S'installer dans le 4e arrondissement : Longchamp, maisons et familles
Le 4e arrondissement offre un visage plus résidentiel que le centre de Marseille, avec ses trois-fenêtres, ses maisons de ville et ses résidences d'après-guerre, à quelques stations de métro de la Canebière. Les familles y trouvent des surfaces plus grandes pour un prix médian inférieur à celui de la ville. Ce guide présente les chiffres des ventes, les quatre quartiers, les budgets pour un appartement et pour une maison, puis les vérifications propres à ce type de bâti.
Un marché résidentiel, sous la médiane de la ville Les données DVF recensent 5 211 ventes dans le 4e arrondissement entre juillet 2020 et décembre 2024, soit environ 8 % des 67 359 ventes marseillaises de la période. Le prix médian s'établit à 2 762 € le mètre carré, et à 2 750 € pour les seuls appartements. L'arrondissement se classe au 12e rang sur 16, avec une médiane inférieure de 380 € à celle de la ville (3 142 €), soit environ 12 %.
Le prix moyen, 3 198 €, dépasse la médiane de 436 €, un écart d'environ 16 %. Il s'explique en partie par les maisons, vendues nettement plus cher au mètre carré que les appartements. Le volume a baissé : 898 ventes sur les douze derniers mois de la période contre 1 056 sur les douze mois précédents, soit environ 15 % de moins. Ce recul, comparable à celui du centre, correspond à un ralentissement général des transactions plus qu'à un désintérêt pour l'arrondissement.
Quatre quartiers, du plus urbain au plus calme **Cinq-Avenues**, autour du palais et du parc Longchamp, concentre des immeubles bourgeois et de nombreux trois-fenêtres, des commerces et une station de métro. C'est le quartier le plus proche du centre par l'ambiance comme par la desserte.
**Chartreux**, qui tire son nom de l'ancien couvent dont subsiste l'église, est dense et commerçant, avec un mélange d'immeubles anciens et de résidences plus récentes. Il est lui aussi desservi par la ligne 1 du métro.
**Blancarde**, au sud-est, est organisé autour de sa gare, desservie par les trains régionaux et par le tramway. On y trouve des maisons de ville, des petites copropriétés et des résidences d'après-guerre.
**Chutes-Lavie**, au nord, est le plus résidentiel, avec des rues de maisons et d'anciennes bastides remplacées par des ensembles collectifs. L'ambiance y est plus villageoise, mais le relief et la desserte rendent la voiture plus utile.
Budget selon le type de bien Sur la base de la médiane des appartements (2 750 € le mètre carré), hors frais d'acquisition : - studio de 25 m² : environ 68 750 € ; - deux-pièces de 45 m² : environ 123 750 € ; - trois-pièces de 65 m² : environ 178 750 € ; - quatre-pièces de 85 m² : environ 233 750 €.
Pour une maison, la médiane atteint 4 446 € le mètre carré sur 206 ventes, soit environ 444 600 € pour 100 m². L'écart avec les appartements, d'environ 62 %, mesure la valeur attachée à un extérieur privatif si près du centre. Dans l'ancien, les frais d'acquisition sont de l'ordre de 7 à 8 % du prix, à ajouter à ces montants.
Ce qu'il faut vérifier Dans les résidences des années 1950 à 1970, fréquentes dans l'arrondissement, les grandes dépenses se concentrent sur les façades, l'isolation, les ascenseurs et parfois le chauffage collectif. Demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et le montant des charges, et repérez les travaux votés ou envisagés : un ravalement avec isolation par l'extérieur peut représenter une somme importante pour chaque copropriétaire.
Pour une maison ancienne, faites contrôler la toiture, les murs, l'humidité et l'installation électrique. La performance énergétique est souvent médiocre : le DPE doit être lu attentivement, surtout si vous envisagez de louer. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale ; les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. France Rénov' présente les aides à la rénovation.
Consultez aussi l'état des risques sur Géorisques. Certains secteurs peuvent être concernés par des risques naturels ou technologiques ; le document précise la situation exacte de chaque parcelle. Pour une maison, renseignez-vous enfin sur les règles d'urbanisme applicables avant tout projet d'extension ou de surélévation.