Pourquoi aucun prix au mètre carré
Dans DVF, une vente classée « Terrain » peut porter sur une bande de quelques mètres carrés cédée à un voisin comme sur une grande parcelle constructible, et le prix enregistré peut couvrir plusieurs parcelles d'une même vente. À Montpellier, un dixième de ces ventes concerne moins de 36 m² de terrain et un autre dixième plus de 2 690 m². Une médiane mélangerait des situations sans rapport entre elles. Pour estimer une parcelle précise, il faut comparer des ventes de terrains de surface et de constructibilité voisines, consultables publiquement dans les données DVF sur data.gouv.fr.
La constructibilité avant le prix
Un terrain n'a de valeur à bâtir que si le règlement d'urbanisme applicable autorise le projet. Avant toute offre, le certificat d'urbanisme opérationnel, délivré par la mairie, indique si l'opération envisagée est réalisable et quels réseaux desservent la parcelle. Une parcelle non viabilisée impose de financer les raccordements à l'eau, à l'électricité, à l'assainissement et l'accès depuis la voie : leur coût dépend de la distance aux réseaux et se chiffre par devis avant de signer.
Bornage et étude de sol
Pour un terrain à bâtir vendu dans un lotissement, la promesse de vente doit mentionner une délimitation issue d'un bornage ; pour un terrain isolé, elle précise si un bornage a été réalisé. Depuis la loi ELAN, le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles doit fournir une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse ou, à défaut, à l'acte de vente (article L132-5 du code de la construction et de l'habitation). Cette étude, valable trente ans, est à la charge du vendeur et suit le terrain lors des ventes suivantes. Elle ne remplace pas l'étude géotechnique de conception, propre au projet de maison, que l'acheteur devenu maître d'ouvrage devra ensuite faire réaliser ou dont son constructeur appliquera les prescriptions. L'exposition d'une parcelle se vérifie sur georisques.gouv.fr.