Annecy affiche 5 027 € le mètre carré en médiane, un niveau sans équivalent en France pour une ville de cette taille, avec 10 155 ventes de référence en cinq ans. La commune est née le 1er janvier 2017 de la fusion d'Annecy avec Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy et Seynod : six marchés distincts sous un seul code. Entre le lac, les Alpes et la proximité de Genève, la tension y est structurelle. Ce guide s'appuie uniquement sur les ventes réellement enregistrées dans la commune (données DVF, ministère de l'Économie).
Le marché immobilier d'Annecy en chiffres
Les 10 155 ventes des cinq dernières années donnent un prix médian de 5 027 € le mètre carré et un prix moyen de 5 313 €. Le volume est remarquable : plus de dix mille transactions en cinq ans pour une commune de 132 117 habitants, ce qui fait d'Annecy l'un des marchés les plus profonds de France hors grandes métropoles. L'écart de 6 % entre moyenne et médiane reste contenu, malgré la présence d'un segment de biens avec vue sur le lac dont les prix n'ont rien de comparable au reste.
Il faut néanmoins tenir compte de la fusion du 1er janvier 2017 : un seul code communal couvre désormais l'ancienne Annecy, Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy et Seynod. Les écarts de prix entre ces territoires sont considérables, et la médiane communale n'a donc aucune valeur d'estimation pour un bien précis.
Le volume recule : 1 731 ventes sur la dernière année contre 1 976 sur la précédente, soit 245 transactions de moins et un repli de 12 %.
Aux 5 027 € médians :
- un studio de 25 m² se situe autour de 126 000 € ;
- un deux-pièces de 45 m² autour de 226 000 € ;
- un trois-pièces de 65 m² autour de 327 000 € ;
- un quatre-pièces de 85 m² autour de 427 000 € ;
- une maison de 110 m² autour de 553 000 €.
Les six communes déléguées et leurs marchés
Annecy centre et la vieille ville. Autour du Thiou, des canaux, du Palais de l'Isle et du château. Bâti ancien en arcades, appartements de caractère, commerces, tourisme intense. Segment le plus cher au mètre carré, avec des contraintes fortes : protections patrimoniales, stationnement, et une forte proportion de logements exploités en location saisonnière.
Les Marquisats et le bord du lac. Au sud du centre, le long de la rive. Immeubles avec vue, résidences des années 1960-1980 souvent très bien situées. La vue sur le lac constitue un marché en soi, sans rapport avec la médiane communale.
Annecy-le-Vieux. À l'est, entre le lac et les coteaux. Quartier résidentiel réputé, maisons et petits collectifs, université, plage d'Albigny. L'un des secteurs les plus recherchés, avec des prix élevés.
Cran-Gevrier. À l'ouest, ancienne commune industrielle le long du Thiou, profondément transformée. Tissu mixte, opérations récentes, prix plus accessibles que le centre tout en restant élevés à l'échelle nationale.
Meythet. Au nord-ouest, près de l'ancien aérodrome. Habitat mixte, collectifs et pavillons. Segment le plus abordable de la commune nouvelle.
Seynod et Pringy. Au sud et au nord, secteurs résidentiels et pavillonnaires, plus éloignés du lac, avec des terrains et des maisons familiales. Bon rapport surface-prix à l'échelle annécienne.
Le budget complet d'un achat à Annecy
Au prix affiché s'ajoutent :
- les droits de mutation, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien. Sur un bien à 400 000 €, cela représente de 28 000 à 32 000 €. Le simulateur officiel des Notaires de France en donne le détail ;
- les frais de garantie du prêt et les frais de dossier bancaires ;
- l'assurance emprunteur, négociable et délégable ;
- la taxe foncière, votée chaque année localement ;
- la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, toujours due alors qu'elle a disparu pour les résidences principales, avec une majoration possible en zone tendue : un point à chiffrer pour un achat non destiné à la résidence principale ;
- les charges de copropriété, souvent élevées dans les résidences avec ascenseur, parking souterrain et espaces verts.
Les meublés de tourisme, la zone tendue et les démarches
Les meublés de tourisme. C'est le sujet réglementaire central à Annecy. La mise en location d'un meublé de tourisme suppose une déclaration en mairie et, selon les secteurs, une autorisation de changement d'usage. La loi du 19 novembre 2024 a renforcé les outils dont disposent les communes : abaissement possible du plafond annuel de location d'une résidence principale, déclaration généralisée avec numéro d'enregistrement, quotas, et régime de compensation dans les zones les plus tendues. Sur une ville où le tourisme et la location courte durée exercent une pression forte sur le parc, la règle locale en vigueur se vérifie impérativement auprès de la mairie d'Annecy avant tout achat destiné au saisonnier : elle détermine la rentabilité du projet, elle varie selon le quartier, et elle évolue.
La zone tendue. L'agglomération d'Annecy figure parmi celles classées en zone tendue par le décret fixant la liste des communes concernées. Conséquences : le préavis de départ du locataire est réduit à un mois, la fixation du loyer entre deux locataires est encadrée par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est possible. Le plafonnement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne s'applique qu'aux territoires l'ayant demandé : ce point se vérifie auprès de la mairie avant toute mise en location.
Le diagnostic de performance énergétique. Obligatoire dans l'annonce. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués en longue durée au titre de la loi Climat et Résilience, les classes F puis E suivant selon le calendrier légal. En climat de montagne, où la saison de chauffe est longue, l'étiquette a un effet direct sur la charge annuelle : c'est un critère de valeur, pas une formalité.
L'état des risques. L'état des risques et pollutions est remis obligatoirement. Autour d'Annecy, plusieurs aléas peuvent concerner une parcelle : mouvements de terrain et glissements sur les coteaux, chutes de blocs en pied de relief, inondation par les affluents du lac, retrait-gonflement des argiles. Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, donne l'information parcelle par parcelle gratuitement. En secteur de pente, une étude géotechnique avant achat est un investissement raisonnable.
Le réseau des ADIL (anil.org) informe gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs de Haute-Savoie.
L'évolution récente et ce qu'elle change
Le repli de 12 % des ventes intervient après des années d'activité exceptionnelle. Il traduit un marché qui atteint une limite de solvabilité : à 5 027 € le mètre carré en médiane, l'écart entre les prix annéciens et les revenus locaux s'est creusé au point que la demande locale se reporte sur les communes périphériques du bassin annécien.
Trois moteurs continuent néanmoins de soutenir la ville. La proximité de Genève et le travail frontalier, qui apportent des revenus déconnectés du marché local. L'attractivité résidentielle du lac et de la montagne, nationale et durable. L'économie industrielle et sportive du bassin, solide.
Pour un acheteur, la marge de négociation existe désormais sur les biens standards, sans vue et à rénover, et sur les logements mal classés au diagnostic énergétique. Elle reste faible sur les produits rares. Pour un vendeur, la règle est absolue dans une commune née de six fusions : seules les ventes du même secteur et du même type font référence. Le taux moyen des crédits à l'habitat est publié chaque mois par la Banque de France.
