Le prix au m² le plus élevé des appartements niçois
Les 5 000 ventes de l'échantillon portent sur des logements de 30 m² ou moins, dont 4 261 d'une seule pièce. Leur surface médiane est de 24 m², et la moitié mesure entre 20 et 28 m².
Pour comparer à période égale, d'avril à décembre 2024, ces petites surfaces se sont vendues 5 514 €/m² en médiane (978 ventes), contre 4 592 €/m² pour les appartements de plus de 30 m² (4 036 ventes) : 20 % de plus. La cuisine et la salle d'eau, indispensables quelle que soit la taille, pèsent davantage une fois rapportées à une petite surface. Le segment compte à Nice : sur cette période, près d'une vente d'appartement sur cinq porte sur 30 m² ou moins.
Budget : de 95 000 à 150 000 € pour la moitié des ventes
Le prix total médian est de 122 000 €, et la moitié des ventes s'est conclue entre 95 000 et 150 000 €. À la médiane de 5 310 €/m², un 20 m² représente environ 106 000 €, un 25 m² environ 133 000 € et un 30 m² environ 159 000 €, hors frais d'acquisition. Pour 25 m², la fourchette entre premier et troisième quartile va d'environ 107 000 € à 163 000 €. Les ventes les plus récentes, d'avril à décembre 2024, ressortent un peu au-dessus de la médiane de l'échantillon complet.
Acheter pour louer : surface et étiquette énergétique
Un studio ne peut être loué comme résidence principale que s'il comporte une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 mètres sous plafond, ou s'il offre au moins 20 m³ de volume habitable (article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Pour un investisseur, le calendrier compte : plus de nouveau bail pour un logement classé G depuis le 1er janvier 2025, puis pour un F à partir de 2028 et un E à partir de 2034. Les seuils du DPE ont été adaptés aux logements de moins de 40 m² le 1er juillet 2024, et le coefficient de l'électricité abaissé à 1,9 le 1er janvier 2026 : exigez un diagnostic récent ou mis à jour.
En zone tendue comme Nice, le futur loyer sera en principe plafonné par celui du dernier locataire (décret n° 2026-644, jusqu'au 31 juillet 2027) : renseignez-vous sur le loyer en place avant de calculer une rentabilité.
Carrez et charges : les points propres aux petits lots
La surface loi Carrez doit figurer dans l'avant-contrat et l'acte pour tout lot de 8 m² ou plus ; un écart de plus de 5 % en défaveur de l'acheteur lui ouvre droit à une réduction du prix à due proportion, à demander dans l'année suivant l'acte. Sur un petit lot, les charges de copropriété et la quote-part des travaux du plan pluriannuel pèsent lourd rapportées au prix : examinez les charges des deux derniers exercices, communiquées avant la promesse, et le montant du fonds de travaux.