Aux portes du 13e arrondissement, Le Kremlin-Bicêtre est un marché dense d’appartements où le prix médian atteint 6 000 € le mètre carré, sur 978 ventes DVF en cinq ans. Ce guide rassemble les chiffres mesurés de la commune, la façon de lire ses différents secteurs, le coût réel d’un achat au-delà du prix affiché, les obligations propres à une ville classée en zone tendue et ce que change le recul de 20,2 % des ventes observé sur la dernière année. Chaque chiffre est accompagné de sa source, pour que vous puissiez le vérifier avant de vous engager.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 978 ventes au Kremlin-Bicêtre sur les cinq dernières années, jusqu’à fin décembre 2024. Sur cet ensemble, le prix médian s’établit à 6 000 € par mètre carré : la moitié des biens s’est vendue moins cher, l’autre moitié plus cher. La moyenne atteint 6 198 €, soit un écart de 3,3 % seulement avec la médiane. Un écart aussi faible signale un marché homogène, où peu de ventes atypiques déforment le tableau. La médiane reste pourtant la référence la plus prudente, car elle ne bouge pas quand une vente hors norme entre dans le calcul.
Appliquée à des surfaces courantes, cette médiane donne un premier ordre de grandeur, hors frais : environ 180 000 € pour 30 m², 270 000 € pour 45 m² et 390 000 € pour 65 m². Ces montants sont des repères, pas des estimations : un bien rénové, lumineux, en étage élevé avec ascenseur se situera plutôt au-dessus ; un logement à rafraîchir, en rez-de-chaussée ou mal classé au DPE, plutôt en dessous. Les données DVF mélangent en outre tous les états et toutes les époques de construction.
Pour la location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 24,6 € par mètre carré, charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 20,0 à 30,2 €. Il est calculé sur la commune elle-même, à partir de plus de 3 000 annonces observées, pour une annonce du troisième trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique). À titre indicatif, un appartement de 45 m² ressort ainsi autour de 1 107 € par mois charges comprises. Il s’agit d’un loyer d’annonce, c’est-à-dire du prix demandé, et non du loyer effectivement payé par les locataires en place. Pour les maisons, trop peu d’annonces ont été relevées dans la commune pour publier un chiffre fiable.
Les quartiers ou secteurs
Le Kremlin-Bicêtre est une commune compacte, sans hameau ni secteur rural : les différences de prix s’y jouent à l’échelle de la rue et de l’immeuble plus que du quartier. Trois repères géographiques aident néanmoins à lire le marché.
Au nord, la commune touche Paris au niveau de la porte d’Italie. Les immeubles les plus proches de la limite parisienne bénéficient d’un accès direct au 13e arrondissement, ce qui pèse sur la demande. L’avenue de Fontainebleau, qui traverse la ville du nord au sud, concentre les commerces et la desserte par la ligne 7 du métro ; les logements donnant directement sur cet axe très circulé n’ont pas la même valeur que ceux situés sur cour ou dans les rues adjacentes plus calmes.
À l’ouest, en direction de Gentilly, s’étend le secteur de l’hôpital Bicêtre, grand établissement de l’AP-HP. C’est là qu’a ouvert en juin 2024 la station Hôpital Bicêtre de la ligne 14. Pour un acheteur, la distance à pied jusqu’à une station de la ligne 7 ou de la ligne 14 est le critère qui explique le plus d’écarts de prix entre deux biens comparables.
Au sud et à l’est, la ville se prolonge sans rupture vers Villejuif et Ivry-sur-Seine. La page carte des ventes d’ICITOO pour la commune permet de consulter les ventes DVF adresse par adresse et de comparer un bien à ses voisins immédiats, ce qui est plus parlant qu’une moyenne communale.
Le budget complet d’un achat
Le prix de vente n’est qu’une partie de la dépense. Dans l’ancien, l’acquéreur paie en plus les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire : ils se composent pour l’essentiel des droits de mutation reversés au département et à la commune, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire et les débours. Dans le neuf, ces droits sont réduits. Le simulateur des Notaires de France donne le montant exact pour un prix et un type de bien donnés ; il vaut mieux le calculer avant de faire une offre.
Au Kremlin-Bicêtre, l’essentiel des ventes enregistrées porte sur des appartements, donc sur des lots de copropriété. Il faut donc intégrer les charges courantes, le fonds de travaux et surtout les travaux déjà votés ou envisagés : demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien et, s’il existe, le plan pluriannuel de travaux. Un ravalement ou une rénovation énergétique de l’immeuble peut peser lourd dans les années qui suivent l’achat.
S’ajoutent la taxe foncière, dont le taux est voté localement, l’assurance habitation, l’assurance emprunteur et les frais de garantie du prêt. Pour situer votre taux d’intérêt, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat. Enfin, si le logement est mal classé au DPE, chiffrez les travaux avant de signer : France Rénov oriente gratuitement vers les aides mobilisables et les conseillers de proximité.
Les démarches et obligations
Le vendeur doit remettre un dossier de diagnostic technique complet : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions, mesurage de la surface privative au titre de la loi Carrez pour un lot de copropriété, constat de risque d’exposition au plomb pour les logements anciens, état amiante selon la date du permis de construire, et diagnostics électricité et gaz lorsque les installations sont anciennes. L’état des risques s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique : consultez-le vous-même à l’adresse exacte du bien.
La signature d’un avant-contrat ouvre à l’acquéreur non professionnel un délai de rétractation, puis la vente se conclut chez le notaire une fois le prêt obtenu et les éventuelles conditions suspensives levées.
Pour un bailleur, la commune appartient à la zone tendue de l’agglomération parisienne (décret n° 2013-392). Cela réduit à un mois le préavis du locataire d’un logement vide et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Le plafonnement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires l’ayant demandé : sa situation se vérifie sur Service-Public.fr. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur l’ensemble de ces règles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur la dernière année couverte par les données, jusqu’à fin décembre 2024, 166 ventes ont été enregistrées au Kremlin-Bicêtre, contre 208 l’année précédente, soit un recul de 20,2 %. Moins de transactions ne veut pas dire mécaniquement des prix plus bas, mais un marché plus lent laisse davantage de temps pour comparer et plus de place à la négociation, en particulier pour les biens à rénover ou mal classés au DPE.
L’ouverture de la station Hôpital Bicêtre de la ligne 14, en juin 2024, est trop récente pour que son effet se lise dans des données qui s’arrêtent fin 2024. Elle améliore toutefois nettement l’accès au centre de Paris et à Orly pour les secteurs proches de l’hôpital, ce qui peut soutenir la demande à l’avenir. Il serait imprudent de payer aujourd’hui un surcoût au nom d’une hausse future que les chiffres ne montrent pas encore.
Pour un investisseur, rapporter le loyer d’annonce annuel à la médiane des prix donne un rendement brut indicatif d’environ 4,9 %, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité, et sur des bases imparfaitement comparables puisque le loyer s’entend charges comprises. C’est un point de départ pour comparer, pas une promesse de rentabilité.
