Acheter à Bobigny, c'est entrer sur un marché où la médiane DVF s'établit à 4 565 €/m² sur 1 883 ventes en cinq ans, mais où le volume de transactions a nettement baissé en 2024. Ce guide rassemble les chiffres mesurés de la commune, les indicateurs de loyers d'annonce, le calcul d'un budget réaliste et les règles qui s'appliquent spécifiquement ici : zone tendue et encadrement des loyers d'Est Ensemble. Chaque chiffre est accompagné de sa source, pour que vous puissiez le vérifier vous-même avant de visiter, de signer ou de fixer un loyer.
Le marché en chiffres
Entre juillet 2020 et décembre 2024, les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l'Économie à partir des actes enregistrés par l'administration fiscale, recensent 1 883 ventes à Bobigny. Le prix médian ressort à 4 565 €/m² et la moyenne à 5 359 €/m². L'écart de 17,4 % entre les deux signale une distribution asymétrique : une partie des ventes se conclut à des niveaux nettement supérieurs au reste du marché, ce qui gonfle la moyenne. Pour situer un bien, la médiane est le repère le plus fiable ; la moyenne sert surtout à mesurer l'étendue des prix pratiqués.
Côté location, la carte des loyers publiée par le ministère de la Transition écologique fournit pour Bobigny un indicateur de loyer d'annonce de 19,8 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, mesuré sur la commune elle-même, avec un intervalle de prédiction de 14,7 à 26,5 €/m². Pour une maison, l'indicateur atteint 19,6 €/m², mais il repose sur 126 annonces seulement et son intervalle est très large, de 11,9 à 32,3 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Ces chiffres décrivent des annonces du troisième trimestre 2025 pour un bien de référence non meublé, pas les loyers effectivement signés dans les baux en cours.
Les quartiers ou secteurs
La médiane communale mélange des biens très différents. Bobigny juxtapose un centre administratif organisé autour de la préfecture et de l'hôtel de ville, de grands ensembles d'habitat collectif, des immeubles plus récents et des secteurs pavillonnaires. La desserte pèse sur l'attractivité : les abords du terminus de la ligne 5 du métro, Bobigny – Pablo Picasso, et les stations du tramway T1 offrent un accès direct vers Paris et les communes voisines de Seine-Saint-Denis. Le canal de l'Ourcq, qui traverse la commune, structure aussi le paysage urbain.
Plutôt que de raisonner sur une moyenne de ville, comparez un bien aux ventes réalisées dans la même rue ou le même îlot : la carte des ventes DVF de la commune permet de retrouver chaque transaction avec sa date, sa surface et son prix. Dans une copropriété, les derniers procès-verbaux d'assemblée générale renseignent sur les travaux votés ou envisagés, qui peuvent peser autant que l'écart de prix entre deux secteurs de la ville.
Le budget complet d'un achat
Au prix médian de 4 565 €/m², un appartement de 40 m² représente environ 183 000 € et un logement de 65 m² environ 297 000 €, hors frais. Ces montants sont des ordres de grandeur : l'état du bien, l'étage, la performance énergétique et la santé financière de la copropriété font varier le prix réel autour de la médiane.
À ce prix s'ajoutent les frais d'acquisition, c'est-à-dire les droits de mutation perçus par le département de la Seine-Saint-Denis et la commune ainsi que les émoluments et débours du notaire, que le simulateur des Notaires de France chiffre précisément selon le prix et la nature du bien. Le coût du crédit dépend du taux obtenu : la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l'habitat, un repère utile pour juger une offre bancaire. Il faut encore prévoir la taxe foncière, dont le taux est voté localement, les charges de copropriété, à lire dans le budget prévisionnel de l'immeuble, et le cas échéant des travaux de rénovation énergétique. France Rénov oriente gratuitement sur les aides mobilisables et les professionnels qualifiés.
Pour un investisseur, le rapport entre prix et loyer se calcule sur le bien précis : l'indicateur de 19,8 €/m² est un loyer d'annonce charges comprises, qui ne se compare pas directement à un prix d'achat sans retrancher les charges, tenir compte de la vacance locative et vérifier le plafond fixé par l'encadrement des loyers.
Les démarches et obligations
Bobigny se trouve en zone tendue, comme toutes les communes de Seine-Saint-Denis : le préavis du locataire d'un logement vide y est réduit à un mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) et la hausse du loyer entre deux locataires est encadrée par décret. La commune fait en outre partie du territoire d'Est Ensemble, où l'encadrement des loyers s'applique par arrêté préfectoral : le loyer de base d'un nouveau bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé pour le type de logement et son secteur, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles. Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Côté énergie, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Un acquéreur qui projette de louer doit donc lire le DPE avant de signer et chiffrer les travaux nécessaires.
Toute vente et toute location s'accompagnent d'un état des risques et pollutions, établi à partir des informations publiées sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. En copropriété, le vendeur remet notamment le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d'assemblée générale et la fiche synthétique de l'immeuble. L'ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs ; Service-Public.fr détaille les délais et les formulaires officiels.
L'évolution récente et ce qu'elle change
Le nombre de ventes enregistrées à Bobigny est passé de 329 en 2023 à 209 en 2024, soit un recul de 36,5 %. Un marché moins actif offre moins de références récentes : l'estimation d'un bien s'appuie alors sur des ventes plus anciennes ou plus éloignées, ce qui élargit la marge d'incertitude.
La baisse du volume ne dit rien, à elle seule, de l'évolution des prix : la médiane de 4 565 €/m² agrège cinq années de transactions et ne permet pas de conclure à une hausse ou à une baisse. Pour un vendeur, ce contexte invite à fixer un prix appuyé sur les ventes comparables les plus récentes plutôt que sur un souvenir de marché ; pour un acheteur, à comparer plusieurs biens et à s'appuyer sur ces mêmes références pour négocier. Les données DVF étant publiées avec un décalage, les ventes les plus récentes n'y figurent pas encore : un avis de valeur établi par un professionnel qui connaît le secteur complète utilement ces chiffres.
