Biarritz est la seule commune de cette série où le nombre de ventes n'a pas reculé : 682 sur la dernière année contre 678 sur la précédente. À 7 398 € le mètre carré en médiane, son marché est celui d'une place internationale, porté par une demande largement solvable sans crédit. Trois réglementations y conditionnent tout projet : encadrement des loyers, compensation des meublés de tourisme et recul du trait de côte. Ce guide s'appuie uniquement sur les ventes réellement enregistrées dans la commune (données DVF, ministère de l'Économie).
Le marché immobilier de Biarritz en chiffres
Les 3 653 ventes des cinq dernières années donnent un prix médian de 7 398 € le mètre carré et un prix moyen de 7 949 €. L'écart de 7 % entre les deux valeurs signale un segment de villas et d'appartements front de mer aux prix sans commune mesure avec le reste : la médiane est donc le repère à retenir pour un bien ordinaire, et elle reste élevée.
Le fait notable est la stabilité du volume : 682 ventes sur la dernière année contre 678 sur la précédente, soit une progression de 0,6 %. Aucune autre commune de cette série n'a échappé au recul. Cela ne veut pas dire que Biarritz est immunisée, mais que sa demande ne dépend ni du crédit immobilier ni de l'emploi local : elle est nationale et internationale, et souvent adossée à un apport élevé.
Aux 7 398 € médians :
- un studio de 25 m² se situe autour de 185 000 € ;
- un deux-pièces de 40 m² autour de 296 000 € ;
- un trois-pièces de 65 m² autour de 481 000 € ;
- un quatre-pièces de 85 m² autour de 629 000 € ;
- une maison de 120 m² autour de 888 000 €.
Les biens avec vue directe sur l'océan, sur la Grande Plage ou la Côte des Basques, se situent très au-delà.
Les quartiers de Biarritz
Le centre et la Grande Plage. Autour du casino, de l'hôtel de ville, des Halles et du front de mer. Immeubles de la Belle Époque et des années 1960-1970, appartements avec vue, commerces ouverts à l'année. Segment le plus cher, où la vue et l'étage font la valeur.
La Côte des Basques. Au sud, la plage emblématique du surf, dominée par une falaise et une esplanade. Villas, appartements avec vue, forte demande internationale. L'érosion de la falaise y est un sujet ancien et suivi : un point à vérifier parcelle par parcelle.
Le port des Pêcheurs et le Rocher de la Vierge. Secteur pittoresque entre les deux plages principales. Marché rare, biens atypiques, prime élevée.
Saint-Charles et Bibi-Beaurivage. Quartiers résidentiels, villas balnéaires, maisons avec jardin, rues calmes à quelques minutes des plages. L'un des segments les plus recherchés pour une résidence familiale.
La Négresse. Autour de la gare, à l'écart du front de mer. Tissu plus mixte, maisons de ville et collectifs. C'est la porte d'entrée du marché biarrot, avec les prix les plus accessibles de la commune, tout en restant élevés à l'échelle nationale.
Milady et le sud. Vers la limite d'Anglet et de Bidart, autour de la plage de Milady. Résidences des années 1970 à 2000, appartements avec terrasses, moins de cachet mais un meilleur rapport surface-prix.
Le budget complet d'un achat
Au prix affiché s'ajoutent :
- les droits de mutation, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien. Sur un bien à 600 000 €, cela représente de 42 000 à 48 000 €. Le simulateur officiel des Notaires de France en donne le détail ;
- les frais de garantie du prêt et les frais de dossier, le cas échéant ;
- la taxe foncière, votée chaque année localement ;
- la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, toujours due et majorée dans les communes tendues : au Pays basque, cette majoration est un instrument assumé de régulation et elle pèse réellement sur le coût de détention d'une résidence secondaire. Le taux applicable se vérifie auprès de la mairie ou du service des impôts avant l'achat ;
- les charges de copropriété, souvent élevées sur le front de mer : ascenseur, gardien, entretien de façades exposées aux embruns ;
- l'impôt sur la fortune immobilière le cas échéant, un achat à Biarritz faisant fréquemment franchir le seuil légal. Les règles sont publiées sur impots.gouv.fr ; un conseil personnalisé relève du notaire ou de l'avocat fiscaliste.
