Commune de Seine-Saint-Denis desservie par deux gares du RER B, Sevran affiche un prix médian de 2 956 € le mètre carré, mesuré sur 1 690 ventes DVF en cinq ans. Ce guide explique ce que recouvre ce chiffre et l’écart marqué avec la moyenne, ce que vaut l’indicateur de loyer d’annonce de 18,2 € le mètre carré pour un appartement, comment se distinguent les quartiers, du pavillonnaire de Freinville aux grands ensembles des Beaudottes, quel budget complet prévoir, quelles règles de zone tendue s’appliquent aux bailleurs, et ce que signifient le recul des ventes et l’arrivée annoncée de la ligne 16.
Le marché en chiffres
Les données DVF recensent 1 690 ventes à Sevran au cours des cinq dernières années, soit en moyenne 338 par an, pour un prix médian de 2 956 € le mètre carré et une moyenne de 3 234 €. Ces chiffres proviennent des actes signés chez le notaire et publiés par le ministère de l’Économie : ce sont des prix payés, pas des prix affichés. Ils mélangent appartements et maisons, neufs et anciens : un bien précis peut s’en écarter nettement.
L’écart de 9,4 % entre la moyenne et la médiane est marqué. Il traduit un marché hétérogène, où une part de ventes nettement plus chères coexiste avec une masse de transactions proches de la médiane. Les données agrégées ne disent pas quels biens composent ce haut de fourchette : seules les ventes examinées une à une le montrent. Pour juger une annonce, la médiane reste le repère le plus sûr, complété par les ventes du même quartier.
Côté location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé atteint 18,2 € le mètre carré charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 14,8 à 22,3 €, mesuré sur la commune à partir d’annonces du troisième trimestre 2025. Pour une maison, il s’établit à 17,9 €, dans un intervalle très large, de 12,4 à 26,0 €, car les maisons proposées à la location sont peu nombreuses et très diverses. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique). Ce sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés. Pour un appartement de 50 mètres carrés, l’indicateur correspond à environ 910 € par mois, charges comprises.
Rapporté au prix médian, un loyer de 18,2 € par mois et par mètre carré donne un rendement brut indicatif de 7,4 % par an. Ce calcul surestime la rentabilité réelle, car le loyer retenu inclut des charges et ignore taxe foncière, vacance, travaux et charges de copropriété non récupérables ; il sert uniquement à comparer des communes avec la même méthode.
Les quartiers et secteurs
Sevran juxtapose des tissus urbains très différents, ce qui peut contribuer à l’écart entre moyenne et médiane.
Le quartier des Beaudottes, qui compte de grands ensembles, est desservi par la gare Sevran – Beaudottes, sur la branche du RER B vers l’aéroport Charles-de-Gaulle. Rougemont est un autre secteur de grands ensembles. Dans ces quartiers, l’état de la copropriété compte autant que le logement lui-même.
Freinville est un quartier principalement résidentiel, né autour de l’usine de freins Westinghouse installée à la fin du XIXe siècle, dont il tire son nom. La gare Sevran – Livry dessert quant à elle la commune sur la branche du RER B vers Mitry-Claye. Le canal de l’Ourcq et le parc forestier de la Poudrerie offrent de grands espaces verts.
La carte des ventes de la commune positionne chaque transaction DVF à son adresse, avec sa date, sa surface et son prix : c’est le moyen le plus fiable de situer un bien dans son quartier.
Le budget complet d’un achat
Sur la base du prix médian de 2 956 € le mètre carré, un logement de 60 mètres carrés représente environ 177 000 € et un logement de 90 mètres carrés environ 266 000 €, hors frais. Ce sont des ordres de grandeur : un appartement de grand ensemble et une maison de Freinville ne se comparent pas au même prix.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition : droits de mutation perçus par le département de la Seine-Saint-Denis et la commune, émoluments et débours du notaire, contribution de sécurité immobilière. Leur montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France. Les taux des crédits immobiliers effectivement pratiqués sont publiés chaque mois par la Banque de France.
En copropriété, l’examen du dossier est décisif : procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, niveau des charges et des impayés, travaux votés, fonds de travaux, et existence éventuelle d’un plan de sauvegarde ou d’une procédure pour copropriété en difficulté. Pour une maison, le diagnostic de performance énergétique donne une première idée de la rénovation à prévoir ; France Rénov, service public de la rénovation de l’habitat, oriente gratuitement vers les aides disponibles.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique, qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques et pollutions et, selon l’année de construction et les équipements, les diagnostics amiante, plomb, gaz et électricité. En copropriété, la surface privative loi Carrez figure dans la promesse de vente. L’état des risques et pollutions se prépare à partir de Géorisques, service du ministère de la Transition écologique.
L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat, et une condition suspensive de prêt le protège si sa banque refuse le crédit. Pour un lot de copropriété, les documents financiers remis avant la signature permettent de repérer les impayés de charges, un point décisif dans les grands ensembles.
Pour un bailleur qui vise un loyer proche de l’indicateur de 18,2 € le mètre carré, le logement doit d’abord être décent. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être mis en location, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal.
Comme toutes les communes de Seine-Saint-Denis, Sevran est classée en zone tendue par le décret n° 2013-392. Le préavis du locataire d’un logement vide y est réduit à un mois, et le loyer fixé entre deux locataires est encadré (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral, qui plafonne le loyer lui-même, est un dispositif distinct : en Seine-Saint-Denis, il s’applique dans les territoires de Plaine Commune et d’Est Ensemble, dont Sevran ne fait pas partie.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes enregistrées à Sevran est passé de 298 en 2023 à 271 en 2024, soit un recul de 9,1 %. Les données DVF disponibles s’arrêtent fin 2024 : elles décrivent les derniers mois connus, pas la situation du jour.
Ce recul signale un marché plus lent, où la négociation reste possible, surtout pour les biens à rénover. L’acquéreur a intérêt à confronter chaque annonce à la médiane de 2 956 € le mètre carré et aux ventes récentes du même quartier.
Les travaux de la ligne 16 du Grand Paris Express, avec des correspondances prévues aux gares Sevran – Beaudottes et Sevran – Livry, constituent le principal changement attendu. Une nouvelle ligne améliore l’accès à l’emploi, mais son effet sur les prix ne se mesure qu’une fois la ligne en service et les ventes enregistrées : il vaut mieux acheter sur la base des ventes réelles d’aujourd’hui que sur un gain anticipé.
