Aux portes sud-ouest de Bordeaux, Gradignan conjugue maisons, résidences en copropriété et parcs le long de l'Eau Bourde. La médiane DVF y atteint 3 643 €/m² sur 1 498 ventes en cinq ans, avec des prix resserrés : la moyenne ne la dépasse que de 5,0 %. Ce guide détaille ces chiffres mesurés, les indicateurs de loyers d'annonce, solides pour les appartements comme pour les maisons, le budget complet d'un achat, les obligations du vendeur et du bailleur, et ce que traduit un volume de ventes resté stable en 2024.
Le marché en chiffres
Au cours des cinq dernières années, jusqu'à fin 2024, les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l'Économie à partir des actes de vente enregistrés par l'administration fiscale, recensent 1 498 ventes à Gradignan. Le prix médian ressort à 3 643 €/m² : la moitié des biens s'est vendue moins cher, l'autre moitié plus cher. La moyenne atteint 3 826 €/m². L'écart de 5,0 % entre les deux indique un marché homogène : les ventes se concentrent autour du niveau courant, sans que quelques transactions exceptionnelles suffisent à tirer la moyenne. La médiane est donc un bon point de départ, à ajuster selon l'état du bien, la taille du terrain, le stationnement et la performance énergétique.
Côté location, la carte des loyers publiée par le ministère de la Transition écologique fournit pour Gradignan un indicateur de loyer d'annonce de 15,0 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 12,4 à 18,0 €/m². Cet indicateur est mesuré sur la commune elle-même, à partir de plus de quatre mille annonces. Pour une maison, l'indicateur est de 14,9 €/m², avec un intervalle plus large, de 10,7 à 20,7 €/m², lui aussi mesuré sur la commune à partir de plus de cinq cents annonces (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Ces valeurs décrivent des annonces du troisième trimestre 2025 pour un bien de référence non meublé, et non les loyers des baux en cours. La proximité des deux indicateurs est notable : au mètre carré, une maison se loue ici presque au même niveau qu'un appartement.
Les quartiers ou secteurs
Gradignan prolonge l'agglomération bordelaise vers le sud-ouest, entre Pessac, Talence et Villenave-d'Ornon. La vallée de l'Eau Bourde la traverse, avec des rives en partie aménagées en parcs. Au sud de la commune, le prieuré de Cayac, ancien hôpital pour pèlerins sur la route de Saint-Jacques-de-Compostelle, est aujourd'hui protégé au titre des monuments historiques et abrite un musée consacré au peintre Georges de Sonneville.
Le tissu résidentiel mêle quartiers pavillonnaires, résidences collectives de différentes époques et petites copropriétés plus récentes. Une maison avec jardin proche de la vallée de l'Eau Bourde et un appartement en résidence ne répondent pas à la même demande, même si l'homogénéité des prix au mètre carré peut laisser penser le contraire. Pour comparer utilement, la carte des ventes DVF de Gradignan permet de retrouver chaque transaction avec sa date, sa surface et son prix, et de confronter un bien aux ventes réellement conclues dans sa rue ou son quartier.
Le budget complet d'un achat
Au prix médian de 3 643 €/m², un appartement de 50 m² représente environ 182 000 €, un logement de 70 m² environ 255 000 €, une maison de 100 m² environ 364 000 € et une maison familiale de 120 m² environ 437 000 €, hors frais. Ce sont des ordres de grandeur : pour une maison, la surface du terrain, l'exposition et l'état du bâti font varier sensiblement le prix au mètre carré.
À ce prix s'ajoutent les frais d'acquisition, c'est-à-dire les droits de mutation perçus par le département et la commune, ainsi que les émoluments et débours du notaire ; le simulateur des Notaires de France les calcule précisément selon le prix et la nature du bien. Le coût du crédit dépend du taux négocié : la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l'habitat. Il faut ensuite intégrer la taxe foncière, dont le taux est voté localement, les charges de copropriété pour un appartement et, pour une maison ancienne, un éventuel budget de rénovation (toiture, isolation, chauffage). France Rénov informe gratuitement sur les aides mobilisables et oriente vers des professionnels qualifiés.
Pour un investissement locatif, l'indicateur de 15,0 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé donne une première approche de la rentabilité, à corriger des charges non récupérables, de la taxe foncière et de la vacance entre deux locataires.
Les démarches et obligations
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d'un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Gradignan sur Service-Public.fr. L'encadrement des loyers par arrêté préfectoral, qui plafonne le loyer d'un nouveau bail, est un dispositif distinct : il ne concerne que les territoires qui l'ont demandé et, dans Bordeaux Métropole, il s'applique à la ville de Bordeaux.
Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Pour une maison ancienne destinée à la location, le DPE doit être lu avant l'offre et les travaux chiffrés en conséquence.
Toute vente et toute location s'accompagnent d'un état des risques et pollutions, établi à partir des informations publiées sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, qui recense les risques connus à l'adresse exacte du bien ; pour un terrain proche d'un cours d'eau, cette consultation mérite une attention particulière. En copropriété, le vendeur remet notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et la fiche synthétique de l'immeuble. L'ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs ; Service-Public.fr détaille les étapes et les formulaires officiels.
L'évolution récente et ce qu'elle change
Le nombre de ventes enregistrées à Gradignan est passé de 286 en 2023 à 290 en 2024, soit une hausse de 1,4 %. Le volume est donc resté pratiquement stable, autour de trois cents transactions par an, ce qui laisse une base de comparaison suffisante pour estimer un bien.
Cette stabilité du volume ne renseigne pas, à elle seule, sur l'évolution des prix : la médiane de 3 643 €/m² agrège cinq années de ventes. Pour une maison, la comparaison la plus utile porte sur la taille du terrain et l'état du bâti : deux maisons gradignanaises de même surface peuvent s'écarter nettement selon la rénovation à prévoir, que l'étiquette énergétique aide à anticiper. Les données DVF disponibles pour la commune s'arrêtent fin 2024 : les ventes de 2025 n'y figurent pas encore, et l'avis d'un professionnel qui connaît le secteur complète utilement ces chiffres.