Les trois réglementations décisives
Le changement d'usage et la compensation. C'est la règle qui a le plus changé l'économie de l'investissement à Biarritz. Transformer un logement en meublé de tourisme peut exiger une autorisation de changement d'usage assortie d'une obligation de compensation : remettre simultanément en location de longue durée une surface de logement équivalente. La loi du 19 novembre 2024 a renforcé ces outils au niveau national, et le Pays basque applique l'un des régimes les plus exigeants de France. Un projet d'achat destiné à la location saisonnière doit donc commencer par une vérification auprès de la mairie de Biarritz et de la communauté d'agglomération : selon la réponse, le projet est possible, coûteux ou impossible. Aucun calcul de rendement n'a de sens avant cette vérification.
L'encadrement des loyers. Un dispositif d'encadrement s'applique aux communes tendues du Pays basque, dont Biarritz : le loyer d'une location de longue durée ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, variable selon le secteur, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non. Le plafond applicable à une adresse se vérifie sur le service public dédié avant toute mise en location. Le non-respect expose à une mise en demeure puis à une amende administrative.
Le recul du trait de côte et l'érosion. Biarritz est une commune littorale exposée à l'érosion, en particulier sur ses falaises. La loi Climat et Résilience a instauré un dispositif spécifique pour les communes concernées par le recul du trait de côte, avec cartographie des zones exposées à trente ans et à cent ans, obligation d'information des acquéreurs et locataires, et limitation de la constructibilité. Le classement d'une parcelle et les obligations correspondantes se vérifient auprès du service urbanisme de la mairie et sur Géorisques, service du ministère de la Transition écologique. Pour un bien en bord de falaise, c'est la première vérification à faire, avant toute discussion de prix.
Les autres démarches
Le diagnostic de performance énergétique. Obligatoire dans l'annonce. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en longue durée au titre de la loi Climat et Résilience, les classes F puis E suivant selon le calendrier légal. Les immeubles balnéaires des années 1960-1970, nombreux à Biarritz, sont souvent mal classés.
La loi littoral. Elle limite l'urbanisation à proximité du rivage et encadre les extensions : le plan local d'urbanisme précise ce qui est possible parcelle par parcelle.
Le réseau des ADIL (anil.org) informe gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs des Pyrénées-Atlantiques.
L'évolution récente et ce qu'elle change
La stabilité du volume de ventes est le fait marquant, et elle a une conséquence directe : à Biarritz, la négociation ne s'est pas rouverte comme ailleurs. Là où un acheteur peut discuter un prix à Vannes, à Fréjus ou à Royan, le marché biarrot reste tenu, parce que les vendeurs ne sont pas contraints et que les acquéreurs ne dépendent pas du crédit.
La conséquence est qu'il faut chercher la valeur dans les segments délaissés : la Négresse plutôt que le front de mer, un bien à rénover plutôt qu'un bien refait, un étage bas plutôt qu'un dernier étage. Les écarts exploitables se trouvent là.
Pour un investisseur, le message doit être sans ambiguïté : à Biarritz, ce ne sont pas les prix qui déterminent la rentabilité, ce sont les règles. Le régime de compensation des meublés de tourisme et l'encadrement des loyers peuvent réduire de moitié le revenu espéré ou rendre le projet impossible. Ils se vérifient avant l'offre, auprès de la mairie et de la communauté d'agglomération, pas après la signature.
Pour un vendeur, la médiane du secteur et l'exposition à l'érosion sont les deux éléments qui déterminent réellement le prix. Le taux moyen des crédits à l'habitat, publié chaque mois par la Banque de France, importe ici moins qu'ailleurs, mais il reste la référence pour les acquéreurs qui financent à crédit.
