Prêt relais : fonctionnement, calcul et risques avant d'acheter

Comment fonctionne un prêt relais

Action Logement le décrit comme « une avance financière sur le produit de la future vente du bien actuel » (Source). Concrètement :

• Pendant l'attente, vous payez en principe les intérêts chaque mois (différé partiel), plus l'assurance emprunteur.
• À la vente, le prix encaissé rembourse le capital du relais.
• Le montant est limité à une fraction de la valeur estimée, pour laisser une marge si le prix de vente baisse.
• La durée est d'un an, renouvelable éventuellement une fois : le relais doit être remboursé au plus tard dans les deux ans.

Les formules proposées

Différé partiel ou différé total

Avec le différé partiel, vous payez les intérêts chaque mois : c'est, selon Action Logement, la solution la moins coûteuse. Avec le différé total, vous ne payez rien avant la vente, mais les intérêts se capitalisent et produisent eux-mêmes des intérêts : la note finale est plus élevée.

Un exemple de calcul

Hypothèses : votre logement actuel est estimé 300 000 € ; il reste 60 000 € à rembourser sur son crédit ; vous achetez un bien à 380 000 € frais compris, avec 20 000 € d'apport. La banque retient 70 % de l'estimation, comme dans l'exemple publié par Action Logement. Calculs ICITOO, arrondis.

Tant que le bien n'est pas vendu, vous payez la mensualité du prêt complémentaire et les intérêts du relais. C'est ce budget cumulé qu'il faut tester sur plusieurs mois, et non la seule mensualité finale.

Pour le taux, un plafond s'impose : le TAEG d'un prêt relais ne peut pas dépasser le taux d'usure, fixé par la Banque de France à 6,39 % pour les prêts relais du 1er juillet au 30 septembre 2026. Ce seuil est révisé chaque trimestre.

Ce que prévoit la réglementation

• Hors du champ des règles du HCSF. La foire aux questions du Haut Conseil de stabilité financière est explicite : « Les prêts relais constituent un endettement transitoire, dont la maturité est limitée (généralement à deux ans) » (Source). Le remboursement de leur capital est exclu du calcul du taux d'effort de 35 %, et les intérêts le sont aussi lorsque la quotité de financement ne dépasse pas 80 %.
• La quotité se calcule sur la valeur nette. C'est le rapport entre le montant du relais et la valeur du bien mis en vente, diminuée du capital restant dû. Dans l'exemple : 150 000 ÷ (300 000 − 60 000) = 62,5 %, donc sous le seuil de 80 %.
• Assurance et santé. Pour une résidence principale, les seuils de la convention Aeras (420 000 € pour le troisième niveau d'examen et la grille de référence) s'apprécient hors montant du prêt relais, selon Service Public.
• Remboursement anticipé. Action Logement indique que « le crédit relais est exonéré de pénalités en cas de remboursement anticipé ». Vérifiez-le dans votre offre, comme les éventuelles indemnités du prêt complémentaire si vous le remboursez en partie avec le prix de vente.

Les risques, et comment les limiter

Ne pas vendre dans les délais

À l'échéance, Action Logement décrit trois issues : négocier une prorogation d'un an au plus, baisser le prix pour vendre, ou, en dernier recours, voir le relais transformé en prêt amortissable qui s'ajoute au prêt complémentaire. En cas d'impossibilité de rembourser ce dernier, la banque peut agir en justice pour récupérer les sommes dues.

Vendre moins cher que prévu

Comme la banque ne prête qu'une fraction de l'estimation, une baisse modérée du prix reste en général absorbée. Au-delà, le prix de vente ne couvre plus le relais et le crédit encore en cours sur le bien : la différence reste à votre charge.

Les bons réflexes

1. Faites estimer votre bien par des professionnels avant de signer, et confrontez leurs avis aux ventes réelles de votre quartier : voir Estimer son bien immobilier : 5 méthodes fiables et l'outil Estimer mon bien.
2. Mettez en vente avant d'acheter, avec un prix réaliste : un compromis déjà signé rassure la banque et réduit l'incertitude.
3. Chiffrez le pire scénario : 24 mois d'intérêts, un prix inférieur de 15 à 20 %, et les charges des deux logements.
4. Préférez le différé partiel si votre budget le permet.
5. Lisez les clauses de prorogation et de transformation en prêt amortissable avant d'accepter l'offre.
6. Comparez les offres de plusieurs banques : voir Obtenir le meilleur taux de crédit immobilier.

Cas particuliers

• Achat sur plan : la livraison peut intervenir longtemps après l'achat ; articulez le calendrier du relais avec l'échéancier des appels de fonds. Voir Acheter un logement neuf sur plan (VEFA).
• Bien vendu en indivision ou après une séparation : le relais suppose que vous puissiez disposer du prix de vente ; l'accord des autres propriétaires est indispensable.
• Vendre d'abord reste l'option la plus sûre si le marché local est lent : elle évite tout double financement, au prix d'un éventuel logement temporaire.

Qui consulter

L'ADIL de votre département étudie gratuitement votre plan de financement. Les salariés du secteur privé peuvent aussi solliciter le service de conseil en financement d'Action Logement, gratuit. Le notaire, enfin, peut caler les dates de la vente et de l'achat pour réduire la durée du relais.

Avant de signer un prêt relais, faites relire l'offre et votre plan de financement par l'ADIL ou par un professionnel indépendant, surtout si la vente n'est pas encore sous compromis.

Sources

• Crédits relais : fonctionnement, avantages et risques — Action Logement, consulté le 27 septembre 2026
• FAQ sur la décision D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière, consulté le 27 septembre 2026
• Taux d'usure - 2026-Q3 — Banque de France, consulté le 27 septembre 2026
• Crédit immobilier : quels sont les plafonds du taux d'usure à compter du 1er juillet ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Assurance d'un crédit immobilier : à quoi sert la convention Aeras ? — Service Public, consulté le 27 septembre 2026
• Contrat de crédit immobilier — ANIL, consulté le 27 septembre 2026