Vendre un bien avec un crédit en cours : remboursement, indemnités et hypothèque

Oui, vous pouvez vendre un logement dont le prêt n'est pas encore remboursé : le jour de la vente, le notaire prélève sur le prix le capital restant dû à la banque, fait lever la garantie, puis vous verse le solde. Selon votre contrat, la banque peut réclamer des indemnités de remboursement anticipé, plafonnées à 6 mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû, mais elle ne peut pas en exiger si vous vendez à la suite d'une mutation, d'une perte d'emploi subie ou d'un décès.

Ce que dit la loi : vendre est possible, rembourser est la règle

Service-Public le résume sans ambiguïté : « Oui, vous pouvez revendre votre logement avant d'avoir remboursé votre prêt immobilier. » (Source) Deux issues s'offrent ensuite à vous pour le crédit :

• le rembourser par anticipation avec le prix de vente, ce qui est le cas le plus fréquent ;
• le transférer sur votre futur logement, uniquement avec l'accord de la banque. Le contrat est alors modifié et le taux d'intérêt reste celui du crédit initial.

Les prêts aidés obéissent à des règles plus strictes :

| Type de prêt | Vendre avant d'avoir remboursé ? | Ce qui se passe |

|---|---|---|

| Prêt immobilier classique | Oui | Remboursement anticipé à la vente, ou transfert si la banque l'accepte |

| Prêt à taux zéro (PTZ) | Non, remboursement intégral exigé | Au plus tard lors de l'inscription de la vente au service de la publicité foncière ; transfert possible vers une nouvelle résidence principale avec l'accord de la banque |

| Prêt conventionné ou prêt d'accession sociale (PAS) | Non, remboursement intégral exigé | Même règle ; transfert possible vers une nouvelle résidence principale |

Si le transfert d'un PTZ, d'un prêt conventionné ou d'un PAS intervient dans les 6 ans qui suivent le versement des fonds, votre nouvel achat doit respecter les conditions d'attribution en vigueur à la date du transfert.

Les indemnités de remboursement anticipé

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne sont dues que si votre contrat de prêt les prévoit. Lorsqu'elles sont dues, leur montant ne peut dépasser ni 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Pour un prêt à taux variable, elles peuvent être majorées d'intérêts compensateurs.

Exemple fictif et simplifié : il reste 150 000 € à rembourser sur un prêt au taux moyen de 3 %. Six mois d'intérêts représentent 150 000 × 3 % ÷ 2 = 2 250 € ; 3 % du capital restant dû représentent 4 500 €. L'indemnité ne peut donc pas dépasser 2 250 €.

Les cas où la banque ne peut rien réclamer

Pour les contrats signés depuis juillet 1999, aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement fait suite à la vente du logement en raison :

1. d'un changement de lieu de travail, le vôtre ou celui de votre conjoint ;

2. d'une cessation forcée de votre activité professionnelle ou de celle de votre conjoint, un licenciement par exemple ;

3. de votre décès ou de celui de votre conjoint.

Conservez les justificatifs qui relient la vente à l'événement (attestation de mutation, lettre de licenciement) : c'est ce lien que la banque vérifiera. Notre guide sur le remboursement anticipé et ses indemnités détaille les calculs, et un modèle de demande de remboursement anticipé facilite la démarche écrite.

La garantie du prêt : hypothèque ou caution

Le coût et les formalités dépendent de la garantie prise lors de l'achat.

Hypothèque (conventionnelle ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers). L'inscription dure le temps du crédit plus un an. Service-Public précise : « L'inscription de l'hypothèque prend fin automatiquement (sans frais, ni démarche à faire), 1 an après la dernière échéance de remboursement du crédit immobilier. » (Source) Si vous vendez avant cette date, il faut une mainlevée : un acte authentique établi par un notaire, dont les frais sont à votre charge, que le notaire présente ensuite au service de la publicité foncière pour faire radier l'inscription. Si la banque refuse la mainlevée, c'est le tribunal judiciaire qui tranche.

Caution d'un organisme spécialisé. Il n'y a pas d'inscription à radier. Les Notaires de France rappellent d'ailleurs que la caution est à privilégier lorsqu'on envisage de revendre avant la fin du crédit, justement parce que la mainlevée d'une hypothèque a un coût. Ils signalent aussi qu'une hypothèque peut, dans certains cas, être transférée sur le nouveau bien.

