Neuilly-Plaisance associe les bords de la Marne à une gare du RER A qui mène sans changement au centre de Paris et à La Défense. Ce guide s’appuie sur les ventes réellement conclues : 1 456 transactions en cinq ans selon les données DVF du ministère de l’Économie, pour un prix médian de 4 783 € le mètre carré. Il présente les loyers d’annonce de la carte des loyers, le coût complet d’un achat, les règles d’une commune classée en zone tendue et la lecture à faire du léger recul des ventes.
Le marché de Neuilly-Plaisance en chiffres
Sur cinq ans, les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 1 456 ventes à Neuilly-Plaisance. Le prix médian ressort à 4 783 € le mètre carré : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 5 053 €, soit 5,6 % de plus. Cet écart modéré indique un marché assez homogène, où les ventes très au-dessus du lot commun restent peu nombreuses.
À Neuilly-Plaisance, ces valeurs mêlent appartements et maisons, du bord de Marne aux rues plus éloignées de la gare. Elles donnent le niveau de la commune, pas le prix d’une adresse : l’état du logement, son étage, son extérieur et sa performance énergétique font varier le prix d’un bien à l’autre.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique publie un indicateur de loyer d’annonce, charges comprises, pour un logement de référence non meublé proposé au troisième trimestre 2025. Pour un appartement, il atteint 21,6 € par mètre carré, avec un intervalle de prédiction de 18,2 à 25,5 €, mesuré sur la commune. Pour une maison, il s’établit à 18,1 €, entre 13,0 et 25,3 €, mais cette valeur est estimée à une échelle plus large que Neuilly-Plaisance, les annonces de maisons y étant trop peu nombreuses : elle est donc moins fiable. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés.
Les secteurs de Neuilly-Plaisance
Neuilly-Plaisance s’étend jusqu’aux bords de la Marne, à l’est de Paris, en Seine-Saint-Denis. Elle appartient à la Métropole du Grand Paris, au sein du territoire Grand Paris Grand Est. Le nom prête à confusion : Neuilly-sur-Marne, sa voisine, et Neuilly-sur-Seine, dans les Hauts-de-Seine, sont des communes distinctes, avec leurs propres marchés. Vérifiez toujours la commune exacte d’une annonce.
La gare de Neuilly-Plaisance est desservie par la branche de Marne-la-Vallée - Chessy du RER A : elle relie sans changement La Défense et le centre de Paris d’un côté, Marne-la-Vallée de l’autre.
Appartements et maisons ne relèvent pas tout à fait du même marché, et la distance à pied jusqu’à la gare reste un critère majeur pour les actifs. Pour comparer deux secteurs, le plus sûr reste de consulter les ventes réelles rue par rue, que les données DVF rendent publiques.
Le budget complet d’un achat à Neuilly-Plaisance
Au prix médian de 4 783 € le mètre carré, un appartement de 40 m² représente environ 191 000 €, un logement de 60 m² environ 287 000 €, 80 m² environ 383 000 € et 100 m² environ 478 000 €. Ces montants sont des repères : un bien à rénover se négocie en dessous, une maison avec jardin ou un bien refait à neuf peut se situer au-dessus.
Aux quelque 287 000 € d’un 60 m² s’ajoutent les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire : droits de mutation perçus par le département et la commune, émoluments du notaire et débours. Leur montant dépend du prix et du caractère ancien ou neuf du bien ; le simulateur des Notaires de France permet de le calculer avant de faire une offre. S’y ajoutent les frais de garantie et de dossier du crédit, puis les éventuels travaux.
Pour un investissement locatif, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement à Neuilly-Plaisance, 21,6 € par mètre carré charges comprises (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), représente environ 1 300 € par mois pour 60 m², à rapprocher des 287 000 € d’achat ; en zone tendue, ce loyer ne pourra pas être relevé librement au changement de locataire. Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers, référence neutre pour comparer les offres. En copropriété, intégrez les charges courantes, la cotisation au fonds de travaux et les travaux votés, qui figurent dans les documents remis avant la promesse de vente.
Pour une maison, prévoyez l’entretien de la toiture, des extérieurs et du chauffage, qui ne sont pas mutualisés. France Rénov informe gratuitement sur la rénovation énergétique et les aides mobilisables.
Les démarches et obligations
Avant la signature, le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques et pollutions, et, selon l’âge et la nature du logement, constats relatifs au plomb, à l’amiante, à l’électricité, au gaz ou aux termites. L’état des risques est obligatoire ; Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, permet de consulter par adresse les risques connus. Dans une commune qui borde la Marne, cette vérification s’impose avant toute offre.
En copropriété, la surface privative dite loi Carrez figure dans la promesse et dans l’acte ; l’acquéreur reçoit le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale et l’état des charges.
Neuilly-Plaisance, comme toutes les communes de Seine-Saint-Denis, est classée en zone tendue au titre de l’agglomération de Paris (décret n° 2013-392). Deux conséquences pour la location : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois, et le loyer fixé entre deux locataires ne peut pas augmenter librement. L’encadrement des loyers par plafonds, fixé par arrêté préfectoral, est un dispositif distinct : en Seine-Saint-Denis, il s’applique dans les territoires de Plaine Commune et d’Est Ensemble, qui l’ont demandé. La situation d’une adresse se vérifie sur Service-Public.fr.
Pour un bailleur, le DPE conditionne la location : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes enregistrées fléchit : 240 sur les douze derniers mois couverts par les données, qui s’achèvent le 30 décembre 2024, contre 256 sur les douze mois précédents, soit 6,3 % de moins. Ce recul reste limité : le marché ralentit sans se bloquer.
Pour un acheteur, cette situation laisse un peu plus de temps pour comparer et négocier, à condition de s’appuyer sur des ventes réelles comparables plutôt que sur les prix affichés. Pour un vendeur, un prix proche de la médiane de la commune, ajusté à l’état du bien et à sa distance à la gare, reste le meilleur moyen de vendre dans des délais raisonnables.
Les données DVF sont publiées avec plusieurs mois de décalage : pour Neuilly-Plaisance, elles s’arrêtent au 30 décembre 2024, et les ventes conclues depuis n’y figurent pas encore. Recoupez-les avec les annonces en ligne et l’avis de professionnels installés à Neuilly-Plaisance avant d’arrêter un prix.
