Le loyer au m² le plus élevé de la ville
À 22,7 €/m² charges comprises, non meublé, l'indicateur des une ou deux pièces dépasse de 15 % celui des trois pièces et plus (19,7 €/m²) et de 11 % celui de l'ensemble des appartements (20,4 €/m²). Calculé sur 50 285 annonces niçoises (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), il s'accompagne d'un intervalle de prédiction à 95 % de 17,8 à 29,1 €/m², soit environ 660 à 1 080 € par mois pour 37 m².
Appliqué à un studio de 20 m², cet indicateur (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) donne environ 450 € par mois charges comprises, non meublé, un ordre de grandeur plutôt bas : l'indicateur est établi pour 37 m², et le loyer au m² d'un logement plus petit tend à être plus élevé. Le parc de petites surfaces est important à Nice : à la vente, près d'une transaction d'appartement sur cinq porte sur 30 m² ou moins (DVF, avril à décembre 2024).
Surface minimale : les critères de décence
Pour être loué comme résidence principale, un logement doit comporter une pièce principale d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, ou un volume habitable d'au moins 20 m³ (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 4). À défaut, le locataire peut exiger la mise en conformité. La surface habitable doit être indiquée dans le bail.
Meublé ou vide : durée, dépôt, préavis
Loué meublé, un studio relève d'un bail d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant, avec un dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer hors charges ; le locataire peut partir avec un mois de préavis. Loué vide, il relève d'un bail de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, avec un dépôt limité à un mois hors charges ; Nice étant en zone tendue, le préavis du locataire y est aussi d'un mois. Dans les deux cas, le loyer d'un nouveau bail ne peut en principe dépasser celui du locataire précédent (décret n° 2026-644, jusqu'au 31 juillet 2027). L'indicateur ci-dessus porte sur des logements non meublés.
DPE : trois dates et un recalcul
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire ; les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. Les petites surfaces ont longtemps été pénalisées par le calcul du DPE : les seuils ont été corrigés pour les logements de moins de 40 m² au 1er juillet 2024, puis le coefficient de l'électricité ramené de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Un studio chauffé à l'électricité peut donc avoir gagné une classe : demandez une étiquette établie ou mise à jour depuis cette date. Le diagnostic enregistré d'un logement se retrouve à partir de son numéro sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.