sur un emprunt de 200 000 €. Calculs ICITOO, arrondis.

Deux lectures possibles de ce tableau :

• Allonger la durée fait baisser la mensualité et permet d'emprunter davantage avec les mêmes revenus.
• Raccourcir la durée réduit fortement le coût total. L'ANIL le résume ainsi : « Si vous optez pour une durée longue, l'amortissement du prêt est plus lent et le montant des intérêts est plus élevé » (Source).

Le revenu minimal indiqué est un plancher théorique : le HCSF compte l'assurance emprunteur et tous vos autres crédits dans les 35 %, et chaque banque apprécie aussi le reste à vivre. Pour votre propre cas, utilisez le simulateur.

Le taux dépend aussi de la durée

En pratique, les durées courtes obtiennent des taux plus bas. Les statistiques publiées par la Banque de France pour le 2e trimestre 2026 le montrent sur les taux effectifs moyens (TAEG) des prêts à taux fixe :

Le taux d'usure est le plafond légal que le TAEG de votre offre ne peut pas dépasser. Il est révisé chaque trimestre : de nouveaux seuils s'appliquent à partir du 1er octobre 2026. Point d'attention : un prêt de 19 ans relève d'une catégorie d'usure plus basse qu'un prêt de 20 ans. Raccourcir d'un an fait donc baisser le plafond : un TAEG accepté à 20 ans peut devenir trop élevé à 19 ans.

L'âge en fin de prêt : l'effet caché de la durée sur l'assurance

La durée fixe l'âge auquel vous finirez de rembourser, et cet âge compte pour l'assurance emprunteur. Selon Service Public, l'assureur ne peut exiger aucune information sur votre santé lorsque deux conditions sont réunies : le montant cumulé de vos crédits immobiliers ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur, et le remboursement se termine avant vos 60 ans.

Exemple : à 38 ans, un prêt de 180 000 € sur 20 ans se termine à 58 ans, sans questionnaire de santé ; le même prêt sur 25 ans se termine à 63 ans, et l'assureur peut alors vous interroger sur votre santé. Pour une personne qui a un antécédent médical, ce choix de durée peut changer le coût de l'assurance, voire l'accès au prêt. Plus de détails dans notre guide Assurance emprunteur : la loi Lemoine et comment changer.

Choisir sa durée en cinq étapes

1. Fixez votre mensualité maximale. Calculez 35 % de vos revenus nets avant impôt, puis retirez vos crédits en cours et une estimation de l'assurance. La méthode détaillée est dans Capacité d'emprunt et taux d'endettement.
2. Testez au moins trois durées (par exemple 15, 20 et 25 ans) et notez pour chacune la mensualité et le coût total.
3. Gardez une marge. Une mensualité juste sous 35 % laisse peu de place à un imprévu : une durée un peu plus longue avec une marge de sécurité peut être plus prudente.
4. Comparez les offres au même montant et à la même durée, sur le TAEG et non sur le seul taux nominal. Service Public rappelle que le TAEG ne permet de comparer des offres qu'à montant emprunté identique.
5. Vérifiez la souplesse du contrat. Selon l'ANIL, un prêt à taux fixe peut prévoir des mensualités modulables, avec une incidence sur la durée. Regardez aussi les indemnités de remboursement anticipé : elles déterminent ce que coûtera un raccourcissement ultérieur.

Cas particuliers

• Achat sur plan ou construction : le différé d'amortissement pendant les travaux entre dans le calcul de la durée totale (27 ans au plus dans le cadre HCSF). Voir Acheter un logement neuf sur plan (VEFA).
• Plusieurs prêts dans un même plan de financement (prêt principal, PTZ, prêt Action Logement) : leurs durées peuvent différer. L'ANIL décrit le « lissage » qui ajuste le prêt principal pour que le total des mensualités reste constant.
• Emprunteur proche de la retraite : les revenus retenus sont ceux du jour de l'octroi, sans hypothèse de baisse, selon la FAQ du HCSF . La même FAQ rappelle toutefois que d'autres critères peuvent être pris en considération par chaque banque, qui reste libre d'intégrer le passage à la retraite dans son analyse.
• Durée trop courte pour vos revenus : si une mensualité élevée vous place au-delà de 35 %, la banque ne peut accorder le prêt qu'au titre de sa marge de dérogation.

Les erreurs à éviter

• Choisir 25 ans par réflexe, sans avoir chiffré le surcoût par rapport à 20 ans.
• Comparer une offre à 20 ans et une offre à 25 ans sur le seul TAEG : un TAEG plus bas sur une durée plus longue peut coûter plus cher au total.
• Oublier l'assurance dans la mensualité : elle compte dans les 35 %.
• Compter sur une renégociation future pour corriger une durée mal choisie : elle dépendra des taux du moment. Voir Rachat de crédit immobilier : quand et pourquoi.

Qui consulter

L'ADIL de votre département peut vérifier gratuitement votre plan de financement et vos simulations. Un courtier ou plusieurs banques mises en concurrence vous donneront des propositions chiffrées pour chaque durée : voir Obtenir le meilleur taux de crédit immobilier.

En cas de doute sur la durée ou les clauses de votre offre, faites-la relire par l'ADIL ou par un professionnel indépendant avant de l'accepter.

Sources

• Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière (economie.gouv.fr), consulté le 27 septembre 2026
• FAQ sur la décision D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière, consulté le 27 septembre 2026
• Taux d'usure - 2026-Q3 — Banque de France, consulté le 27 septembre 2026
• Contrat de crédit immobilier — ANIL, consulté le 27 septembre 2026
• Assurance d'un crédit immobilier : à quoi sert la convention Aeras ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Je veux obtenir un crédit immobilier — Service Public, consulté le 27 septembre 2026