Le 8e arrondissement de Lyon associe des rues de maisons de ville, peu courantes dans la ville-centre, à des ensembles d’après-guerre et au patrimoine singulier de la cité Tony Garnier. Sa médiane de 4 491 €/m², calculée sur 5 695 ventes DVF, le place au 7e rang des neuf arrondissements, et son nombre de ventes a reculé en 2024 plus que partout ailleurs à Lyon. Ce guide détaille ces chiffres, l’indicateur de loyer de la carte des loyers 2025, les quartiers de Monplaisir à Mermoz, le budget complet d’un achat, les règles lyonnaises de location et ce que change ce recul.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 5 695 ventes dans le 8e arrondissement de Lyon entre juillet 2020 et le 31 décembre 2024. Les ventes dont le prix au mètre carré sort d’une plage de 200 à 30 000 € sont écartées comme aberrantes. Sur cette base, le prix médian s’établit à 4 491 €/m² et le prix moyen à 4 809 €/m².
La moyenne dépasse la médiane de 318 €, soit 7,1 %. Pour l’ensemble de Lyon, calculé de la même manière, l’écart n’est que de 221 € (moyenne de 5 187 € pour une médiane de 4 966 €), soit 4,5 %. Les prix du 8e sont donc plus dispersés que ceux de la ville : l’arrondissement mêle des biens très différents, des maisons de ville aux appartements de grands ensembles, et une minorité de ventes nettement plus chères tire la moyenne vers le haut.
Le 8e se classe au 7e rang des neuf arrondissements. La médiane de la ville, 4 966 €/m², dépasse la sienne de 475 €, soit 10,6 %. Ses voisins sont plus chers : le 7e, à 4 888 €/m², de 397 €, soit 8,8 %, et le 3e, à 5 000 €/m², de 509 €, soit 11,3 %. Seuls le 5e (4 168 €/m²) et le 9e (4 118 €/m²) affichent une médiane plus basse.
À la location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 16,0 €/m² charges comprises, pour un intervalle de prédiction à 95 % de 12,6 à 20,2 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin — carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). Il est mesuré sur l’arrondissement, à partir de 19 936 observations. Pour une maison, l’indicateur est de 15,9 €/m², dans un intervalle plus large de 10,8 à 23,4 €/m², mesuré sur 154 annonces de l’arrondissement (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin).
Rapporté au prix médian, l’indicateur des appartements donne un rendement brut théorique d’environ 4,3 % par an. C’est un plafond : le loyer inclut les charges, et ni les frais d’acquisition, ni la taxe foncière, ni la vacance ne sont déduits.
Les quartiers et les secteurs
Monplaisir, au nord-ouest, est le quartier le plus ancien. Les usines de la famille Lumière s’y trouvaient, et l’Institut Lumière, rue du Premier-Film, en entretient la mémoire. Autour de la place Ambroise-Courtois, petits immeubles, maisons de ville et commerces composent un quartier vivant, desservi par la station Monplaisir-Lumière de la ligne D.
Le Bachut, plus au sud, s’organise autour de la place du même nom, où se trouvent la mairie du 8e et, avenue Jean-Mermoz, la Maison de la Danse. Le tramway T2 s’y arrête à la station Bachut – Mairie du 8e.
Les États-Unis, à l’ouest, sont marqués par la cité construite dans l’entre-deux-guerres le long du boulevard des États-Unis, d’après les plans de l’architecte Tony Garnier. Ses façades peintes forment le musée urbain Tony Garnier, en plein air. Le quartier mêle logements sociaux et copropriétés, et le tramway T4 le parcourt.
Mermoz et Laënnec, à l’est, associent grands ensembles d’après-guerre, dont une partie a fait l’objet d’opérations de renouvellement urbain, et résidences plus récentes. Le Centre Léon-Bérard, rue Laënnec, et la proximité des hôpitaux de Grange Blanche y attirent de nombreux soignants. Les stations Grange Blanche, Laënnec et Mermoz-Pinel de la ligne D, et le tramway T6, les desservent.
Le Moulin à Vent, la Petite Guille et le Grand Trou, au sud, conservent des rues entières de maisons, souvent avec jardin, et de petits collectifs. Le tramway T6 y marque les stations Moulin à Vent et Petite Guille.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 4 491 €/m², un studio de 30 m² représente environ 135 000 €, un appartement de 50 m² environ 225 000 €, un appartement de 70 m² environ 314 000 € et un logement de 90 m² environ 404 000 €. Pour une maison, la médiane de l’arrondissement n’est qu’un point de départ : le terrain, la mitoyenneté et l’état du bâti font fortement varier le prix.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire : droits de mutation reversés aux collectivités, émoluments du notaire et débours. Le simulateur des Notaires de France permet de les chiffrer pour un prix donné.
Dans les grands ensembles de Mermoz, de Laënnec ou des États-Unis, les charges de copropriété, notamment de chauffage collectif, pèsent dans le budget annuel. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales révèlent les travaux votés ou envisagés : isolation des façades, toitures-terrasses, ascenseurs, colonnes d’eau. Une quote-part de travaux déjà votés doit être répartie clairement entre vendeur et acquéreur dans l’avant-contrat. Pour une maison, il faut budgéter l’entretien de la toiture et des réseaux, souvent anciens dans le sud de l’arrondissement.
Un logement mal classé au diagnostic de performance énergétique peut appeler des travaux : France Rénov informe gratuitement sur les aides disponibles.
Les démarches et les obligations
Le vendeur d’un lot de copropriété annexe à l’avant-contrat les documents prévus par la loi (règlement, procès-verbaux d’assemblée, fiche synthétique, charges, surface Carrez) et le dossier de diagnostics techniques, dont le diagnostic de performance énergétique. L’état des risques et pollutions est obligatoire pour toute vente et toute location : il se prépare à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique.
Pour une maison, le plan local d’urbanisme et de l’habitat (PLU-H) de la Métropole de Lyon fixe ce qui peut être construit : extension, surélévation, division de terrain. Il se consulte avant de signer si un projet conditionne l’achat.
Pour louer, deux règles lyonnaises s’ajoutent au droit commun. Le 8e est en zone tendue : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois, et la hausse de loyer entre deux locataires est encadrée (loi du 6 juillet 1989). Lyon applique en outre l’encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021 : un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence, le bail mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles du logement.
Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs ; Service-Public.fr détaille les règles applicables.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes enregistrées dans le 8e est passé de 1 172 en 2023 à 943 en 2024, soit un recul de 19,5 %. C’est la plus forte baisse des neuf arrondissements : l’ensemble de Lyon recule de 9,8 %, tandis que le 6e est stable et que le 5e progresse.
Ce recul du volume ne dit pas, à lui seul, si les prix baissent. La médiane de 4 491 €/m² couvre toute la période de juillet 2020 à décembre 2024 et lisse les variations d’une année sur l’autre. Les données publiées s’arrêtent au 31 décembre 2024 : les ventes de 2025 et de 2026 n’y figurent pas encore. Un marché où l’on vend moins laisse en général plus de temps pour visiter, comparer et négocier, en particulier sur les biens qui demandent des travaux énergétiques.
Pour un investisseur, le rendement brut théorique d’environ 4,3 % se lit avec l’encadrement : c’est le loyer de référence majoré, et non le loyer demandé dans les annonces, qui fixe le plafond légal pour chaque logement.
