Acheter ou louer à Cachan suppose de lire trois séries de chiffres : le prix médian de 5 474 €/m² mesuré sur 1 493 ventes DVF, les indicateurs de loyer d’annonce publiés par l’État, et le recul de 10,7 % du nombre de ventes entre 2023 et 2024. Ce guide les explique un par un, avec leur source, puis détaille le budget complet d’une acquisition, les secteurs de la commune et les règles propres à la zone tendue de l’agglomération parisienne, qui s’appliquent ici au bail comme au loyer.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 1 493 ventes à Cachan sur les cinq dernières années, jusqu’à la fin de 2024. Le prix médian ressort à 5 474 € par mètre carré et le prix moyen à 5 702 €.
L’écart entre moyenne et médiane n’est que de 4,2 %. Un écart aussi faible indique un marché homogène : la plupart des ventes se concentrent autour du prix typique, sans qu’une poignée de biens exceptionnels ne déforme la moyenne. Pour un acquéreur, cela signifie que la médiane est un repère fiable, et qu’un prix demandé très au-dessus doit se justifier par des qualités précises : extérieur, dernier étage, performance énergétique ou proximité immédiate de la gare.
Appliquée à des surfaces courantes, la médiane donne ces ordres de grandeur, hors frais d’acquisition : environ 219 000 € pour 40 m², 328 000 € pour 60 m² et 383 000 € pour 70 m². La carte des ventes permet ensuite de comparer avec les transactions réellement enregistrées autour d’une adresse.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne pour Cachan un indicateur de loyer d’annonce de 23,3 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 19,2 à 28,3 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Cette valeur, calculée sur la commune à partir de plusieurs milliers d’annonces du troisième trimestre 2025, est solide. Pour une maison, l’indicateur de 22,6 €/m² n’est pas mesuré sur Cachan seule mais estimé à une échelle plus large, avec un intervalle très étendu (de 13,3 à 38,3 €/m²) : il ne doit servir que de très grossier repère (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Dans les deux cas, il s’agit de loyers demandés, non de loyers signés.
Les quartiers et secteurs
Cachan s’étage sur les coteaux de la vallée de la Bièvre. Le fond de vallée, où passent le RER B et la gare Arcueil–Cachan, a pour repère le plus visible l’aqueduc qui franchit la vallée entre Arcueil et Cachan. Immeubles collectifs, résidences récentes et maisons individuelles se partagent le reste de la commune, les pavillons restant présents sur les pentes et les hauteurs.
Le marché cachanais est avant tout un marché d’appartements : ils dominent nettement les ventes DVF de la commune. À surface égale, la distance à pied jusqu’à la gare du RER B, qui relie directement la commune à Paris, compte parmi les critères qui différencient deux biens. Le projet de ligne 15 Sud du Grand Paris Express prévoit par ailleurs une gare à Arcueil–Cachan, en correspondance avec le RER B ; sa date de mise en service se vérifie auprès d’Île-de-France Mobilités ou de la Société des grands projets.
L’écart réduit entre moyenne et médiane montre que ces différences de secteur restent contenues. Les maisons, bien moins nombreuses parmi les ventes, s’y négocient en médiane plus cher au mètre carré que les appartements : la médiane communale décrit d’abord un appartement. Pour un bien précis, la comparaison se fait avec les ventes enregistrées dans la même rue ou le même ensemble, à surface et étage comparables, plutôt qu’avec la médiane communale seule.
Le budget complet d’un achat
Sur un appartement de 60 m² à environ 328 000 €, prix médian appliqué à Cachan, les frais d’acquisition représentent une somme que les banques demandent le plus souvent de couvrir par l’apport personnel. Ils regroupent principalement les droits de mutation perçus par le Val-de-Marne et la commune et les émoluments du notaire, et se calculent avec le simulateur des Notaires de France, leur montant variant selon que le logement est ancien ou neuf.
En copropriété, les charges annuelles, les travaux votés et ceux à venir pèsent aussi dans le budget. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le plan pluriannuel de travaux, quand il existe, renseignent sur les dépenses prévisibles : ravalement, toiture, chauffage collectif. Un immeuble ancien peut appeler une rénovation énergétique d’ampleur ; France Rénov informe gratuitement sur les aides mobilisables par les copropriétaires.
À ce niveau de prix, quelques dixièmes de point de taux changent sensiblement la mensualité : la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat, un repère pour comparer les offres. La taxe foncière, dont les taux sont votés chaque année par les collectivités, s’ajoute au coût annuel ; le vendeur peut fournir son dernier avis.
Pour un investisseur, la comparaison entre le prix médian de 5 474 €/m² et l’indicateur de loyer de 23,3 €/m² pour un appartement (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) donne un premier ordre de grandeur, à corriger des charges non récupérables, de la taxe foncière, de la vacance et des règles de fixation du loyer propres à la zone tendue.
Les démarches et obligations
Le vendeur doit remettre un dossier de diagnostic technique, qui comprend notamment le DPE et l’état des risques et pollutions. Ce dernier s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique qui recense, adresse par adresse, les risques naturels et technologiques connus. Dans une commune étagée entre le fond de la vallée de la Bièvre et ses coteaux, il se consulte avant l’offre, pas seulement à la signature.
Cachan fait partie de l’agglomération parisienne classée en zone tendue par le décret n° 2013-392, comme toutes les communes du Val-de-Marne. Deux conséquences pour la location : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois, et le loyer fixé lors d’un changement de locataire est encadré (articles 15 et 18 de la loi du 6 juillet 1989, avec le décret annuel sur l’évolution des loyers). Le plafonnement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, réservé aux territoires qui l’ont demandé ; son application se vérifie commune par commune sur Service-Public.fr.
Pour un bailleur, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, notamment sur les règles de fixation du loyer en zone tendue. Service-Public.fr détaille le déroulement d’un achat, du compromis à l’acte authentique, et le délai de rétractation dont dispose l’acquéreur non professionnel.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Cachan a enregistré 250 ventes en 2024 contre 280 en 2023, soit un recul de 10,7 % du nombre de transactions. Ce chiffre mesure l’activité, pas le niveau des prix : la médiane de 5 474 €/m² couvre les cinq années dans leur ensemble, et un volume en baisse n’implique pas mécaniquement des prix en baisse.
Pour un acheteur, un marché moins actif laisse davantage de temps pour comparer et négocier. Dans un marché aussi resserré que celui de Cachan, la négociation s’appuie sur des ventes comparables récentes, consultables sur la carte des ventes, plutôt que sur un pourcentage général. Pour un vendeur, le même constat invite à fixer un prix d’emblée cohérent avec ces références.
Les chiffres cachanais s’arrêtent à la fin de 2024. Si la ligne 15 Sud entre en service à Arcueil–Cachan, ses effets éventuels sur les prix ne pourront se lire que dans les ventes enregistrées après cette date, au fil des prochaines publications DVF du ministère de l’Économie.
