La Seyne-sur-Mer réunit deux réalités : un littoral de grande qualité, avec les villas orientalistes de Tamaris et le front de mer des Sablettes signé Fernand Pouillon, et un parc urbain hérité des chantiers navals fermés en 1989. À 3 260 € le mètre carré, l'écart entre ces deux marchés est considérable. Ce guide part des ventes enregistrées par l'État.
Le marché immobilier de La Seyne-sur-Mer aujourd'hui
Les données DVF du ministère de l'Économie recensent 5 944 ventes à La Seyne-sur-Mer sur cinq ans. Le prix médian ressort à 3 260 € le mètre carré, la moyenne à 3 657 €.
L'écart de 397 € entre les deux valeurs est l'information centrale. Il ne traduit pas une simple variation entre quartiers, mais la coexistence de deux marchés de nature différente : un marché littoral et résidentiel, avec des villas et des biens de caractère, et un marché urbain hérité de l'époque industrielle, avec un parc collectif et un bâti ancien à requalifier. La médiane communale ne décrit précisément ni l'un ni l'autre.
Le recul de 15 % du nombre de ventes, de 1 197 à 1 016, allonge les délais. La négociation est plus ouverte sur le second marché que sur le premier.
Un atout pratique mérite d'être signalé : le service de bateaux-bus relie La Seyne à Toulon en quelques minutes, ce qui la place plus près du centre de Toulon que beaucoup de quartiers toulonnais.
Les quartiers à connaître
Tamaris, sur la corniche, est le secteur le plus remarquable : villas orientalistes édifiées à la fin du XIXᵉ siècle par Michel Pacha, dans un style unique en France, avec vues sur la rade. Segment rare et cher.
Les Sablettes, plage et front de mer reconstruits dans les années 1950 sur des plans de Fernand Pouillon, constituent un ensemble architectural cohérent et recherché, avec l'animation balnéaire.
Mar Vivo et Fabrégas, au sud vers le cap Sicié, offrent des villas dans un cadre naturel protégé, à proximité de la forêt de Janas et des plages.
Saint-Elme, sur la presqu'île, est un ancien village de pêcheurs très demandé.
Le centre-ville, autour du port et du marché, présente un bâti ancien hétérogène, en cours de requalification : c'est le secteur où l'écart entre un immeuble restauré et un immeuble dégradé est le plus grand.
Berthe, grand ensemble des années 1960 au nord, fait l'objet de programmes de renouvellement urbain de longue haleine et affiche des prix très inférieurs à la médiane.
Brégaillon et Le Manteau complètent les secteurs les plus accessibles.
Le budget à prévoir selon le type de bien
Les montants ci-dessous découlent du prix médian de 3 260 € le mètre carré issu des données DVF. À La Seyne, la correction par le secteur est indispensable.
- Studio de 25 m² : environ 82 000 €
- Deux pièces de 45 m² : environ 147 000 €
- Trois pièces de 65 m² : environ 212 000 €
- Quatre pièces de 85 m² : environ 277 000 €
- Maison de 110 m² : environ 359 000 €
Pour une villa de Tamaris ou un bien avec vue sur la rade, ces repères sont largement dépassés.
Ajoutez de 7 à 8 % de frais d'acquisition dans l'ancien. Le simulateur des Notaires de France donne le montant exact.
Les démarches et les conseils pratiques
Sachez lequel des deux marchés vous adressez. C'est la question première à La Seyne. Un bien à Tamaris, aux Sablettes ou à Fabrégas relève d'un marché littoral, avec une clientèle résidentielle et de résidence secondaire, une bonne liquidité et des prix élevés. Un bien dans le centre ancien ou dans un grand ensemble relève d'un marché urbain, avec des prix bas, un rendement locatif brut apparent élevé, et des risques spécifiques. Les deux peuvent être de bonnes opérations, mais pas avec le même raisonnement.
Dans le centre ancien et les grands ensembles, examinez la copropriété. Demandez le carnet d'entretien, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, l'état des impayés de charges, les appels de fonds votés, et renseignez-vous auprès du service habitat de la Ville sur l'existence d'une procédure concernant l'immeuble. Un prix très bas est souvent le symptôme d'une difficulté, pas une aubaine.
Vérifiez les contraintes patrimoniales à Tamaris et aux Sablettes. Les villas orientalistes et l'ensemble de Fernand Pouillon présentent une valeur architecturale qui implique des règles sur les interventions visibles. Le service urbanisme de la Ville renseigne avant tout chiffrage.
Consultez l'état des risques. Trois risques concernent le territoire : le feu de forêt, notamment autour du massif de Janas et du cap Sicié, avec obligation légale de débroussaillement à la charge du propriétaire ; la submersion marine sur les secteurs bas ; et le risque sismique, la région se situant dans une zone de sismicité non négligeable. La question de la pollution des sols se pose par ailleurs sur les anciennes emprises des chantiers. Le vendeur doit remettre un état des risques et pollutions, vérifiable sur le portail Géorisques du ministère de la Transition écologique.
Examinez le classement énergétique et le confort d'été. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G sont exclus de la location, avant les classes F puis E. Les aides sont recensées sur le site de l'ADEME et sur France Rénov.
L'évolution du marché et les perspectives
La Seyne-sur-Mer dispose d'atouts sous-évalués : un littoral de qualité, un patrimoine architectural original, et une liaison rapide avec Toulon par la mer. Son handicap est l'image héritée de la désindustrialisation, que les programmes de renouvellement urbain travaillent à faire évoluer.
Deux dynamiques à suivre. La requalification du centre ancien et de Berthe, qui déterminera si l'écart entre les deux marchés seynois se réduit ou se maintient. Et l'exposition au risque incendie, dont le coût, débroussaillement et assurance, pèse de plus en plus dans les négociations sur les secteurs boisés les plus recherchés.