Si le logement vendu n'est pas votre résidence principale et que la plus-value est imposable, les frais de mainlevée d'hypothèque se déduisent du prix de cession, sur justificatifs, comme la commission d'agence ou les diagnostics.

Les étapes, de la mise en vente à l'acte

1. Demandez à la banque, par écrit, le montant à rembourser. Pour une offre de prêt émise depuis juillet 2016, elle doit vous fournir gratuitement et sans tarder les informations chiffrées sur les conséquences du remboursement anticipé.

2. Relisez votre offre de prêt : clause d'indemnités, nature de la garantie, possibilité de transfert.

3. Calculez votre produit net de vente : prix espéré, moins capital restant dû, indemnités éventuelles, frais de mainlevée et honoraires d'agence à votre charge. Pour situer le prix, partez des ventes réelles du quartier avec l'outil Estimer mon bien.

4. Signalez l'hypothèque dès l'avant-contrat : la promesse de vente doit mentionner l'existence d'une hypothèque sur le bien.

5. Laissez le notaire organiser le remboursement : la totalité du prix est versée sur son compte avant la signature ; il règle la banque et accomplit les formalités de mainlevée, puis vous verse le solde après l'enregistrement de la vente.

6. Décidez du sort du crédit si vous rachetez : solde ou transfert. Si l'achat doit précéder la vente, comparez avec un prêt relais.

Pour le déroulé complet de la vente, voyez aussi les étapes clés pour vendre sa maison.

Cas particuliers

Le prix ne couvre pas le capital restant dû

La banque donne son accord à la mainlevée lorsqu'elle est remboursée. Si le prix de vente ne suffit pas à couvrir le capital restant dû et les frais, vous devrez apporter la différence le jour de la vente. Parlez-en à votre banque avant de signer l'avant-contrat, pas la veille de l'acte.

Vous vendez à deux après une séparation

Tant que le prêt n'est pas soldé, chaque co-emprunteur reste tenu envers la banque, quelle que soit l'occupation du logement. Le remboursement par le prix de vente règle la question pour les deux ; les autres points (répartition du prix, fiscalité) sont traités dans notre guide vendre après un divorce ou une séparation.

Le bien est loué ou c'est une résidence secondaire

La vente suit les mêmes règles de remboursement, mais la plus-value peut être imposable. Voyez notre guide sur le calcul de la plus-value immobilière.

Erreurs à éviter

• Fixer son prix sans connaître son net vendeur : un prix qui paraît confortable peut laisser peu de chose après remboursement.
• Payer des indemnités que le contrat ne prévoit pas ou qui dépassent les plafonds légaux.
• Oublier l'exonération liée à une mutation, un licenciement ou un décès : c'est à vous de la faire valoir, preuves à l'appui.
• Vendre un logement financé par un PTZ en comptant garder le prêt : il doit être remboursé, sauf transfert accepté par la banque.
• Programmer l'achat suivant sans marge : le solde du prix n'est versé qu'après les formalités d'enregistrement ; demandez le délai à votre notaire.

Qui contacter

• Votre banque, pour le décompte de remboursement et une éventuelle demande de transfert.
• Le notaire chargé de la vente, pour la mainlevée et le calendrier de versement du prix.
• L'ADIL de votre département, pour un avis juridique et financier neutre.
• Info Banque Assurance, service d'information indiqué par Service-Public pour les questions sur la levée d'une hypothèque.

En cas de doute sur votre contrat de prêt ou de désaccord avec la banque, faites-vous conseiller par un notaire, un avocat ou l'ADIL avant de signer l'avant-contrat.

Sources

• Peut-on revendre son logement avant d'avoir remboursé son prêt immobilier ? — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Peut-on faire lever une hypothèque ? — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Hypothèque et crédit immobilier : définition et conséquences — Notaires de France, consulté le 27 septembre 2026
• Vente d'un logement en copropriété — Service-Public (DILA), consulté le 27 septembre 2026
• Plus-values imposées — impots.gouv.fr (DGFiP), consulté le 27 septembre 2026