Pourquoi aucun prix au m² n'est publié
En quatre ans et demi, 363 mutations de terrains représentent environ 80 ventes par an pour une ville de plus de 350 000 habitants. Surtout, les montants déclarés ne suivent pas la surface : des parcelles de quelques dizaines de mètres carrés s'y vendent plus cher que d'autres de plus d'un hectare. La base ne distingue pas une parcelle à bâtir d'une bande d'accès, d'un reliquat ou d'une terre agricole ; une médiane calculée sur un tel mélange induirait en erreur.
Pour situer un terrain précis, consultez les ventes voisines parcelle par parcelle sur l'application publique « Demandes de valeurs foncières » (app.dvf.etalab.gouv.fr) et interrogez un notaire, qui dispose des actes complets.
Ce que permettent le PLU métropolitain et la loi Littoral
À Nice, les règles de construction relèvent du plan local d'urbanisme métropolitain (PLUm) de la Métropole Nice Côte d'Azur, approuvé le 25 octobre 2019 et modifié depuis à plusieurs reprises ; le Vieux Nice, site patrimonial remarquable, relève de son propre plan de sauvegarde et de mise en valeur. Nice étant une commune littorale, la loi Littoral s'y ajoute : en dehors des espaces urbanisés, les constructions sont interdites sur une bande de 100 mètres à compter de la limite haute du rivage (Code de l'urbanisme, article L. 121-16).
Avant de vous engager, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel : il indique si le projet est réalisable et fige les règles applicables pendant 18 mois. La commune relève en outre de la zone de sismicité 4 (moyenne), et son plan de prévention du risque sismique fixe des règles aux constructions nouvelles.
Viabilisation et bornage
Un terrain viabilisé est raccordé, ou raccordable, à l'eau, à l'électricité, à l'assainissement et aux télécommunications. Sinon, ces branchements incombent à l'acheteur : faites-les chiffrer avant de fixer votre offre, en tenant compte de la distance aux réseaux et, sur une parcelle en pente, de l'accès et de l'évacuation des eaux pluviales.
Lorsque l'acheteur déclare vouloir construire une habitation, la promesse et l'acte de vente doivent préciser si le descriptif du terrain résulte d'un bornage ; pour un lot de lotissement, ce descriptif issu du bornage doit y figurer (Code de l'urbanisme, article L. 115-4).
L'étude de sol de la loi ELAN
Le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles doit fournir une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse ou, à défaut, à l'acte de vente (loi ELAN, article 68 ; Code de la construction et de l'habitation, articles L. 132-4 et suivants). Elle est à la charge du vendeur et reste valable 30 ans si le sol n'a pas été remanié. Le niveau d'exposition de chaque parcelle se vérifie sur Géorisques.