Dans le 4e arrondissement de Marseille, le mètre carré médian s’établit à 2 762 € d’après les 5 211 ventes DVF des cinq dernières années : à ce prix, un appartement de 50 m² représente environ 138 000 € avant frais. Ce guide explique ce que recouvrent ces chiffres, ce qui distingue les Cinq-Avenues, les Chartreux, la Blancarde et Chutes-Lavie, ce que coûte réellement un achat dans un trois-fenêtres ou une résidence d’après-guerre, quelles règles s’appliquent à Marseille et ce que traduit le recul de 15,0 % du nombre de ventes.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent les prix réellement signés chez le notaire, et non les prix affichés dans les annonces. Dans le 4e arrondissement de Marseille, elles comptent 5 211 ventes sur les cinq dernières années, pour un prix médian de 2 762 € par mètre carré et une moyenne de 3 198 €.
La médiane partage les ventes en deux moitiés : la moitié des biens s’est vendue plus de 2 762 € le mètre carré, l’autre moitié moins. La moyenne la dépasse de 436 €, soit 15,8 %. Cet écart s’explique surtout par les maisons de ville avec jardinet ou cour, rares si près du centre et vendues nettement plus cher au mètre carré que les appartements. Pour un appartement, la médiane reste la référence la plus juste.
Appliquée à des surfaces courantes, la médiane donne des ordres de grandeur, hors frais d’acquisition :
- 30 m² : environ 83 000 € ;
- 50 m² : environ 138 000 € ;
- 70 m² : environ 193 000 € ;
- 100 m² : environ 276 000 €.
L’étage, l’ascenseur, rare dans les trois-fenêtres, la lumière et l’état de l’immeuble font varier le prix autour de ces repères.
Côté location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 15,5 € par m² charges comprises, dans un intervalle de prédiction à 95 % de 12,4 € à 19,3 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ; carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du troisième trimestre 2025). Il est mesuré sur l’arrondissement, à partir de 13 834 annonces. Rapporté au prix médian, il donne un rendement brut théorique d’environ 6,7 % par an : un plafond, puisque ni les charges, ni les frais d’acquisition, ni la taxe foncière, ni la vacance ne sont déduits.
Les quartiers et secteurs
Le 4e compte quatre quartiers administratifs, du plus urbain au plus résidentiel. Les chiffres DVF portent sur l’arrondissement entier.
Cinq-Avenues s’organise autour du palais Longchamp, inauguré en 1869 pour célébrer l’arrivée des eaux de la Durance par le canal de Marseille, et de son parc. Le palais abrite le musée des Beaux-Arts et le muséum d’histoire naturelle. Les immeubles bourgeois et les trois-fenêtres y dominent, avec des commerces et la station de métro Cinq-Avenues–Longchamp, sur la ligne 1.
Chartreux doit son nom à l’ancienne chartreuse dont subsiste l’église. Dense et commerçant, il mêle immeubles anciens et résidences plus récentes, et dispose lui aussi d’une station de la ligne 1 du métro.
La Blancarde, au sud-est, est organisée autour de sa gare, où se croisent des trains régionaux, le tramway et la ligne 1 du métro. On y trouve des maisons de ville, de petites copropriétés et des résidences d’après-guerre.
Chutes-Lavie, au nord, est le quartier le plus résidentiel, avec des rues de maisons et des ensembles collectifs. L’ambiance y est plus calme, mais la desserte y repose davantage sur le bus, et la voiture y reste plus utile.
Le budget complet d’un achat
Au prix du bien s’ajoutent les frais d’acquisition : droits de mutation reversés aux collectivités, émoluments du notaire et débours. Le simulateur des Notaires de France permet de les chiffrer pour un prix donné, et les statistiques de la Banque de France sur les taux des crédits à l’habitat donnent un repère avant de consulter les banques.
Les trois-fenêtres, ces immeubles étroits typiques des faubourgs marseillais, forment souvent de petites copropriétés aux budgets serrés, parfois sans syndic professionnel. Avant toute offre, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le montant des charges révèlent l’état de la toiture, de la façade, de la cage d’escalier et des réseaux. Une quote-part de travaux déjà votés doit être répartie clairement entre vendeur et acquéreur dans l’avant-contrat.
Dans les résidences des années 1950 à 1970, fréquentes à la Blancarde et à Chutes-Lavie, les grandes dépenses portent plutôt sur les façades, l’isolation, les ascenseurs et parfois le chauffage collectif. La fiche synthétique de la copropriété et le montant du fonds de travaux indiquent si la résidence s’y est préparée.
Pour une maison de ville, la toiture, l’humidité des murs et l’installation électrique sont à faire contrôler, et la performance énergétique est souvent à améliorer.
La taxe foncière, dont les taux sont votés localement, s’ajoute chaque année. Le dossier de diagnostics techniques comprend notamment le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques et pollutions, la surface privative dite « loi Carrez » en copropriété et, pour les logements construits avant 1949, le constat de risque d’exposition au plomb, fréquent dans les immeubles anciens de l’arrondissement.
Les démarches et obligations
Marseille figure dans la liste des agglomérations en zone tendue fixée par le décret n° 2013-392 : dans le 4e, le préavis du locataire d’un logement loué vide est réduit à un mois, et l’évolution du loyer entre deux locataires est encadrée (loi du 6 juillet 1989). L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé ; sa situation pour Marseille se vérifie sur Service-Public.fr.
Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Dans un trois-fenêtres mal isolé sous les toits, ce calendrier peut imposer des travaux avant toute mise en location. France Rénov informe sur les aides à la rénovation énergétique.
L’état des risques et pollutions est obligatoire à la vente comme à la location ; il se consulte sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, qui précise la situation exacte de chaque parcelle. Pour une maison, les règles d’urbanisme applicables se vérifient avant tout projet d’extension ou de surélévation.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, et Service-Public.fr détaille les règles applicables.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes a reculé : 898 transactions sur la dernière année de la période, close fin 2024, contre 1 056 l’année précédente, soit une baisse de 15,0 %. Ce recul du volume ne dit pas à lui seul si les prix ont baissé. Il indique qu’il s’est conclu moins de ventes, ce qui peut allonger les délais et laisser plus de place à la négociation, surtout pour les logements sans ascenseur, mal classés au diagnostic énergétique ou situés dans une copropriété qui a des travaux à financer.
Les données DVF sont publiées avec un décalage : les ventes signées après fin 2024 n’y figurent pas. La médiane de 2 762 € sert donc de point de repère, à confronter aux ventes récentes de biens comparables dans la rue ou la résidence et aux annonces du moment.
Les atouts du 4e ne changent pas : la proximité du centre, le parc Longchamp, la desserte par la ligne 1 du métro, le tramway et les trains régionaux à la Blancarde, et des maisons de ville rares à cette distance du Vieux-Port. Pour un investisseur, le rendement brut théorique d’environ 6,7 % se lit avec prudence : le coût des travaux énergétiques à venir doit être intégré dans le prix proposé.
