Ce guide réunit les repères utiles pour acheter ou louer à Bagneux, dans les Hauts-de-Seine : le prix médian de 5 407 € le mètre carré mesuré sur 1 078 ventes DVF, un indicateur de loyer d’annonce de 22,9 € le mètre carré pour un appartement, le budget d’un achat selon la surface, les obligations liées à la zone tendue et au DPE, et la lecture à faire du doublement du nombre de ventes sur la dernière année mesurée, dans une commune desservie par la ligne 4 du métro depuis 2022. Chaque chiffre est accompagné de sa source.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 1 078 ventes à Bagneux sur les cinq dernières années pour lesquelles un prix au mètre carré peut être calculé. Le prix médian s’établit à 5 407 € : la moitié des biens se sont vendus moins cher, l’autre moitié plus cher. La moyenne atteint 5 522 €, soit seulement 2,1 % de plus que la médiane.
Un écart aussi faible est le signe d’un marché homogène : les ventes se concentrent autour d’un même niveau de prix, sans que quelques transactions très chères ne tirent la moyenne vers le haut. La médiane est alors un repère fiable pour situer une offre, qu’il faut ensuite ajuster selon l’état du bien, son étage, son exposition, son étiquette énergétique et sa distance aux stations de métro.
Les données DVF enregistrent les prix réellement signés chez le notaire, et non les prix affichés dans les annonces. Elles incluent aussi les ventes de logements neufs en l’état futur d’achèvement, ce qui compte dans une commune où des programmes récents ont accompagné l’arrivée du métro. Pour juger un prix demandé, mieux vaut comparer avec les ventes signées dans le même secteur et pour un bien de même nature.
Les quartiers ou secteurs
Le prolongement de la ligne 4, mis en service le 13 janvier 2022, a modifié la géographie des prix à Bagneux. Deux stations desservent désormais la commune : Barbara, en limite de Montrouge, au nord, et Bagneux–Lucie Aubrac, terminus de la ligne. Cette station doit également accueillir la ligne 15 Sud du Grand Paris Express, ce qui en fera un point de correspondance entre deux lignes de métro.
La gare Bagneux du RER B, située en limite est de la commune, du côté de Cachan, offre une autre porte d’entrée vers Paris et vers le sud de l’Île-de-France. Entre ces pôles de transport, la commune associe des immeubles collectifs de différentes époques, des grands ensembles et des secteurs pavillonnaires, où se vendent l’essentiel des maisons.
Pour un acheteur, la distance à pied jusqu’à une station de métro ou à la gare du RER B est l’un des premiers critères de comparaison entre deux biens. Il est utile de rapprocher le prix demandé des ventes DVF récentes de la rue ou de l’îlot, plutôt que de la seule médiane communale.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 5 407 € le mètre carré, un appartement de 50 m² représente environ 270 000 € et un logement de 70 m² environ 378 000 €, avant frais. Ces montants sont des ordres de grandeur : un logement neuf ou proche d’une station se situera souvent au-dessus, un bien à rénover en dessous.
Au prix s’ajoutent les frais d’acquisition : droits de mutation perçus par le département des Hauts-de-Seine et par la commune, émoluments et débours du notaire, dont le montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France. Ils sont réduits pour un logement neuf, un point à intégrer à Bagneux lorsqu’on compare au même prix au mètre carré un appartement neuf et un appartement ancien. S’y ajoutent la taxe foncière, votée chaque année par les collectivités, et, en copropriété, les charges courantes et les appels de fonds pour travaux, que les procès-verbaux des dernières assemblées générales permettent d’anticiper.
Entre un appartement neuf, construit selon les normes thermiques récentes, et un logement ancien au DPE médiocre, l’écart de coût d’usage explique une partie de la différence de prix : le coût d’une rénovation énergétique doit entrer dans le calcul dès l’offre, et France Rénov informe sur les aides mobilisables. Sur un budget de l’ordre de 270 000 à 378 000 €, les taux moyens des crédits à l’habitat publiés chaque mois par la Banque de France aident à vérifier une proposition bancaire.
Pour un projet locatif, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé s’établit à 22,9 € par mètre carré charges comprises, soit un ordre de grandeur de 1 145 € par mois pour 50 m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Le loyer au mètre carré baisse en général quand la surface augmente, et ce calcul ne remplace pas la comparaison avec les annonces réelles.
Les démarches et obligations
Pour un logement ancien, le vendeur remet à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques établi à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, et, selon l’âge du bien et de ses installations, diagnostics amiante, plomb, électricité et gaz. Pour un logement acheté sur plan, les pièces à examiner avant de signer le contrat de réservation sont d’une autre nature : notice descriptive, plans, calendrier de livraison et garanties du constructeur.
Pour louer, plusieurs règles s’appliquent. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Bagneux fait partie de l’agglomération parisienne classée en zone tendue par le décret n° 2013-392 : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), et la hausse du loyer entre deux locataires est limitée par décret.
L’encadrement des loyers par plafonnement, fixé par arrêté préfectoral, est un dispositif distinct de la zone tendue : il ne s’applique que dans les territoires qui l’ont demandé. Avant de fixer un loyer à Bagneux, il faut vérifier sur Service-Public.fr si la commune est concernée.
Pour un bail, un avant-contrat ou un contrat de réservation, l’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs ; Service-Public.fr détaille les règles de la zone tendue qui s’appliquent à Bagneux.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois achevés le 30 décembre 2025, 266 ventes ont été enregistrées à Bagneux, contre 129 sur les douze mois précédents : le nombre de transactions a donc plus que doublé, avec une hausse de 106,2 %.
Une variation de cette ampleur ne se lit pas comme une simple reprise du marché. Elle peut tenir en partie à des livraisons de programmes neufs, dont les ventes figurent dans les données DVF, ou à un rattrapage après une année creuse ; les données brutes ne permettent pas de trancher. Elle indique en tout cas un marché plus actif, avec davantage de ventes récentes auxquelles comparer un prix demandé.
Pour un acheteur, un marché plus liquide offre plus de références mais aussi davantage de concurrence sur les biens bien situés. Pour un vendeur, la médiane de 5 407 € reste le point d’ancrage, à ajuster selon la qualité réelle du bien.
Côté location, l’indicateur d’un appartement, mesuré sur la commune, s’étend de 18,8 à 27,9 € par mètre carré dans son intervalle de prédiction à 95 %, pour une valeur centrale de 22,9 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Pour une maison, l’indicateur de 22,6 € est estimé à une échelle plus large que la commune, avec un intervalle de 13,3 à 38,3 € : il se lit avec beaucoup de prudence.
