Draguignan est une ville varoise de l'intérieur, à une trentaine de kilomètres du littoral, marquée par une forte présence militaire qui soutient sa demande locative. À 2 347 € le mètre carré, elle est nettement plus accessible que la côte. Mais un achat ici impose une vérification que la catastrophe de juin 2010 a rendue incontournable : l'exposition au risque d'inondation. Ce guide part des ventes enregistrées par l'État.
Le marché immobilier de Draguignan aujourd'hui
Les données DVF du ministère de l'Économie recensent 3 646 ventes à Draguignan sur cinq ans. Le prix médian ressort à 2 347 € le mètre carré, la moyenne à 2 696 €.
Le nombre de ventes passe de 698 à 617 en un an, soit environ 12 % de moins. Les délais s'allongent et la négociation redevient possible, en particulier sur les biens nécessitant des travaux ou situés en zone exposée.
Deux éléments distinguent ce marché de ceux de la côte varoise. D'abord son niveau de prix : à une trentaine de kilomètres du littoral, Draguignan se négocie à la moitié environ du prix de Saint-Raphaël. Ensuite la nature de sa demande : la présence militaire, avec les écoles et unités de l'armée de terre et la proximité du camp de Canjuers, génère un flux constant de mutations et une demande locative qui ne dépend pas du tourisme ni du cycle des résidences secondaires.
Les quartiers à connaître
Les collines résidentielles du sud et de l'est, notamment vers Le Malmont et Saint-Léger, forment le haut du marché. Villas avec terrain, vues sur la Provence verte, et surtout un positionnement en hauteur qui les place hors des zones inondables : ce dernier point est devenu un critère de valeur explicite depuis 2010.
Le centre historique, autour de la tour de l'Horloge, de la porte Aiguières et des ruelles provençales, offre un bâti ancien de caractère. Il est hétérogène : certains immeubles ont été restaurés, d'autres non, et une part du centre a été affectée par les inondations.
Sainte-Barbe et Les Collettes constituent des marchés intermédiaires, résidentiels, avec un tissu de maisons et de petits collectifs.
Les Incapis et les abords du parc Haussmann offrent un cadre apprécié.
Les Négadis et les secteurs proches des zones d'activité affichent les prix d'entrée les plus bas de la commune.
Le budget à prévoir selon le type de bien
Les montants ci-dessous découlent du prix médian de 2 347 € le mètre carré issu des données DVF.
- Studio de 25 m² : environ 59 000 €
- Deux pièces de 45 m² : environ 106 000 €
- Trois pièces de 65 m² : environ 153 000 €
- Quatre pièces de 85 m² : environ 199 000 €
- Maison de 110 m² : environ 258 000 €
Une maison avec terrain à environ 258 000 €, dans le Var à une trentaine de kilomètres de la mer, résume l'intérêt du marché dracénois. Sur les collines hors zone inondable, comptez au-dessus.
Ajoutez de 7 à 8 % de frais d'acquisition dans l'ancien. Le simulateur des Notaires de France donne le montant exact.
Les démarches et les conseils pratiques
Le risque d'inondation est la première vérification, avant même la visite. En juin 2010, la Nartuby et ses affluents sont sortis de leur lit après des précipitations exceptionnelles, causant des morts et des dégâts considérables à Draguignan et dans la région. Un plan de prévention du risque inondation encadre depuis les constructions et les aménagements : il peut interdire de bâtir, imposer des cotes de plancher, interdire les sous-sols ou exiger des dispositifs de mise en sécurité. Quatre réflexes concrets :
- consultez le portail Géorisques du ministère de la Transition écologique pour l'adresse exacte, avant de visiter ;
- exigez l'état des risques et pollutions que le vendeur doit remettre, et lisez la mention des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles sur le bien ;
- demandez un devis d'assurance habitation avant de signer : la prime et les franchises varient fortement selon l'exposition, et certains biens sont difficiles à assurer ;
- interrogez les voisins et, en copropriété, l'historique des sinistres.
Un bien situé en zone exposée n'a pas la même valeur qu'un bien équivalent sur les hauteurs, et cet écart continuera de se creuser.
Vérifiez le risque de feu de forêt. Le Var est fortement exposé, et l'obligation légale de débroussaillement autour des constructions est à la charge du propriétaire, avec un coût récurrent et des sanctions en cas de non-respect.
Examinez le classement énergétique et le confort d'été. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, avant les classes F puis E. En climat méditerranéen, l'inconfort estival devient un critère de choix des locataires, ce qui compte dans une ville à forte demande locative. Les aides sont recensées sur le site de l'ADEME et sur France Rénov.
L'évolution du marché et les perspectives
Draguignan dispose d'une base de demande solide et originale : la présence militaire garantit un socle locatif indépendant de la conjoncture, et le niveau de prix, moitié de celui du littoral, attire des ménages et des retraités qui veulent le Var sans le prix de la côte.
Le facteur qui différenciera le plus les biens dans les prochaines années est l'exposition au risque naturel. La mémoire de 2010, l'évolution des primes d'assurance et le durcissement des règles d'urbanisme en zone inondable devraient séparer durablement le marché des hauteurs de celui des secteurs bas. C'est le critère à examiner en priorité, avant le prix, avant la surface, avant le classement énergétique.
