Acheter ou louer à Bagnolet, c’est entrer sur un marché de première couronne collé à l’est de Paris, où le prix médian atteint 5 740 € le mètre carré sur 882 ventes enregistrées en cinq ans (DVF, ministère de l’Économie). Ce guide rassemble les chiffres mesurés de la commune, les deux régimes qui s’y appliquent à la location — zone tendue et encadrement des loyers d’Est Ensemble —, le budget complet d’un achat et ce que révèle la forte hausse du nombre de ventes sur la dernière année. Chaque chiffre est accompagné de sa source.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente enregistrés, recensent 882 ventes assorties d’un prix au mètre carré à Bagnolet sur les cinq dernières années. Le prix médian ressort à 5 740 €/m² et la moyenne à 6 002 €/m², soit un écart de 4,6 %. Cet écart modéré décrit un marché assez homogène, où quelques ventes au-dessus du lot tirent la moyenne sans la déformer. Pour estimer un bien, partez de la médiane, puis ajustez selon l’étage, l’état, l’exposition et la performance énergétique.
Le volume a nettement changé : 292 ventes sur les douze derniers mois couverts, clos fin décembre 2025, contre 115 sur les douze mois précédents, soit une hausse de 153,9 %.
Côté location, la carte des loyers publiée par le ministère de la Transition écologique donne pour un appartement non meublé un indicateur de loyer d’annonce de 22,6 €/m² charges comprises, calculé sur les annonces du troisième trimestre 2025, avec un intervalle de prédiction à 95 % de 18,2 à 28,2 €/m². Il repose sur 2 673 annonces situées dans la commune (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Pour une maison, l’indicateur de 24,8 €/m² provient d’une estimation à une maille plus large que la commune, et son intervalle, de 14,1 à 43,6 €/m², est trop étendu pour servir de référence précise. Dans les deux cas, il s’agit de loyers demandés dans les annonces, pas de loyers effectivement signés.
Les secteurs de la commune
Les chiffres de ce guide portent sur l’ensemble de Bagnolet : ils ne permettent pas de dire qu’un secteur vaut plus qu’un autre. La géographie de la commune aide pourtant à comprendre les écarts entre annonces. À l’ouest, Bagnolet touche le 20e arrondissement de Paris ; autour de l’échangeur où l’autoroute A3 rejoint le boulevard périphérique se concentrent la station Gallieni, terminus de la ligne 3 du métro, des immeubles de bureaux et un environnement dominé par les infrastructures routières. En s’éloignant de ce nœud vers le centre-ville et vers les autres communes d’Est Ensemble, le tissu devient plus résidentiel, avec des immeubles collectifs de différentes époques et des maisons de ville.
Pour comparer deux biens, trois critères pèsent souvent davantage que l’adresse exacte : le temps de marche jusqu’à une station de métro, l’exposition au bruit routier à proximité de l’A3 et du périphérique, et l’étiquette énergétique. La carte des ventes de la commune permet de situer les transactions récentes autour du bien visé et de comparer à surface équivalente avant de formuler une offre.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 5 740 €/m², un logement de 40 m² représente environ 230 000 € et un logement de 65 m² environ 373 000 €, avant frais. S’y ajoutent les frais d’acquisition, composés pour l’essentiel de droits de mutation reversés aux collectivités ; le simulateur des Notaires de France en donne le montant selon le prix et la nature du bien, ancien ou neuf. Pour le financement, les taux moyens des crédits à l’habitat publiés chaque mois par la Banque de France fournissent un ordre de grandeur, à compléter par le coût de l’assurance emprunteur et de la garantie.
Le budget courant comprend la taxe foncière, dont le taux est voté localement, et, en copropriété, les charges et la cotisation au fonds de travaux. Le DPE pèse directement sur la valeur d’un bien destiné à la location : un logement classé F ou G appelle des travaux, et France Rénov oriente gratuitement vers les aides à la rénovation énergétique. Pour un investisseur, rapprocher le prix d’achat de l’indicateur de loyer d’annonce de 22,6 €/m² ne suffit pas : cet indicateur inclut les charges, et l’encadrement des loyers d’Est Ensemble plafonne le loyer de base qui pourra réellement être demandé.
Les démarches et obligations
Pour un appartement à Bagnolet, le dossier de diagnostic technique réunit le DPE, l’état des risques et pollutions établi à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, le constat de risque d’exposition au plomb si l’immeuble date d’avant 1949, le repérage de l’amiante si son permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, les états des installations d’électricité et de gaz de plus de quinze ans et le mesurage loi Carrez du lot. Au prix médian de 5 740 €/m², 2 m² de différence sur la surface Carrez représentent environ 11 500 € : ce mesurage se relit avant de formuler une offre. L’acquéreur non professionnel dispose de dix jours de rétractation après la signature de l’avant-contrat.
À la location, Bagnolet cumule deux régimes. La zone tendue réduit à un mois le préavis du locataire d’un logement vide et limite la hausse du loyer lors d’un changement de locataire. L’encadrement des loyers, en vigueur dans les villes d’Est Ensemble, impose de respecter le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement ; le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur ces règles, et Service-Public.fr détaille les obligations de chaque partie.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le chiffre le plus marquant est celui des volumes : 292 ventes sur les douze derniers mois contre 115 l’année précédente, soit une hausse de 153,9 %. Rapportées aux 882 ventes des cinq ans, ces 292 transactions en représentent à elles seules environ un tiers. Une telle concentration peut tenir à une reprise réelle des transactions, à la livraison de logements neufs vendus sur plan ou à un décalage dans l’enregistrement des actes : seules les prochaines publications DVF diront si elle se confirme.
Pour un acheteur, cette dernière année fournit une base plus dense de comparaisons, utile pour tenir compte de critères propres à Bagnolet comme la distance à une station de métro ou l’exposition au bruit de l’échangeur de l’A3. Pour un vendeur, la médiane de 5 740 €/m² reste un repère calculé sur cinq années de marché : les ventes les plus récentes de la carte des ventes, à surface et état comparables, disent mieux où se situe un bien aujourd’hui.
Côté location, la combinaison de la zone tendue et de l’encadrement réduit la marge de manœuvre du bailleur : le loyer se construit d’abord à partir du loyer de référence applicable au logement, puis se compare à l’indicateur d’annonce de 22,6 €/m², qui reflète les loyers demandés et non les plafonds légaux.
