Fréjus est l'un des marchés les plus actifs du Var : 7 844 ventes en cinq ans pour moins de 60 000 habitants. La commune superpose trois marchés, la ville antique, la station balnéaire de Fréjus-Plage et Saint-Aygulf, et l'arrière-pays pavillonnaire, avec des écarts de prix considérables. Deux sujets y sont incontournables : le risque d'inondation et la réglementation des meublés de tourisme. Ce guide s'appuie uniquement sur les ventes réellement enregistrées dans la commune (données DVF, ministère de l'Économie) et sur la réglementation applicable en 2026.
Le marché immobilier de Fréjus en chiffres
Les 7 844 ventes des cinq dernières années donnent un prix médian de 4 074 € le mètre carré et un prix moyen de 4 292 €. L'écart de 5 % entre les deux est modéré pour une commune littorale : le volume de transactions est tel que les ventes exceptionnelles pèsent peu sur la moyenne. La médiane reste néanmoins le repère à privilégier.
Le volume recule : 1 388 ventes sur la dernière année contre 1 498 sur la précédente, soit 110 transactions de moins et un repli de 7 %. C'est un ralentissement mesuré, qui témoigne de la profondeur du marché fréjusien.
Aux 4 074 € médians :
- un studio de 25 m² se situe autour de 102 000 € ;
- un deux-pièces de 40 m² autour de 163 000 € ;
- un trois-pièces de 65 m² autour de 265 000 € ;
- une maison de 100 m² autour de 407 000 €.
Ces montants sont des ordres de grandeur issus de la médiane communale. L'écart réel entre un appartement de l'arrière-pays et un bien avec vue mer à Saint-Aygulf ou sur le front de mer dépasse largement 2 000 € le mètre carré.
Les quartiers de Fréjus
Fréjus-Ville et la cité épiscopale. Le centre historique, autour de la cathédrale, du cloître et des vestiges romains. Bâti ancien dense, ruelles, commerces à l'année. C'est le secteur de la vie locale hors saison, avec un patrimoine remarquable mais des contraintes de travaux liées aux protections patrimoniales et des logements souvent sans stationnement.
Fréjus-Plage. Le front de mer, face au golfe, avec ses immeubles des années 1960 à 1980 et son boulevard en bord de sable. Marché de résidences secondaires et de locations saisonnières. Les prix montent fortement avec la vue et la proximité immédiate de la plage.
Port-Fréjus. Marina construite dans les années 1980-1990, appartements avec terrasses, commerces, restaurants, anneaux de plaisance. Produit haut de gamme, charges de copropriété élevées, forte saisonnalité.
Saint-Aygulf. À l'est, vers Roquebrune-sur-Argens, une station dans la station : criques, plages, villas sous les pins. Segment le plus cher de la commune pour les maisons avec vue. La demande y est nationale, voire étrangère.
Villeneuve, Caïs, Le Colombier, La Tour de Mare. Quartiers de l'arrière-pays, au nord de la voie ferrée et de l'autoroute. Habitat pavillonnaire, lotissements, résidences principales de familles. Les prix au mètre carré y sont les plus bas de la commune, avec en contrepartie une dépendance à la voiture.
Le secteur de la Base nature et de l'Argens. Ancienne base aéronavale reconvertie en vaste parc de loisirs, bordée par le fleuve Argens. Cadre apprécié, mais secteur directement concerné par le risque d'inondation : l'examen du plan de prévention y est indispensable.
Le budget complet d'un achat à Fréjus
Au prix affiché s'ajoutent :
- les droits de mutation, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien. Le simulateur officiel des Notaires de France en donne le détail ;
- les frais de garantie du prêt et les frais de dossier ;
- la taxe foncière, votée chaque année localement ;
- la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, toujours due alors qu'elle a disparu pour les résidences principales, avec une majoration possible dans les communes classées en zone tendue : le point se vérifie auprès de la mairie ou du service des impôts ;
- les charges de copropriété, particulièrement élevées à Port-Fréjus et sur le front de mer en raison des équipements, des ascenseurs et de l'entretien des façades exposées aux embruns.
