Aucune prime au m² pour les petites surfaces
Sur l'année 2024, les appartements de 30 m² ou moins se sont vendus en médiane 9 568 €/m² (8 410 ventes), contre 9 670 €/m² pour les appartements plus grands : un écart d'à peine 1 %, en faveur des grands. Le recul depuis 2021 est comparable à celui du reste du marché : 10 964 €/m² en 2021, soit 12,7 % de baisse en trois ans.
De 8 090 à 13 545 €/m² selon l'arrondissement
En 2024, pour les appartements de 30 m² ou moins :
- le 19e est le moins cher, à 8 090 €/m² (420 ventes) ;
- puis le 20e à 8 477 €/m² et le 18e à 8 614 €/m² ;
- le 18e est aussi le premier marché des petites surfaces, avec 1 018 ventes, soit 12 % du total parisien ;
- le 6e est le plus cher, à 13 545 €/m² (240 ventes), devant le 4e et le 7e, tous deux à 12 500 €/m².
Au prix médian de chaque arrondissement, 20 m² coûtent environ 162 000 € dans le 19e et 271 000 € dans le 6e.
Quel budget prévoir
L'appartement de 30 m² ou moins vendu à Paris mesure en médiane 22 m². Au prix médian de 9 571 €/m², comptez environ 211 000 € pour 22 m², 239 000 € pour 25 m² et 287 000 € pour 30 m². Pour 25 m², la moitié centrale des ventes correspond à un budget de 200 000 à 282 000 €.
Les points propres aux petites surfaces
- Surface Carrez : les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne comptent pas. Sous les toits, l'écart avec la surface au sol peut être important ; si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, l'acheteur peut obtenir une baisse proportionnelle du prix en agissant dans l'année qui suit la vente.
- Achat pour louer : un logement n'est décent que si sa pièce principale mesure au moins 9 m² avec 2,20 mètres sous plafond, ou offre un volume d'au moins 20 m³ (décret n° 2002-120). En dessous, il ne peut pas être loué comme résidence principale.
- DPE : depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils d'étiquette corrigés, et depuis le 1er janvier 2026 l'électricité est comptée avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3. Un DPE établi depuis juillet 2021 peut être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Enfin, un studio acheté pour être loué doit être classé au mieux F : depuis le 1er janvier 2025, la classe G interdit toute signature, tout renouvellement et toute reconduction d'un bail de résidence principale.