Six-Fours-les-Plages totalise 4 202 ventes immobilières sur cinq ans dans les données DVF, pour un prix médian de 4 833 € le mètre carré. Ce guide détaille ces chiffres, présente les grands secteurs de la commune, du centre au port du Brusc, calcule un budget d’achat à partir de la médiane, rappelle les obligations propres à une commune littorale du Var et explique ce que change le recul des ventes entre 2023 et 2024. Chaque chiffre est sourcé : DVF pour les ventes, carte des loyers du ministère de la Transition écologique pour les loyers d’annonce.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 4 202 ventes à Six-Fours-les-Plages sur les cinq dernières années disponibles. Le prix médian atteint 4 833 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne s’élève à 5 110 €, soit 5,7 % de plus que la médiane. Cet écart modéré signale la présence de ventes nettement plus chères que le prix du milieu, sans qu’elles dominent le marché. Pour situer un bien, la médiane reste le repère le plus fiable, car elle ne se laisse pas entraîner par quelques transactions exceptionnelles.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique fournit un indicateur de loyer d’annonce de 16,6 € par mètre carré charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 13,3 à 20,7 €, et de 17,1 € pour une maison, entre 12,9 et 22,7 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Ces valeurs portent sur les annonces du troisième trimestre 2025 et sont mesurées à l’échelle de la commune, sur un grand nombre d’annonces. Pour un appartement de 50 m², l’indicateur correspond à un loyer d’annonce d’environ 830 € charges comprises (16,6 € × 50). La maison ressort légèrement au-dessus de l’appartement au mètre carré, un écart qui reste inclus dans les intervalles d’incertitude des deux indicateurs. Il s’agit de loyers demandés dans les annonces, pas de loyers signés.
Les quartiers et secteurs
Six-Fours-les-Plages s’étend entre La Seyne-sur-Mer et Sanary-sur-Mer, à l’ouest de Toulon, et appartient à la métropole Toulon Provence Méditerranée. La commune ne forme pas un marché homogène.
- Les quartiers résidentiels de l’intérieur mêlent copropriétés, lotissements et maisons individuelles, à distance variable de la mer.
- Le littoral et ses plages rassemblent les biens avec accès direct à la mer ou vue dégagée, un critère qui pèse sur le prix.
- Le Brusc, hameau portuaire de la commune, abrite le port d’où part la navette maritime vers l’île des Embiez.
- L’île des Embiez, rattachée à Six-Fours-les-Plages, forme un marché à part, très restreint.
Dans les ventes enregistrées par DVF, les appartements sont nettement plus nombreux que les maisons, qui forment un marché plus étroit.
Faute de données publiques par quartier suffisamment fines, ce guide ne donne pas de prix secteur par secteur. La carte des ventes permet en revanche de consulter les transactions DVF enregistrées autour d’une adresse, avec leur date, leur surface et leur prix.
Le budget complet d’un achat
En appliquant la médiane communale de 4 833 € le mètre carré, un appartement de 40 m² représente environ 193 000 €, un logement de 70 m² environ 338 000 € et une maison de 100 m² environ 483 000 €. Ces montants sont des ordres de grandeur : un bien avec vue sur la mer, un jardin ou des travaux à prévoir peut s’en écarter nettement.
Au prix du bien s’ajoutent :
- les frais d’acquisition, improprement appelés frais de notaire, composés surtout des droits de mutation reversés aux collectivités ; le simulateur des Notaires de France en donne le montant exact selon le prix et le type de bien ;
- les frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution) et les frais de dossier bancaire ;
- les charges de copropriété pour un appartement, à lire dans les procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien ;
- la taxe foncière, dont le montant dépend de la valeur locative cadastrale et des taux votés localement ;
- les travaux, en particulier ceux qu’impose un DPE médiocre si le bien est destiné à la location.
Les taux moyens des crédits immobiliers sont publiés chaque mois par la Banque de France : ils permettent de vérifier qu’une offre de prêt se situe dans la moyenne du marché.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostics techniques. Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques, obligatoire à la vente comme à la location. Ce dernier se prépare à partir de Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, qui indique les risques recensés à l’adresse exacte. Sur une commune littorale, il faut le lire avec attention avant de signer.
Six-Fours-les-Plages étant riveraine de la mer, la loi Littoral s’y applique : elle limite l’urbanisation près du rivage et dans les espaces naturels remarquables. Avant d’acheter un terrain ou une maison à agrandir, le plan local d’urbanisme et un certificat d’urbanisme délivré par la mairie permettent de savoir ce qui est réellement constructible.
Pour un bailleur, les règles de location ont changé : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. France Rénov informe sur les aides aux travaux de rénovation énergétique.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Six-Fours-les-Plages sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur ces règles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes enregistrées à Six-Fours-les-Plages est passé de 823 en 2023 à 738 en 2024, soit un recul de 10,3 %. Même en recul, 738 ventes sur une année fournissent de nombreuses références récentes pour situer un bien, qu’il s’agisse d’un appartement proche des plages ou d’une maison de l’intérieur des terres ; elles se consultent sur la carte des ventes, en privilégiant les actes signés plutôt que les prix affichés.
À Six-Fours-les-Plages, où les appartements représentent la majorité des ventes et où le littoral, le Brusc et les quartiers de l’intérieur forment des marchés distincts, ce recul ne touche pas forcément tous les secteurs de la même façon. Les chiffres de ce guide couvrent cinq années de ventes et ne disent pas, à eux seuls, si les prix ont évolué sur la dernière année ; la carte des ventes permet de comparer les transactions récentes aux plus anciennes autour d’une adresse. Les données DVF paraissent avec plusieurs mois de décalage : les actes les plus récents n’y figurent pas encore.
