Bayonne est la capitale administrative du Pays basque et la porte d'entrée la plus accessible de son agglomération : 3 964 € le mètre carré en médiane, sensiblement moins que Biarritz ou Anglet, sur le même marché de l'emploi. Deux réglementations y sont déterminantes et souvent méconnues des acquéreurs : l'encadrement des loyers et le régime de changement d'usage applicable aux meublés de tourisme. Ce guide s'appuie uniquement sur les 4 803 ventes réellement enregistrées dans la commune ces cinq dernières années (données DVF, ministère de l'Économie).
Le marché immobilier de Bayonne en chiffres
Les 4 803 ventes des cinq dernières années donnent un prix médian de 3 964 € le mètre carré et un prix moyen de 4 175 €. L'écart de 5 % entre les deux valeurs est faible, ce qui distingue Bayonne de Biarritz : ici, pas de segment de luxe suffisamment massif pour déformer la statistique. La médiane est donc un repère utilisable.
Le volume recule : 795 ventes sur la dernière année contre 862 sur la précédente, soit 67 transactions de moins et un repli de 8 %.
Aux 3 964 € médians :
- un studio de 25 m² se situe autour de 99 000 € ;
- un deux-pièces de 45 m² autour de 178 000 € ;
- un trois-pièces de 65 m² autour de 258 000 € ;
- un quatre-pièces de 85 m² autour de 337 000 € ;
- une maison de 110 m² autour de 436 000 €.
Les quartiers de Bayonne
Le Grand Bayonne. Le centre historique, autour de la cathédrale Sainte-Marie et de son cloître, avec ses rues commerçantes à arcades. Appartements de caractère, commerces, marché des Halles à proximité. Segment le plus cher au mètre carré, avec les contraintes du centre ancien : protections patrimoniales strictes, stationnement rare, et vérification nécessaire de l'état des immeubles anciens.
Le Petit Bayonne. Entre la Nive et l'Adour, avec ses maisons à colombages aux volets rouges et verts, ses quais et sa vie nocturne. Quartier emblématique, très recherché, mais dont l'animation nocturne est un critère à évaluer selon le projet : elle valorise un meublé et peut gêner une résidence principale.
Saint-Esprit. Sur la rive droite de l'Adour, autour de la gare et de la citadelle. Quartier populaire en transformation, avec un patrimoine remarquable et des prix inférieurs à ceux du centre. C'est la porte d'entrée du marché bayonnais, avec un potentiel réel et les précautions d'usage sur l'état du bâti.
Les Hauts-de-Sainte-Croix et Marracq. Secteurs résidentiels au sud et à l'ouest, maisons de ville et petits collectifs, écoles, commerces de proximité. Bon équilibre entre prix et cadre.
Saint-Léon, Saint-Étienne et les quartiers pavillonnaires. Vers la périphérie et les communes voisines. Maisons avec jardin, lotissements des années 1970 à 2000, souvent mieux classées au diagnostic énergétique. Segment le plus demandé par les familles.
Les Arènes et le secteur de l'Adour. Autour des arènes et des berges du fleuve, tissu mixte, opérations récentes. Marché du récent, avec des logements aux performances énergétiques supérieures.
Le budget complet d'un achat
Au prix affiché s'ajoutent :
- les droits de mutation, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien. Le simulateur officiel des Notaires de France en donne le détail ;
- les frais de garantie du prêt et les frais de dossier bancaires ;
- la taxe foncière, votée chaque année localement ;
- la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, toujours due et susceptible d'être majorée en zone tendue : un point déterminant au Pays basque, où cette majoration est un instrument assumé de régulation. Le taux applicable se vérifie auprès de la mairie ou du service des impôts ;
- les charges de copropriété, sur trois exercices, avec les travaux votés non encore appelés.
Sur une maison de 110 m² à 436 000 €, les droits de mutation représentent environ 30 000 à 35 000 €.
Les deux réglementations décisives
L'encadrement des loyers. C'est le point le plus souvent ignoré des investisseurs venus d'ailleurs. Un dispositif d'encadrement des loyers s'applique aux communes tendues du Pays basque, dont Bayonne : le loyer ne peut pas être fixé librement, il doit respecter un loyer de référence majoré établi par arrêté préfectoral, qui varie selon le secteur, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non. Le plafond applicable à une adresse précise se vérifie sur le service public dédié avant toute mise en location, et le non-respect expose le bailleur à une mise en demeure puis à une amende administrative. Un rendement locatif calculé sans tenir compte de ce plafond est un rendement fictif.
Le changement d'usage et les meublés de tourisme. Le Pays basque a mis en place l'un des régimes les plus stricts de France : transformer un logement en meublé de tourisme peut exiger une autorisation de changement d'usage assortie d'une obligation de compensation, c'est-à-dire de remettre en location de longue durée une surface équivalente. La loi du 19 novembre 2024 a renforcé ces outils au niveau national. Concrètement, un projet d'achat destiné à la location courte durée à Bayonne doit commencer par une vérification auprès de la mairie et de la communauté d'agglomération : la règle conditionne entièrement la faisabilité, elle varie selon le quartier, et elle évolue.
Les autres démarches
Le diagnostic de performance énergétique. Obligatoire dans l'annonce. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en longue durée au titre de la loi Climat et Résilience, les classes F puis E suivant selon le calendrier légal. Dans le Grand et le Petit Bayonne, la protection patrimoniale exclut souvent l'isolation par l'extérieur : les solutions passent par l'intérieur, les menuiseries et le chauffage. France Rénov donne accès à un conseiller gratuit et indépendant.
L'état des risques. L'état des risques et pollutions est remis obligatoirement. À Bayonne, le risque d'inondation par l'Adour et la Nive est le premier point à examiner, avec le plan de prévention applicable, auquel s'ajoute la submersion marine sur les secteurs proches de l'embouchure. Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, donne l'information parcelle par parcelle gratuitement.
La zone tendue. L'agglomération de Bayonne figure parmi celles classées en zone tendue par le décret fixant la liste des communes concernées : le préavis de départ du locataire est réduit à un mois et la fixation du loyer entre deux locataires est encadrée par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le réseau des ADIL (anil.org) informe gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs des Pyrénées-Atlantiques. Au Pays basque, compte tenu de la complexité des règles locales, c'est un passage utile avant toute décision.
L'évolution récente et ce qu'elle change
Le repli de 8 % des ventes est modéré. Bayonne bénéficie d'une position particulière dans son agglomération : elle en est la ville la plus accessible, ce qui lui vaut de capter la demande des ménages que les prix de Biarritz, Anglet ou Saint-Jean-de-Luz excluent. Cette fonction de report soutient son marché.
Pour un acheteur en résidence principale, c'est une bonne nouvelle : le différentiel avec les communes littorales voisines reste substantiel pour un même bassin d'emploi et des plages accessibles en quelques minutes.
Pour un investisseur, le message est inverse et doit être clair : au Pays basque, l'encadrement des loyers et le régime de compensation des meublés de tourisme sont les deux variables qui déterminent la rentabilité, bien avant le prix d'achat. Les vérifier avant de signer n'est pas une précaution, c'est la condition du calcul.
Pour un vendeur, la médiane du quartier est la référence. Le taux moyen des crédits à l'habitat est publié chaque mois par la Banque de France.
