Le 5e arrondissement est souvent choisi pour sa proximité avec les hôpitaux de la Timone et de la Conception, sa desserte en métro et ses rues de trois-fenêtres. Son marché immobilier se distingue par une grande régularité des prix et une demande locative soutenue. Ce guide présente les chiffres des ventes et leur lecture, les quatre quartiers, les budgets selon la surface, les règles à connaître pour louer, notamment en colocation, et les vérifications à prévoir sur le bâti ancien.
Un marché régulier, légèrement au-dessus de la médiane marseillaise
Les données DVF recensent 5 350 ventes dans le 5e arrondissement entre juillet 2020 et décembre 2024, soit environ 8 % des 67 359 ventes de la ville sur la période. Le prix médian s'établit à 3 333 € le mètre carré, 191 € au-dessus de la médiane marseillaise (3 142 €), ce qui place l'arrondissement au 5e rang sur 16.
Le trait le plus frappant est l'homogénéité du marché : le prix moyen (3 684 €) ne dépasse la médiane que de 351 €, soit environ 10 %. Dans la plupart des autres arrondissements, cet écart est plus élevé, signe de biens de prestige ou au contraire de biens très dégradés. Ici, la majorité des transactions se situe dans une fourchette resserrée. Le volume de ventes a baissé moins qu'au centre : 972 ventes sur les douze derniers mois de la période contre 1 092 sur les douze mois précédents, soit environ 11 % de moins.
Quartiers : quatre variations d'un même faubourg
Baille, traversé par le boulevard du même nom, est le quartier le plus animé, avec ses commerces et la station de métro Baille. Les trois-fenêtres y côtoient des immeubles bourgeois plus hauts.
Le Camas, proche du centre, est dense et vivant, avec des rues étroites de petits immeubles anciens. C'est un secteur apprécié des jeunes actifs et des étudiants, qui rejoignent le centre à pied.
La Conception s'organise autour de l'hôpital du même nom. La demande locative y est portée par le personnel soignant et les étudiants, et les petites surfaces y sont nombreuses.
Saint-Pierre, à l'est, est plus résidentiel, avec des résidences collectives d'après-guerre et quelques maisons. Les appartements y sont en moyenne plus grands et plus récents, avec parfois un parking ou un balcon.
Budget selon le type de bien
Sur la base de la médiane des appartements (3 335 € le mètre carré), hors frais d'acquisition :
- studio de 25 m² : environ 83 375 € ;
- deux-pièces de 45 m² : environ 150 075 € ;
- trois-pièces de 65 m² : environ 216 775 € ;
- quatre-pièces de 85 m² : environ 283 475 €.
Les maisons, plus rares, affichent une médiane de 4 478 € le mètre carré sur 83 ventes, soit environ 447 800 € pour 100 m². Dans l'ancien, les frais d'acquisition sont de l'ordre de 7 à 8 % du prix. Compte tenu de l'homogénéité du marché, ces repères sont ici plus fiables qu'ailleurs, mais l'étage, la présence d'un ascenseur et l'état du logement continuent de faire varier le prix.
Louer ou acheter pour louer : règles et vérifications
La demande locative, soutenue par les hôpitaux, fait du 5e arrondissement un secteur recherché par les investisseurs. Deux formules dominent : la location de petites surfaces à des étudiants ou à de jeunes soignants, et la colocation dans de grands appartements. Avant d'acheter pour louer, vérifiez le DPE : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale ; les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. Les trois-fenêtres anciens, mal isolés sous les toits ou chauffés à l'électricité, sont souvent concernés.
Pour la colocation, le bail et le partage des charges obéissent à des règles précises que l'ANIL et Service-Public.fr détaillent. La location meublée de courte durée suppose une déclaration en mairie et, pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage, souvent assortie d'une compensation.
Les trois-fenêtres forment souvent de petites copropriétés, parfois sans syndic professionnel. Demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et le montant des charges, et vérifiez la tenue effective des assemblées. Contrôlez l'état de la toiture, de la cage d'escalier et des réseaux, et l'existence de travaux votés. Consultez l'état des risques du bien sur Géorisques.
Perspectives
La présence durable des hôpitaux et la desserte en métro donnent au 5e arrondissement une base de demande solide, ce qui explique en partie la régularité de ses prix. Cela ne garantit pas leur évolution : la baisse du volume de ventes observée à Marseille touche aussi l'arrondissement, et la performance énergétique pèsera de plus en plus sur la valeur des logements anciens. Un achat bien négocié, sur un bien au DPE correct, reste la meilleure protection.
