Acheter ou louer à Hendaye, c’est choisir entre la plage, le centre-ville sur les hauteurs et la périphérie résidentielle, dans une commune frontalière où le nombre de ventes a nettement augmenté. Ce guide s’appuie sur les 1 853 ventes DVF des cinq dernières années et sur les indicateurs de loyer de l’ANIL pour donner des repères vérifiables : prix médian, budgets types, coût complet d’une acquisition, règles de location propres au Pays basque et obligations du vendeur. Chaque chiffre porte sa source ; ce qui ne peut pas être affirmé avec certitude est signalé, avec l’endroit où le vérifier.
Le marché en chiffres
Les 1 853 ventes enregistrées à Hendaye dans les données DVF sur cinq ans donnent un prix médian de 4 510 € par m² et une moyenne de 4 733 €. L’écart de 4,9 % entre les deux montre que le marché n’est pas uniforme : une frange de ventes plus chères relève la moyenne. La médiane, peu sensible à ces cas, reste le meilleur repère pour situer un bien ordinaire.
Traduits en budgets, au prix médian :
- 45 m² : environ 203 000 € ;
- 60 m² : environ 271 000 € ;
- 100 m² : environ 451 000 €.
Ces montants s’entendent hors frais d’acquisition. Ils donnent un ordre de grandeur, pas une estimation : la distance à la plage, la vue, l’état, l’extérieur et le classement énergétique font varier le prix d’un bien à l’autre.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne pour un appartement non meublé un indicateur de loyer d’annonce de 13,9 € par m², charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 11,0 à 17,5 € ; il est mesuré sur la commune elle-même. Pour une maison, l’indicateur est de 14,2 € par m², avec un intervalle de 10,0 à 20,0 €, mais il est estimé à l’échelle d’une zone plus large que Hendaye, faute d’annonces suffisantes dans la seule commune (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ; annonces du 3e trimestre 2025). À titre d’ordre de grandeur, un appartement de 50 m² se situerait autour de 695 € par mois charges comprises. Il s’agit d’un loyer d’annonce, et non du loyer effectivement signé.
Les quartiers et secteurs
Hendaye s’organise en plusieurs ensembles bien distincts, et la médiane communale les mélange tous :
- Hendaye-Plage, face à l’océan, avec son front de mer et les rues qui descendent vers la grande plage de sable ;
- le centre-ville, sur les hauteurs qui dominent la Bidassoa et la baie de Txingudi, en face d’Irun et de Hondarribia ;
- les abords de la gare, tout près de la frontière ;
- les secteurs résidentiels de la périphérie, où l’on trouve davantage de maisons individuelles.
À l’écart de la plage, la corniche basque, où s’étend le domaine d’Abbadia avec le château construit pour Antoine d’Abbadie, reste un espace naturel et non un secteur d’habitat.
La position frontalière de la commune compte dans le quotidien. La gare SNCF d’Hendaye est reliée aux lignes françaises, et la gare du Topo, exploitée par le réseau basque Euskotren à quelques mètres de là, relie directement la ville à Saint-Sébastien (Donostia). Pour une personne qui travaille de l’autre côté de la Bidassoa, la proximité de ces deux gares peut peser dans le choix du secteur.
La carte des ventes de cette page permet de repérer les transactions réelles à proximité d’une adresse, et de comparer un prix demandé aux prix effectivement payés dans le même quartier.
Le budget complet d’un achat
Le prix du bien n’est qu’une partie du coût total. S’y ajoutent :
- les frais d’acquisition, composés surtout des droits de mutation perçus par le département et la commune, puis des émoluments et débours du notaire ; leur montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France ;
- les frais de garantie du prêt, caution ou hypothèque, et le cas échéant des frais de dossier ;
- en copropriété, fréquente sur le front de mer, les charges courantes et les appels de fonds pour des travaux déjà votés : le relevé des charges et les procès-verbaux des dernières assemblées générales permettent de les anticiper ;
- la taxe foncière, dont le vendeur peut communiquer le dernier avis.
Au prix médian de 4 510 € par m², dix mètres carrés représentent environ 45 000 € : la surface privative mesurée selon la loi Carrez en copropriété mérite donc d’être contrôlée. Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte, l’acheteur peut demander une diminution proportionnelle du prix.
Pour un achat destiné à la location meublée de courte durée, les règles locales (déclaration en mairie, éventuelle autorisation de changement d’usage) se vérifient auprès de la commune et de la communauté d’agglomération du Pays Basque avant de signer : elles conditionnent la rentabilité du projet.
Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat, qui permettent de vérifier qu’une offre de prêt se situe dans la norme du moment.
Les démarches et obligations
Pour l’acheteur, le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur. Il comprend notamment :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- l’état des risques et pollutions, obligatoire, établi à partir des informations publiées sur Géorisques, service du ministère de la Transition écologique ; dans une commune littorale et frontalière, il mérite une lecture attentive, adresse par adresse ;
- le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
- l’état relatif à l’amiante pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
- les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans.
L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat.
Pour le bailleur, deux vérifications s’imposent. D’abord, un dispositif d’encadrement des loyers s’applique dans les communes tendues du Pays basque ; il se vérifie pour Hendaye avant de fixer un loyer. Ensuite, le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Hendaye sur Service-Public.fr.
Côté énergie, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 en application de la loi Climat et Résilience, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. France Rénov accompagne les projets de rénovation énergétique, et l’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes a nettement augmenté : 422 sur les douze mois qui s’achèvent fin décembre 2025, contre 270 sur les douze mois précédents, soit une hausse de 56,3 %. Une telle progression sur une seule année peut refléter un regain d’activité, mais aussi la livraison groupée de logements neufs, dont les ventes sont enregistrées au même titre que celles de l’ancien : elle se lit donc avec prudence.
Pour un vendeur, davantage de ventes signifie davantage de références récentes : un acheteur peut plus facilement comparer un prix affiché aux transactions conclues à proximité, ce qui rend les prix trop ambitieux plus visibles. Pour un acheteur, un marché actif demande de se préparer en amont, avec un accord de principe de sa banque et une idée claire des prix du secteur visé.
La base DVF étant publiée avec un décalage de plusieurs mois, les ventes les plus récentes n’y figurent pas encore. Entre le front de mer et les hauteurs du centre, les prix ne se comparent qu’à secteur égal : la démarche la plus sûre reste de confronter un projet aux ventes voisines visibles sur la carte, puis de faire estimer le bien par un professionnel qui l’a visité.
