À la lisière du bois de Vincennes et desservie par les RER A et E, Fontenay-sous-Bois affiche un prix médian de 6 454 € le mètre carré sur 2 964 ventes DVF, avec des prix remarquablement groupés. Ce guide détaille les ventes réellement enregistrées, les loyers d’annonce estimés par l’ANIL, le budget complet d’un achat, les règles de la zone tendue qui s’appliquent aux locations, et ce que change la baisse de 16,9 % du nombre de ventes sur la dernière année mesurée. Chaque chiffre porte sa source.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 2 964 ventes à Fontenay-sous-Bois sur cinq ans, jusqu’à fin décembre 2024. Le prix médian ressort à 6 454 € par mètre carré et la moyenne à 6 750 €. La moitié des biens s’est donc vendue moins de 6 454 € le mètre carré, l’autre moitié plus.
L’écart entre moyenne et médiane n’est que de 4,6 %. C’est la marque d’un marché homogène, où peu de ventes s’écartent fortement du reste : un appartement ordinaire se situe en général près de la médiane, et ce sont l’état, l’étage, l’extérieur, la performance énergétique et la distance à une gare qui font la différence.
Le volume a fortement reculé : 472 ventes sur les douze mois achevés fin décembre 2024, contre 568 sur les douze mois précédents, soit une baisse de 16,9 %.
Côté location, la carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique donne pour Fontenay-sous-Bois un indicateur de loyer d’annonce de 22,9 € par mètre carré, charges comprises, pour un appartement non meublé, dans un intervalle de prédiction de 18,4 à 28,6 €, calculé sur 4 814 annonces de la commune. Pour une maison, l’indicateur est de 19,6 €, mais il ne repose que sur 189 annonces et son intervalle va de 11,6 à 33,0 € : c’est un ordre de grandeur, pas une référence précise. Ces valeurs portent sur des annonces du troisième trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Ce sont des loyers demandés, pas des loyers signés.
Les quartiers ou secteurs
Fontenay-sous-Bois s’étend au nord-est du bois de Vincennes et touche Vincennes et Montreuil. Les secteurs voisins du bois et de Vincennes forment la partie de la ville tournée vers Paris.
Deux gares du RER A structurent la ville. La gare de Fontenay-sous-Bois se trouve sur la branche de Boissy-Saint-Léger. Le pôle de Val de Fontenay réunit le RER A, sur la branche de Marne-la-Vallée, et le RER E ; autour de lui s’est développé un quartier d’affaires de bureaux et de résidences. La distance à pied jusqu’à l’une de ces gares pèse directement sur le prix.
Entre ces pôles, la ville associe un centre ancien aux rues étroites, des résidences collectives de différentes époques et des secteurs pavillonnaires où se concentrent les maisons, minoritaires dans les ventes DVF et plus rares encore dans les annonces de location. Les chiffres DVF de cette page couvrent l’ensemble de la commune ; pour situer un bien, il faut comparer avec les ventes de sa rue sur la carte des ventes.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 6 454 € le mètre carré, un studio ou deux-pièces de 40 m² représente environ 258 000 € et un trois-pièces de 65 m² environ 420 000 €. Ce sont des ordres de grandeur calculés sur la médiane communale.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition : droits de mutation perçus pour le département et la commune, émoluments du notaire et débours. Le simulateur des Notaires de France en donne le montant exact selon le prix et le type de bien.
Les ventes portant surtout sur des appartements, les charges de copropriété et les travaux votés ou à venir — ravalement, toiture, isolation — font partie du budget. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales permettent de les anticiper. Le DPE donne une indication des dépenses d’énergie ; France Rénov, service public de la rénovation de l’habitat, oriente gratuitement vers les aides, y compris pour les travaux de copropriété.
Le financement se compare aux taux moyens des crédits immobiliers publiés par la Banque de France. La taxe foncière, dont les taux sont votés localement, complète le coût annuel.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions, et selon l’âge et la nature du bien, diagnostics plomb, amiante, électricité, gaz et termites dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. L’état des risques et pollutions s’établit à partir de Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, qui recense parcelle par parcelle les risques naturels et technologiques.
Pour un appartement, la loi impose aussi la mention de la surface privative et la remise des documents de copropriété : règlement, procès-verbaux d’assemblées générales, montant des charges et état des travaux votés.
En location, Fontenay-sous-Bois fait partie de l’agglomération de Paris classée en zone tendue par le décret n° 2013-392. Le préavis du locataire d’un logement vide y est réduit à un mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), et le loyer fixé lors d’un changement de locataire est encadré. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral, qui plafonne le loyer lui-même, est un dispositif distinct ne concernant que les territoires qui l’ont demandé ; sa situation se vérifie sur Service-Public.fr.
Les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
La baisse de 16,9 % du nombre de ventes sur la dernière année mesurée marque un net ralentissement. Pour un acheteur, un marché moins actif laisse davantage de temps pour comparer et une marge de négociation sur les biens qui présentent des défauts ; pour un vendeur, il impose un prix aligné sur les ventes récentes et comparables.
La médiane de 6 454 € agrège cinq années de ventes et ne donne pas le prix du mois en cours. Les ventes des douze derniers mois, visibles sur la carte, sont plus utiles pour préparer une offre.
Pour un bailleur, l’indicateur de loyer d’annonce de 22,9 € le mètre carré pour un appartement donne un repère, mais la zone tendue limite la hausse du loyer entre deux locataires : le rendement d’un achat se calcule donc sur un loyer stable. Le calendrier du DPE pèse aussi sur les logements les moins performants, qui doivent être rénovés pour rester louables.
