Aux portes du 14e arrondissement de Paris, Montrouge a un marché presque entièrement composé d’appartements. Ce guide part des 3 339 ventes enregistrées dans la commune par les données DVF sur cinq ans et de la carte des loyers publiée par le ministère de la Transition écologique. Il donne le prix médian au mètre carré, le budget à prévoir pour un studio ou un deux-pièces, le loyer d’annonce des appartements, puis les règles propres à une commune classée en zone tendue : préavis réduit, hausse de loyer encadrée entre deux locataires, calendrier du DPE.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 3 339 ventes à Montrouge sur les cinq dernières années. Le prix médian s’établit à 7 813 € le mètre carré et la moyenne à 7 919 €. L’écart de 1,4 % seulement entre les deux indicateurs est rare : il signifie que les prix sont regroupés autour de la médiane, dans un parc composé très majoritairement d’appartements en copropriété. À Montrouge, un prix au mètre carré très éloigné de la médiane doit donc s’expliquer par des éléments précis de l’annonce.
Le nombre de ventes a reculé : 587 transactions en 2024, contre 712 en 2023, soit une baisse de 17,6 % en un an. Ce repli du volume traduit surtout un nombre d’acheteurs en baisse ; il ne dit pas à lui seul si les prix montent ou baissent.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 26,5 € par mètre carré charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 21,6 à 32,6 €, sur des annonces du troisième trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Cet indicateur est mesuré sur la commune elle-même, à partir de plusieurs milliers d’annonces. Pour les maisons, le nombre d’annonces observées à Montrouge est inférieur au seuil de fiabilité : aucun chiffre n’est donc donné ici. Il s’agit de loyers demandés, pas de loyers signés.
Les quartiers et secteurs
Montrouge est une commune compacte, entièrement urbanisée, dont la limite nord touche le 14e arrondissement de Paris. Le marché s’organise d’abord selon la distance au métro et à Paris. Les rues proches de la station Mairie de Montrouge, sur la ligne 4, et celles qui bordent la limite parisienne sont les plus recherchées par les actifs qui travaillent à Paris. La ligne a été prolongée jusqu’à Bagneux en 2022.
Le parc mêle des immeubles anciens de centre-ville, des résidences construites au fil du XXe siècle et quelques programmes récents. Quelques maisons de ville subsistent, mais elles sont trop peu nombreuses pour peser sur les indicateurs. Dans chaque secteur, l’étage, la présence d’un ascenseur, d’une cave ou d’un balcon, l’exposition et la performance énergétique expliquent l’essentiel des écarts de prix. La carte des ventes DVF permet de comparer un bien aux transactions réellement enregistrées dans les rues voisines.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 7 813 € le mètre carré, un studio de 30 m² représente environ 234 000 €, un deux-pièces de 40 m² environ 313 000 € et un trois-pièces de 60 m² environ 469 000 €, hors frais d’acquisition. Ce sont des ordres de grandeur : l’état de l’immeuble et du logement peut déplacer le prix de plusieurs dizaines de milliers d’euros à ce niveau de marché.
Les frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire », sont composés pour l’essentiel de droits de mutation ; leur montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France. En copropriété, il faut lire les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, vérifier le montant des charges et les travaux votés ou envisagés, notamment de ravalement ou de rénovation énergétique. La taxe foncière s’ajoute chaque année. France Rénov informe gratuitement sur les aides à la rénovation, et la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat, utiles pour situer une offre de prêt.
Pour un bailleur, le calcul reste simple : un studio de 30 m² loué au niveau de l’indicateur de 26,5 € le mètre carré (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) correspondrait à un loyer d’annonce d’environ 795 € par mois charges comprises, et un deux-pièces de 40 m² à environ 1 060 €. Ces montants se comparent au prix d’achat, avant vacance, charges non récupérables, fiscalité et travaux.
Les démarches et obligations
Montrouge, commune des Hauts-de-Seine, fait partie de l’agglomération parisienne classée en zone tendue par le décret n° 2013-392. Pour un logement loué vide, le préavis du locataire y est réduit à un mois, et le loyer d’un nouveau locataire ne peut, en principe, pas dépasser celui du précédent, sauf exceptions prévues par la réglementation. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral, qui fixe des loyers de référence plafonnés, est un dispositif distinct : il ne concerne que les territoires qui l’ont demandé, et sa situation se vérifie sur Service-Public.fr.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) conditionne la mise en location. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en vertu de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Dans un immeuble ancien, un DPE médiocre peut imposer des travaux décidés collectivement en assemblée générale.
L’état des risques et pollutions est obligatoire pour toute vente et toute location. Il se consulte sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, à partir de l’adresse exacte du bien. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et Service-Public.fr détaille les étapes d’une vente.
L’évolution récente et ce qu’elle change
La baisse de 17,6 % du nombre de ventes entre 2023 et 2024 donne davantage de marge aux acheteurs : avec moins d’acquéreurs en concurrence, la négociation devient plus envisageable, surtout pour les logements à rénover ou mal classés au DPE. Les chiffres présentés ici s’arrêtent au 31 décembre 2024, dernière date disponible dans les données DVF pour Montrouge.
Pour un vendeur, un marché aussi homogène laisse peu de place à un prix éloigné de la médiane de 7 813 € le mètre carré sans justification concrète. Pour un locataire, l’indicateur de loyer d’annonce de 26,5 € le mètre carré (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) et son intervalle permettent de repérer rapidement une annonce hors marché. Pour un bailleur, les règles de la zone tendue et le calendrier du DPE pèsent désormais autant que l’emplacement dans la rentabilité d’un logement.
