Neuilly-sur-Marne présente un marché resserré : 3 640 €/m² de prix médian et 3 719 €/m² de moyenne, sur 1 642 ventes DVF en cinq ans. Ce guide explique comment utiliser ces chiffres pour fixer un budget, à quel niveau se situent les loyers d’annonce, ce qu’implique le classement de la commune en zone tendue et quelles vérifications mener près de la Marne. Il revient aussi sur la baisse des ventes enregistrée sur la dernière année de données. Sources : DVF pour les prix, carte des loyers de l’ANIL pour la location.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 1 642 ventes à Neuilly-sur-Marne sur cinq ans, jusqu’à fin décembre 2024. Le prix médian s’établit à 3 640 €/m² ; la moyenne atteint 3 719 €/m², soit 2,2 % de plus seulement.
Moyenne et médiane presque confondues : aucune catégorie de biens nettement plus chers ne déforme les prix. La médiane est donc une bonne base pour situer un logement courant, à condition de la corriger selon l’état du bien, son étage, son extérieur et sa situation.
Côté location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 18,8 €/m² charges comprises, dans un intervalle de prédiction à 95 % de 15,8 à 22,4 €/m², calculé sur 2 710 annonces de la commune. Pour une maison, il est de 16,1 €/m², entre 12,0 et 21,7 €/m² ; cette valeur est estimée à une échelle plus large que Neuilly-sur-Marne, à partir de 727 annonces de maisons dont 63 sur la commune elle-même : elle reste indicative. Ces chiffres portent sur le troisième trimestre 2025 — Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés.
Les secteurs de la commune
Neuilly-sur-Marne compte 39 800 habitants. Elle fait partie de l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est, au sein de la Métropole du Grand Paris, et borde la Marne.
La proximité de la rivière est un atout de cadre de vie pour les secteurs qui la longent, mais elle impose une vérification : pour chaque adresse, consultez Géorisques afin de connaître l’exposition éventuelle au risque d’inondation, et lisez attentivement l’état des risques remis par le vendeur.
La commune accueille aussi l’établissement public de santé de Ville-Évrard, spécialisé en santé mentale, qui figure parmi ses principaux équipements publics.
Maisons individuelles et immeubles collectifs se côtoient dans la commune : ces deux marchés ne se comparent pas au même prix au mètre carré, et la médiane de la ville les réunit.
La carte des ventes DVF de la commune localise les transactions à la parcelle : c’est l’outil le plus sûr pour comparer un bien avec des ventes voisines de même type.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 640 €/m², un logement de 60 m² représente environ 218 000 € et un logement de 100 m² environ 364 000 €, hors frais. Un bien rénové ou doté d’un extérieur se négocie au-dessus, un bien à rénover en dessous.
Sur un achat de 218 000 €, s’ajoutent les frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire » : droits de mutation, perçus pour l’essentiel par le département de la Seine-Saint-Denis, émoluments du notaire et débours. Le simulateur des Notaires de France les calcule pour un prix donné.
Avec une moyenne à peine supérieure à la médiane, les écarts de prix entre deux logements de Neuilly-sur-Marne tiennent surtout à leur état, à leur DPE et à leur situation, notamment par rapport à la Marne : ce sont ces points qui justifient une offre au-dessous ou au-dessus de la médiane. Pour le crédit, comparez chaque offre aux taux moyens des prêts à l’habitat publiés chaque mois par la Banque de France, garantie et assurance emprunteur comprises.
Pensez enfin aux dépenses récurrentes : dernier avis de taxe foncière, et, en copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées générales, montant des charges et travaux votés. Si le DPE est médiocre, chiffrez les travaux avant de faire une offre ; France Rénov informe sur les aides à la rénovation énergétique.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions établi à partir de Géorisques (service du ministère de la Transition écologique), puis, selon l’âge et la nature du bien, diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz et termites lorsque la zone est visée par un arrêté. En copropriété, des documents sur la situation financière de l’immeuble sont aussi obligatoires.
Après un compromis ou une promesse, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours.
Pour louer, Neuilly-sur-Marne relève de l’agglomération parisienne classée en zone tendue par le décret n° 2013-392, comme toutes les communes de Seine-Saint-Denis : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois, et la fixation du loyer entre deux locataires est encadrée (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Le plafonnement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne s’applique que dans les territoires qui l’ont demandé ; il se vérifie sur Service-Public.fr.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Neuilly-sur-Marne a enregistré 209 ventes sur la dernière année de données, achevée fin décembre 2024, contre 256 l’année précédente : une baisse de 18,4 %. Le marché a sensiblement ralenti.
Pour un acheteur, cela laisse plus de temps pour comparer et négocier. Pour un vendeur, un prix cohérent avec les ventes récentes du secteur devient indispensable : un bien surévalué reste plus longtemps en vente.
Le nombre de ventes n’indique pas à lui seul le sens des prix. La médiane de 3 640 €/m² couvre cinq années et lisse les variations ; les ventes postérieures à décembre 2024 ne figurent pas encore dans les données publiées.
Pour un investisseur, les loyers d’annonce d’appartements, mesurés sur un large échantillon, offrent une base solide ; le rendement se calcule toutefois bien par bien, charges, taxe foncière et vacance comprises.
