Malakoff compte 1 361 ventes immobilières sur cinq ans dans les données DVF, pour un prix médian de 7 216 € le mètre carré. Ce guide détaille ces chiffres, situe la commune entre Paris et ses voisines des Hauts-de-Seine, chiffre un budget d’achat à partir de la médiane, rappelle ce qu’implique le classement en zone tendue pour un bailleur et un locataire, et analyse le recul des ventes entre 2023 et 2024. Les loyers cités proviennent de la carte des loyers du ministère de la Transition écologique.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 1 361 ventes à Malakoff sur les cinq dernières années disponibles. Le prix médian atteint 7 216 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne s’élève à 7 524 €, soit 4,3 % de plus que la médiane. Un écart aussi faible indique un marché assez homogène, où les ventes très au-dessus du lot restent peu nombreuses. La médiane demeure le meilleur repère pour situer un bien.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique fournit un indicateur de loyer d’annonce de 25,4 € par mètre carré charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 20,7 à 31,3 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Cette valeur, qui porte sur les annonces du troisième trimestre 2025, est mesurée sur la commune elle-même, à partir d’un grand nombre d’annonces. Pour un appartement de 40 m², elle correspond à un loyer d’annonce d’environ 1 016 € charges comprises (25,4 € × 40).
Pour une maison, l’indicateur ressort à 22,6 € par mètre carré, avec un intervalle très large, de 13,3 à 38,3 €. Il est estimé à une échelle géographique plus large que Malakoff, car les annonces de maisons y sont trop peu nombreuses pour une mesure communale : il faut le prendre comme un ordre de grandeur. Dans les deux cas, il s’agit de loyers demandés dans les annonces, pas de loyers signés.
Les quartiers et secteurs
Malakoff forme un territoire compact, en contact direct avec le 14e arrondissement de Paris, et bordé notamment par Vanves, Montrouge et Châtillon. La commune fait partie de l’établissement public territorial Vallée Sud – Grand Paris, au sein de la Métropole du Grand Paris.
- Les abords de la ligne 13 : les stations Malakoff – Plateau de Vanves et Malakoff – Rue Étienne Dolet desservent la commune ; la distance à pied jusqu’à une station fait partie des critères à comparer entre deux biens.
- Les secteurs limitrophes de Paris profitent d’un accès rapide aux arrondissements du sud de la capitale.
- Les rues pavillonnaires, où subsistent des maisons de ville, forment un marché étroit, cohérent avec le faible nombre d’annonces de maisons relevé par la carte des loyers.
- Les ensembles collectifs, du petit immeuble ancien à la résidence plus récente, concentrent l’essentiel de l’offre d’appartements.
Aucune donnée publique ne fournit de prix fiable rue par rue. La carte des ventes permet en revanche de consulter les transactions DVF autour d’une adresse, avec leur date, leur surface et leur prix.
Le budget complet d’un achat
En appliquant la médiane communale de 7 216 € le mètre carré, un studio de 30 m² représente environ 216 000 €, un deux-pièces de 40 m² environ 289 000 € et un appartement de 60 m² environ 433 000 €. Ces montants restent des ordres de grandeur : l’étage, l’état de la copropriété, la distance au métro ou la présence d’un extérieur peuvent les faire varier nettement.
Au prix du bien s’ajoutent :
- les frais d’acquisition, improprement appelés frais de notaire, dont le simulateur des Notaires de France donne le montant exact selon le prix ;
- les frais de garantie et de dossier du prêt immobilier ;
- les charges de copropriété, à lire dans les procès-verbaux d’assemblée générale, avec une attention particulière aux travaux déjà votés ;
- la taxe foncière, calculée sur la valeur locative cadastrale et les taux votés localement ;
- les éventuels travaux de rénovation énergétique, surtout pour un investissement locatif.
Les taux moyens des crédits immobiliers sont publiés chaque mois par la Banque de France : ils servent de point de comparaison avant d’accepter une offre de prêt.
Les démarches et obligations
Le vendeur fournit un dossier de diagnostics techniques. Il comprend notamment le DPE et l’état des risques, obligatoire à la vente comme à la location, établi à partir de Géorisques, service du ministère de la Transition écologique. En copropriété s’y ajoutent les documents sur l’immeuble : règlement, procès-verbaux des dernières assemblées générales, montant des charges et des fonds de travaux.
Malakoff est située en zone tendue, comme toutes les communes des Hauts-de-Seine, en application du décret n° 2013-392. Pour un logement loué vide, le préavis du locataire est réduit à un mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), et la hausse de loyer à la relocation est encadrée. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral, en vigueur à Paris, est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé : avant de fixer un loyer, un bailleur vérifie sur Service-Public.fr les règles applicables à son logement.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. France Rénov informe sur les aides aux travaux, et l’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes enregistrées à Malakoff est passé de 261 en 2023 à 225 en 2024, soit un recul de 13,8 %. Moins de ventes signifie moins de références récentes pour estimer un bien et, souvent, des délais de vente plus longs. Un acquéreur peut en tirer plus de temps pour comparer et négocier, à condition de s’appuyer sur des prix réellement signés plutôt que sur des prix affichés.
À Malakoff, où les appartements en copropriété forment l’essentiel des ventes, ce recul pèse d’abord sur ce marché-là. Les chiffres de ce guide couvrent cinq années de ventes et ne disent pas, à eux seuls, si les prix ont évolué sur la dernière année : pour un appartement proche de la ligne 13 ou des limites de Paris, la carte des ventes permet de retrouver les transactions voisines et leur date. Les données DVF paraissent avec plusieurs mois de décalage : les actes les plus récents n’y figurent pas encore.
