Assurance habitation du locataire : est-elle obligatoire et que risque-t-on sans ?

Ce que la loi impose exactement au locataire

L'obligation figure à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui liste les obligations du locataire. Le texte est court : le locataire est obligé « De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant » (Source).

Concrètement, les « risques dont il doit répondre » sont les dommages que le locataire peut causer au logement lui-même. Service-Public les résume ainsi : la garantie des risques locatifs couvre les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Le reste est facultatif, même si c'est souvent vendu dans le même contrat.

Attention au piège : un contrat « risques locatifs » seul ne rembourse ni vos affaires ni l'appartement du voisin inondé par votre machine à laver. Avant de choisir la formule la moins chère, vérifiez ce que vous acceptez de ne pas couvrir.

Les étapes pour être en règle

1. Souscrire avant l'entrée dans les lieux. L'attestation doit pouvoir être remise le jour de la remise des clés. Faites démarrer le contrat à la date d'effet du bail, pas à la date du déménagement.
2. Choisir librement son assureur. Une clause du bail qui vous oblige à passer par une compagnie choisie par le bailleur est « réputée non écrite » (article 4 b de la loi de 1989) : elle ne s'applique pas.
3. Remettre l'attestation au bailleur ou à l'agence à la remise des clés, contre un accusé de réception ou par courriel conservé.
4. Renouveler la preuve chaque année lorsque le bailleur la demande. La loi n'impose pas de forme à cette demande : répondez par écrit et gardez une trace de l'envoi.
5. Déclarer tout changement (déménagement, colocataire qui part, travaux importants) à votre assureur, et résilier l'ancien contrat quand vous quittez le logement. Le modèle de résiliation d'assurance habitation (loi Hamon) peut servir de base.

Pas d'attestation : les deux options du bailleur

Si le locataire ne fournit pas l'attestation quand elle lui est demandée, le bailleur doit choisir entre deux voies. Elles sont exclusives l'une de l'autre.

Option 1 : demander la résiliation du bail

• Le bail contient une clause résolutoire pour défaut d'assurance. Le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice un commandement de s'assurer. La loi précise que cette clause « ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux » et que le commandement doit reproduire ce texte, à peine de nullité (Source). Sans attestation au bout d'un mois, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion.
• Le bail ne contient pas cette clause. Le bailleur doit assigner le locataire devant le même juge pour demander la résiliation. Une mise en demeure préalable est possible mais pas obligatoire.

Dans les deux cas, c'est le juge qui tranche : le bailleur ne peut jamais changer les serrures ou reprendre le logement de lui-même.

Option 2 : assurer le logement pour le compte du locataire

Le bailleur envoie une mise en demeure qui annonce son intention de souscrire l'assurance à la place du locataire. Ce courrier a une conséquence importante : il vaut renoncement à la clause résolutoire pour défaut d'assurance. Le locataire dispose alors d'1 mois pour produire son attestation. Passé ce délai, le bailleur peut assurer le logement, uniquement pour la responsabilité locative.

La prime est ensuite récupérée sur le locataire, par douzièmes, avec chaque loyer. Service-Public donne un exemple chiffré : pour une prime annuelle de 200 €, majorée de 10 %, le locataire doit 220 €, soit 18,33 € par mois. Ce montant doit figurer sur l'avis d'échéance et sur la quittance de loyer. Le bailleur remet une copie du contrat au locataire à la souscription et à chaque renouvellement.

Le locataire peut sortir de ce système à tout moment : il souscrit sa propre assurance, remet l'attestation, et le bailleur doit résilier son contrat dans le délai le plus bref possible. La fraction de prime courue jusqu'à la résiliation reste due.

Délais et coûts à retenir

Cas particuliers

Bail mobilité et location meublée

L'obligation s'applique aussi au bail mobilité et à la location meublée louée comme résidence principale : les règles sont les mêmes que pour une location vide. Pour comprendre les autres différences entre ces baux, voir le guide bail meublé ou non meublé.

Meublé de tourisme

Service-Public le signale : les règles sont différentes pour une location de courte durée en meublé de tourisme, qui ne relève pas du bail d'habitation de la loi de 1989. Lisez le contrat de location saisonnière et vérifiez auprès de votre assureur si votre contrat principal couvre la villégiature.

Sinistre pendant la location

En cas de dégât des eaux ou d'incendie, prévenez votre assureur et le bailleur sans attendre. Le modèle de déclaration de sinistre dégât des eaux permet de ne rien oublier (date, cause, pièces touchées, photos). Si le sinistre n'est pas couvert faute d'assurance, le locataire reste responsable des dégradations survenues pendant le bail, sauf s'il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas fait entrer (article 7 c).

Erreurs à éviter

• Laisser le contrat s'arrêter à l'échéance sans s'en rendre compte, par exemple après un changement de banque qui bloque le prélèvement. Un défaut d'assurance, même de quelques semaines, peut être découvert au pire moment : le jour d'un sinistre.
• Confondre attestation et devis. Seule l'attestation de l'assureur ou de son représentant prouve la couverture.
• Ignorer le commandement d'un commissaire de justice. Le délai d'un mois court à partir de sa délivrance ; transmettez l'attestation par un moyen traçable avant l'échéance.
• Pour le bailleur : cumuler les deux options. Dès qu'il envoie la mise en demeure annonçant l'assurance pour compte, il ne peut plus invoquer la clause résolutoire pour ce motif.
• Pour le bailleur : imposer son assureur ou facturer plus que la prime majorée de 10 %. La clause est sans effet et le trop-perçu est contestable.

Qui contacter en cas de désaccord

• L'ADIL de votre département (Agence départementale pour l'information sur le logement) donne un conseil juridique neutre et gratuit, pour les locataires comme pour les bailleurs.
• Le conciliateur de justice, gratuit, peut aider à trouver un accord avant toute procédure.
• Le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement est compétent pour la résiliation du bail et les litiges sur la prime refacturée.
• Un commissaire de justice est obligatoire pour délivrer le commandement de s'assurer.

Pour les autres obligations qui pèsent sur le locataire et le bailleur, le guide loi Alur : synthèse pratique fait le point sur le cadre général.

En cas de doute sur votre situation ou de litige avec votre bailleur ou votre locataire, faites-vous conseiller par l'ADIL, un avocat ou un commissaire de justice avant d'agir.

Sources

• Obligation du locataire : assurance habitation couvrant les risques locatifs — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Article 7 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026
• Article 4 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs — Légifrance, consulté le 27 septembre 2026