Le Grau-du-Roi est un marché à part : une commune de 8 588 habitants qui a enregistré 3 782 ventes en cinq ans, parce qu’elle est aussi une station balnéaire recherchée pour les résidences secondaires. Ce guide réunit les chiffres publics utiles pour acheter ou louer, prix de vente DVF et loyers d’annonce estimés par l’ANIL pour 2025, et les explique. Il présente les secteurs de la commune, du port de pêche à Port-Camargue et à l’Espiguette, le calcul d’un budget complet, les obligations propres à un littoral, puis ce que change la forte reprise des ventes en 2025.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières) recensent les ventes signées devant notaire, et non les prix affichés. Au Grau-du-Roi, elles comptent 3 782 ventes sur cinq ans, un volume très élevé rapporté aux 8 588 habitants de la commune : une grande partie des acheteurs ne s’y installent pas à l’année mais y acquièrent une résidence secondaire ou un bien destiné à la location saisonnière.
Le prix médian atteint 4 837 €/m² et la moyenne 5 091 €/m², soit un écart de seulement 5,3 %. Ce faible écart indique un marché assez homogène, dominé par des appartements de station aux caractéristiques proches ; les biens exceptionnels, s’ils existent, ne pèsent pas beaucoup sur l’ensemble. La médiane reste le repère le plus sûr pour un bien courant.
Le volume a fortement progressé : 828 ventes en 2025 contre 594 en 2024, soit une hausse de 39,4 %. Les fichiers DVF couvrent ici la période jusqu’à fin 2025.
Pour la location à l’année, la carte des loyers 2025 fixe l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé à 16,1 €/m² charges comprises, avec un intervalle de prédiction à 95 % de 11,9 à 21,7 €/m², mesuré sur la commune à partir de 999 annonces. Pour une maison, l’indicateur de 13,5 €/m² (intervalle de 10,3 à 17,8 €/m²) n’est pas mesuré sur la seule commune : il est estimé sur une maille géographique plus large, faute d’un nombre suffisant d’annonces locales. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). Ces indicateurs concernent la location vide classique, pas la location saisonnière, dont les prix obéissent à une tout autre logique.
Les quartiers et secteurs
La commune se compose de plusieurs ensembles bien distincts. Le cœur historique s’organise autour du chenal et du port de pêche, avec un habitat ancien et des immeubles de front de mer. Au sud, Port-Camargue, station construite autour d’un vaste port de plaisance, rassemble des résidences et des marinas où l’accès à un anneau pour bateau peut peser dans la valeur d’un bien. Plus loin, l’Espiguette offre une grande plage naturelle bordée de dunes, dans un environnement protégé. Autour de ces ensembles, les étangs et les marais de la Camargue gardoise limitent l’urbanisation.
Pour un acheteur, ces secteurs ne se valent pas : proximité de la plage, vue sur l’eau, présence d’une place de stationnement ou d’un anneau, âge de la résidence et montant de ses charges expliquent l’essentiel des écarts de prix. Les chiffres de ce guide couvrent l’ensemble de la commune ; la carte des ventes permet de comparer un bien aux transactions voisines de même type et de surface proche.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de 4 837 €/m², le premier ordre de grandeur hors frais est d’environ 193 000 € pour 40 m², 242 000 € pour 50 m² et 339 000 € pour 70 m². Un bien les pieds dans l’eau ou avec anneau privatif se situe au-dessus ; un appartement ancien à rafraîchir, souvent en dessous.
S’ajoutent les frais d’acquisition, surtout composés des droits de mutation et des émoluments du notaire, plus élevés dans l’ancien que dans le neuf ; le simulateur des Notaires de France les calcule précisément. Le coût du crédit dépend des taux publiés chaque mois par la Banque de France et de l’assurance emprunteur, que la loi Lemoine permet de changer à tout moment.
Pour une résidence secondaire, le coût de détention pèse lourd : taxe foncière, taxe d’habitation qui continue de s’appliquer aux résidences secondaires, charges de copropriété dans les résidences de station, entretien des parties exposées à l’air marin. Un projet de location saisonnière suppose de vérifier auprès de la mairie les formalités applicables aux meublés de tourisme (déclaration, éventuel enregistrement) ainsi que le règlement de copropriété. France Rénov oriente gratuitement vers les aides aux travaux énergétiques.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions et, selon l’âge et la nature du bien, constat plomb (logements construits avant 1949), repérage amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), diagnostics électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), contrôle de l’assainissement non collectif le cas échéant, état relatif aux termites si un arrêté préfectoral le prévoit. Sur une commune littorale basse, entourée d’étangs, l’état des risques établi à partir de Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, doit être lu attentivement : il indique, adresse par adresse, les risques naturels recensés.
En tant que commune riveraine de la mer, Le Grau-du-Roi relève de la loi Littoral, qui encadre les constructions nouvelles près du rivage. L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat. Pour la location à l’année, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal, en 2028 puis en 2034.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Le Grau-du-Roi sur Service-Public.fr. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
La hausse de 39,4 % du nombre de ventes entre 2024 et 2025 marque une reprise nette de l’activité. Pour un acheteur, un marché plus actif signifie davantage de biens qui changent de mains, mais aussi une concurrence plus vive sur les meilleurs emplacements : une offre alignée sur les ventes comparables a plus de chances d’aboutir qu’une offre très basse. Pour un vendeur, le contexte est porteur, à condition que le prix reste cohérent avec la médiane et avec les transactions voisines.
Ces données ne mesurent pas à elles seules l’évolution des prix : elles décrivent cinq années de ventes réelles. Le faible écart entre moyenne et médiane, 5,3 %, signale un marché lisible, où le prix au mètre carré d’un bien courant se situe assez près de 4 837 €. Pour la location à l’année, l’indicateur de 16,1 €/m² pour un appartement fournit un repère fiable, alors que celui des maisons, estimé à plus grande échelle, se complète par la comparaison d’offres locales.