Sur un trois-pièces de 65 m² à 265 000 €, les droits de mutation représentent environ 18 000 à 22 000 €.
Sur le littoral, un poste supplémentaire mérite d'être anticipé : la maintenance. Le sel dégrade menuiseries, garde-corps et façades plus vite qu'à l'intérieur. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le montant des travaux votés donnent la mesure du risque réel.
Les risques, la location saisonnière et les démarches
Le risque d'inondation. C'est le premier sujet à Fréjus. Le fleuve Argens et le Reyran traversent la commune, et la rupture du barrage de Malpasset, le 2 décembre 1959, y a causé des centaines de morts. Un plan de prévention du risque d'inondation s'applique et détermine, parcelle par parcelle, ce qui peut être construit, étendu ou reconstruit. Un bien en zone inondable peut être assurable avec des franchises particulières et difficilement extensible. L'état des risques et pollutions est remis obligatoirement par le vendeur ou le bailleur ; l'information est consultable gratuitement sur Géorisques, service du ministère de la Transition écologique. Le risque d'incendie de forêt est le second aléa à examiner, avec les obligations légales de débroussaillement qui s'imposent au propriétaire.
Les meublés de tourisme. La mise en location d'un meublé de tourisme suppose une déclaration en mairie et, le cas échéant, l'obtention d'un numéro d'enregistrement. La loi du 19 novembre 2024 a renforcé les outils de régulation à la disposition des communes : abaissement possible du plafond annuel de location d'une résidence principale, déclaration généralisée, quotas et autorisation de changement d'usage dans certains secteurs. Sur une commune où la location saisonnière pèse lourd, la règle locale en vigueur se vérifie directement auprès de la mairie de Fréjus avant l'achat : elle détermine la rentabilité du projet et elle évolue.
Le diagnostic de performance énergétique. Obligatoire dans l'annonce. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en location de longue durée au titre de la loi Climat et Résilience, les classes F puis E suivant selon le calendrier légal. Les immeubles balnéaires des années 1960 à 1980 sont souvent mal classés : le chiffrage des travaux est une étape de la décision.
La zone tendue. Fréjus figure parmi les agglomérations classées en zone tendue au sens du décret fixant la liste des communes concernées. Cela ouvre au locataire un préavis de départ réduit à un mois et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). La liste étant fixée par décret et susceptible d'évoluer, elle se vérifie sur Service-Public.fr avant toute mise en location.
La loi littoral et le plan local d'urbanisme encadrent l'urbanisation à proximité du rivage. Pour un projet de construction ou d'extension, la consultation du service urbanisme de la mairie est un préalable.
Le réseau des ADIL (anil.org) informe gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs du Var.
L'évolution récente et ce qu'elle change
Le repli de 7 % des transactions est modéré au regard du recul national, ce qui confirme la profondeur du marché fréjusien. La commune bénéficie d'une double demande : celle des résidences secondaires, nationale et peu liée à l'économie locale, et celle des résidences principales varoises, portée par le bassin d'emploi de Fréjus-Saint-Raphaël.
Trois évolutions sont à intégrer. La première est réglementaire : l'encadrement croissant des meublés de tourisme rend la rentabilité saisonnière moins prévisible qu'il y a cinq ans. La deuxième est assurantielle : la répétition des épisodes méditerranéens de forte pluie place le risque d'inondation au centre des arbitrages, et il influence désormais la valeur. La troisième est financière : le coût du crédit détermine la capacité d'achat, et le taux moyen des crédits à l'habitat est publié chaque mois par la Banque de France.
Pour un vendeur, le bon réflexe consiste à se comparer aux ventes du même secteur et à la même distance de la mer, pas à la médiane communale, qui agrège un pavillon de Caïs et un appartement de Port-Fréjus.
