Un marché étroit et très hétérogène
Dans cette commune de plus de 500 000 habitants, les terrains nus se vendent peu : 212 ventes en 2021, 236 en 2022, 185 en 2023 et 140 en 2024, quand DVF compte 5 871 ventes de maisons sur la période de juillet 2020 à décembre 2024. Ces ventes mêlent des biens sans rapport entre eux : 222 portent sur une parcelle de moins de 100 m², 134 dépassent un million d'euros. DVF enregistre le prix global de chaque vente, qui peut réunir plusieurs parcelles : diviser ce prix par une surface donnerait un chiffre trompeur. C'est pourquoi aucun prix au mètre carré n'est affiché ici.
Ce qui fait le prix d'un terrain à bâtir
- la constructibilité fixée par le document d'urbanisme applicable (zone, emprise au sol, hauteur autorisée), consultable sur le Géoportail de l'urbanisme ; un certificat d'urbanisme opérationnel, demandé en mairie, indique si un projet précis est réalisable ;
- la viabilisation, c'est-à-dire les raccordements à l'eau, à l'électricité, à l'assainissement et à la voirie ; un terrain non viabilisé impose des travaux à chiffrer avant l'offre ;
- le bornage : l'acte de vente d'un terrain destiné à la construction d'une habitation doit indiquer si son descriptif résulte d'un bornage (article L115-4 du Code de l'urbanisme), réalisé par un géomètre-expert ;
- la forme de la parcelle, son accès et son orientation.
L'étude de sol obligatoire en zone argileuse
Depuis la loi ELAN, le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles doit fournir une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique (articles L132-4 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). L'obligation ne vaut pas dans les secteurs où les règles d'urbanisme n'autorisent pas de maisons individuelles. L'exposition de chaque parcelle se vérifie sur Géorisques, qui indique aussi les zones inondables.