Commune de première couronne de Bordeaux traversée par le tramway, Le Bouscat compte 2 145 ventes en cinq ans selon les données DVF, pour un prix médian de 4 406 € le mètre carré et une moyenne de 4 819 €. Ce guide explique ce que traduisent ces chiffres, la manière dont la commune se découpe le long du tramway, le budget complet d’un achat, les obligations du vendeur et du bailleur, et ce que le recul de 5,0 % du nombre de ventes en 2024 change pour un projet.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 2 145 ventes au Bouscat sur cinq ans, jusqu’à fin décembre 2024, date des dernières données disponibles pour la commune. Le prix médian atteint 4 406 € par mètre carré : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne, à 4 819 €, dépasse la médiane de 9,4 %. Cet écart marqué indique qu’une part des ventes se conclut à des niveaux nettement supérieurs, ce qui tire la moyenne vers le haut : pour estimer un bien ordinaire, la médiane est plus fiable.
Avec plus de trois cents ventes par an, le marché est suffisamment profond pour que ces indicateurs soient solides. Les références récentes sont nombreuses, et la carte des ventes de la commune permet de les repérer au plus près d’une adresse.
Côté location, la carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique donne pour un appartement non meublé un indicateur de loyer d’annonce de 15,4 € par mètre carré, charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 12,2 à 19,6 €, et 15,8 € pour une maison (de 11,6 à 21,4 €). Les deux valeurs sont mesurées sur la commune elle-même, à partir de nombreuses annonces. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ce sont des loyers demandés au troisième trimestre 2025, pas des loyers signés : un appartement de 50 m² ressort à environ 770 € par mois et une maison de 100 m² à environ 1 580 €, charges comprises.
Les quartiers et secteurs
Le tramway structure la commune du sud au nord. Il entre au Bouscat depuis Bordeaux, traverse des secteurs résidentiels, dessert le centre, près de la mairie, puis poursuit en direction d’Eysines. Au nord de la commune, l’hippodrome forme un vaste espace ouvert, qui tranche avec le tissu bâti continu des secteurs proches de Bordeaux.
Ces écarts d’ambiance se retrouvent dans les prix : la distance à une station de tramway, au centre et à Bordeaux compte autant que la surface. Les chiffres DVF cités ici portent sur l’ensemble de la commune et ne distinguent pas ces secteurs ; la carte des ventes permet de repérer les transactions enregistrées près d’une adresse précise, en tenant compte du type de bien. Le plan à jour du réseau TBM (Transports Bordeaux Métropole) indique les stations et les correspondances.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 4 406 € le mètre carré, un appartement de 70 m² représente environ 308 000 € et une maison de 100 m² environ 441 000 €, hors frais. Ces montants sont indicatifs : la médiane mêle appartements et maisons, et l’emplacement, le jardin, l’état et la classe énergétique font varier le prix.
S’ajoutent les frais d’acquisition, dits frais de notaire, que le simulateur des Notaires de France chiffre pour un bien donné, puis la taxe foncière et, en copropriété, les charges, dont le montant figure dans les documents remis avant la signature. Pour une maison ancienne, les travaux de rénovation énergétique sont à budgéter avant l’offre : France Rénov informe gratuitement sur les aides disponibles. La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits immobiliers, point de comparaison utile avant de solliciter une banque.
Pour un investisseur, les deux sources officielles se comparent directement : un appartement de 60 m² au prix médian représente environ 264 000 € hors frais, face à un loyer d’annonce d’environ 924 € par mois charges comprises pour la même surface (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). L’ordre de grandeur reste à corriger des charges, de la taxe foncière et de la vacance.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostics techniques comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques et pollutions, établi à partir de Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, ainsi que, selon l’âge du bien, les diagnostics plomb, amiante, électricité et gaz. En copropriété, s’y ajoutent les documents sur l’immeuble et les comptes du syndicat. L’achat suit ensuite les étapes habituelles : offre, avant-contrat, puis acte authentique ; un acquéreur particulier dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la notification de l’avant-contrat.
Pour un bailleur, un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Le Bouscat sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers en vigueur à Bordeaux est un dispositif distinct, qui ne s’applique que sur le territoire des communes qui l’ont demandé. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois achevés fin décembre 2024, Le Bouscat a enregistré 345 ventes, contre 363 sur les douze mois précédents, soit une baisse de 5,0 %. Ce léger recul du volume traduit un marché un peu moins actif, sans rupture : les biens continuent de trouver preneur, mais les acquéreurs disposent d’un peu plus de temps pour comparer. Il ne renseigne pas, à lui seul, sur l’évolution des prix.
Pour un vendeur, un prix aligné sur les ventes récentes du secteur reste la meilleure garantie d’une vente rapide, la médiane de 4 406 € par mètre carré servant de point de départ. Pour un acquéreur, l’écart de 9,4 % entre moyenne et médiane rappelle qu’une partie des biens se négocie nettement au-dessus du prix courant. Pour un bailleur, les indicateurs de loyer d’annonce mesurés sur la commune, à 15,4 € par mètre carré pour un appartement et 15,8 € pour une maison, donnent une base de calcul avant de fixer un loyer, dans le respect des règles applicables (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin).
