Hyères s'étend d'une vieille ville médiévale perchée jusqu'aux îles de Porquerolles et Port-Cros, qui appartiennent à son territoire, en passant par la presqu'île de Giens et son double tombolo. À 3 867 € le mètre carré, avec seulement 9 % de ventes en moins, c'est l'un des marchés littoraux les plus stables du Var. Ce guide part des ventes enregistrées par l'État.
Le marché immobilier d'Hyères aujourd'hui
Les données DVF du ministère de l'Économie recensent 5 600 ventes à Hyères sur cinq ans. Le prix médian ressort à 3 867 € le mètre carré, la moyenne à 4 468 €. L'écart de 601 € traduit la présence de segments très supérieurs : les villas de Costebelle, celles de la presqu'île de Giens, et les biens en bord de mer.
Le recul de l'activité est modéré pour un marché littoral : environ 9 %, contre 12 à 18 % dans les communes voisines de la côte varoise. L'explication tient à la structure économique. Hyères n'est pas seulement une station : la commune dispose d'une population permanente importante, d'une agriculture et d'une horticulture actives, notamment la culture florale et maraîchère sur la plaine, et d'activités liées au port et à l'aéroport. Cette base à l'année amortit les cycles qui affectent les marchés purement saisonniers.
Les quartiers à connaître
Costebelle et les collines environnantes forment le haut du marché : villas du XIXᵉ siècle et contemporaines, grands terrains, vues sur la baie et les îles. C'est l'héritage de la station hivernale.
La presqu'île de Giens et l'Almanarre constituent un segment très recherché : cadre naturel exceptionnel, plages, spots de sports nautiques réputés, avec une urbanisation strictement encadrée par la loi littoral.
La vieille ville, autour de la collégiale Saint-Paul, des ruines du château et des ruelles en escaliers, offre un bâti médiéval de caractère. Absence d'ascenseur, accès en escalier et stationnement difficile sont la règle, et les contraintes patrimoniales sont fortes.
Hyères-Plage, l'Ayguade et le Port Saint-Pierre concentrent les appartements de bord de mer, dont beaucoup issus des années 1960 à 1980.
Sauvebonne et les secteurs de la plaine agricole offrent des mas et des maisons avec terrain, dans un cadre rural.
Les îles de Porquerolles, Port-Cros et Le Levant relèvent du territoire communal mais constituent des marchés à part, extrêmement contraints : le parc national, la propriété publique d'une grande partie des terres et les règles de construction y limitent radicalement les transactions.
La Bayorre et le Val des Rougières affichent les prix d'entrée les plus bas de la commune.
Le budget à prévoir selon le type de bien
Les montants ci-dessous découlent du prix médian de 3 867 € le mètre carré issu des données DVF. La correction par le secteur est ici très forte.
- Studio de 25 m² : environ 97 000 €
- Deux pièces de 45 m² : environ 174 000 €
- Trois pièces de 65 m² : environ 251 000 €
- Quatre pièces de 85 m² : environ 329 000 €
- Maison de 110 m² : environ 425 000 €
Pour une villa de Costebelle ou un bien sur la presqu'île de Giens, ces repères ne s'appliquent plus.
Ajoutez de 7 à 8 % de frais d'acquisition dans l'ancien. Le simulateur des Notaires de France donne le montant exact.
Les démarches et les conseils pratiques
La loi littoral est le premier sujet. Sur une commune dont le territoire comprend une presqu'île, un double tombolo, des salins et trois îles, la réglementation littorale encadre très strictement les constructions, les extensions et les aménagements. Avant d'envisager une extension, une piscine ou une surélévation, vérifiez ce qu'autorisent le plan local d'urbanisme et la réglementation littorale auprès du service urbanisme de la Ville. Un projet supposé acquis peut se révéler impossible, ce qui change radicalement la valeur du bien.
Consultez l'état des risques, en détail. Trois risques concernent Hyères à des degrés variables selon le secteur : la submersion marine, particulièrement sur le tombolo, les secteurs bas et les abords des salins ; le feu de forêt sur les collines et les massifs boisés, avec une obligation légale de débroussaillement à la charge du propriétaire ; et l'inondation par ruissellement lors des épisodes méditerranéens. Le vendeur doit remettre un état des risques et pollutions, vérifiable sur le portail Géorisques du ministère de la Transition écologique. Demandez un devis d'assurance avant de signer.
Chiffrez la fiscalité si le bien est une résidence secondaire, et vérifiez la réglementation des meublés de tourisme avant tout projet de location saisonnière : enregistrement en mairie et, selon les cas, autorisation de changement d'usage. Les règles se durcissent dans les communes touristiques.
Examinez le classement énergétique et le confort d'été. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G sont exclus de la location, avant les classes F puis E. Les immeubles littoraux des années 1960 et 1970 sont fréquemment mal classés, et l'air salin accélère la dégradation des menuiseries. Les aides sont recensées sur le site de l'ADEME et sur France Rénov.
L'évolution du marché et les perspectives
Hyères réunit une offre extrêmement contrainte, par la loi littoral, le parc national et le relief, et une demande à la fois locale, résidentielle et touristique. Cette combinaison soutient les prix dans la durée, tout en limitant la volatilité par rapport aux stations voisines.
Deux facteurs vont différencier les biens. Le premier est l'exposition à la submersion marine, dont l'importance ira croissant sur un territoire aussi bas par endroits, avec un effet direct sur l'assurance et la revente. Le second est réglementaire : le durcissement des règles sur les meublés de tourisme modifie l'équation économique des achats destinés à la location saisonnière.
