Station balnéaire du Var tournée vers l'île de Bendor, Bandol affiche un prix médian de 6 280 €/m² sur 1 433 ventes enregistrées en cinq ans, avec une moyenne de 6 661 €/m². Ce guide présente ces chiffres mesurés, les indicateurs de loyers d'annonce, le budget complet d'un achat en bord de mer, les obligations propres à une commune littorale, du DPE à l'état des risques, et la lecture prudente qu'appelle la forte hausse du nombre de ventes observée sur la dernière année disponible.
Le marché en chiffres
Au cours des cinq dernières années, jusqu'à fin décembre 2025, les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l'Économie à partir des actes de vente enregistrés par l'administration fiscale, recensent 1 433 ventes à Bandol. Le prix médian ressort à 6 280 €/m² : la moitié des biens s'est vendue moins cher, l'autre moitié plus cher. La moyenne atteint 6 661 €/m², soit 6,1 % de plus que la médiane. Cet écart modéré indique un marché assez homogène, où une minorité de ventes plus chères tire la moyenne vers le haut sans la déformer. La médiane reste le meilleur point de départ, à ajuster selon la vue, la distance à la mer et au port, l'extérieur et la performance énergétique.
Côté location, la carte des loyers publiée par le ministère de la Transition écologique fournit pour Bandol un indicateur de loyer d'annonce de 18,2 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 13,9 à 23,8 €/m². Cet indicateur est mesuré sur la commune elle-même, à partir de près de mille cinq cents annonces. Pour une maison, l'indicateur est de 18,7 €/m², avec un intervalle nettement plus large, de 13,0 à 26,9 €/m², car il repose sur moins de deux cents annonces (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Ces valeurs décrivent des annonces du troisième trimestre 2025 pour un bien de référence non meublé loué à l'année ; elles ne disent rien des tarifs de la location saisonnière.
Les quartiers ou secteurs
Bandol s'est développée autour de son port, dont les quais et le centre ancien concentrent commerces et appartements. De part et d'autre, le littoral alterne plages et criques entre Sanary-sur-Mer à l'est et Saint-Cyr-sur-Mer à l'ouest, tandis que l'île de Bendor, rattachée à la commune, fait face au rivage. En retrait de la mer, les collines accueillent des secteurs résidentiels plus aérés, avec des maisons et des résidences, puis cèdent la place au vignoble de l'appellation Bandol.
La vue sur la mer, la proximité du port et la présence d'un extérieur expliquent une large part des écarts de prix entre deux biens de même surface. La gare, desservie par les TER de la ligne Marseille-Toulon, compte aussi pour les actifs qui travaillent dans l'une des deux agglomérations. Pour comparer utilement, la carte des ventes DVF de Bandol permet de retrouver chaque transaction avec sa date, sa surface et son prix, et de confronter un bien aux ventes réellement conclues dans son secteur.
Le budget complet d'un achat
Au prix médian de 6 280 €/m², un studio ou deux-pièces de 40 m² représente environ 251 000 €, un appartement de 50 m² environ 314 000 €, un logement de 70 m² environ 440 000 € et une maison de 100 m² environ 628 000 €, hors frais. Ce sont des ordres de grandeur : la vue, l'étage, le terrain et l'état du bâti peuvent écarter sensiblement le prix réel de la médiane.
À ce prix s'ajoutent les frais d'acquisition, c'est-à-dire les droits de mutation perçus par le département et la commune, ainsi que les émoluments et débours du notaire ; le simulateur des Notaires de France les calcule précisément selon le prix et la nature du bien. Le coût du crédit dépend du taux négocié : la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l'habitat. Il faut ensuite prévoir la taxe foncière, dont le taux est voté localement, les charges de copropriété, souvent significatives dans les résidences avec ascenseur, piscine ou espaces verts, et, pour une résidence secondaire, la taxe d'habitation qui continue de la frapper. France Rénov informe gratuitement sur les aides à la rénovation énergétique.
Pour un projet locatif, l'indicateur de 18,2 €/m² charges comprises concerne une location vide à l'année. Une location saisonnière d'un meublé de tourisme obéit à d'autres règles : déclaration en mairie et restrictions éventuellement décidées par la commune, à vérifier auprès de la mairie et sur Service-Public.fr avant tout achat fondé sur ce modèle.
Les démarches et obligations
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d'un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Bandol sur Service-Public.fr. L'encadrement des loyers par arrêté préfectoral, qui plafonne le loyer d'un nouveau bail, est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l'ont demandé.
Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. En bord de mer comme ailleurs, un appartement ancien peu isolé doit être examiné sous cet angle avant l'offre.
Toute vente et toute location s'accompagnent d'un état des risques et pollutions, établi à partir des informations publiées sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, qui recense les risques connus à l'adresse exacte du bien ; dans une commune littorale, cette consultation mérite une lecture attentive. Pour un projet d'agrandissement ou de construction, la loi Littoral et le plan local d'urbanisme fixent ce qui est possible : le service urbanisme de la mairie renseigne avant la signature. En copropriété, le vendeur remet notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et la fiche synthétique de l'immeuble. L'ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L'évolution récente et ce qu'elle change
Le nombre de ventes enregistrées à Bandol est passé de 214 à 402 entre les deux dernières périodes de douze mois disponibles, la plus récente s'achevant fin décembre 2025, soit une hausse de 87,9 %. Une variation de cette ampleur sur un marché de cette taille appelle la prudence : la livraison d'un programme neuf, dont les lots se vendent en quelques mois, ou un rattrapage après une année creuse peuvent suffire à la produire, sans qu'elle traduise une tendance durable.
Elle ne dit pas non plus, à elle seule, dans quel sens évoluent les prix : la médiane de 6 280 €/m² agrège cinq années de ventes. Sur un marché où la vue sur la mer et la proximité du port pèsent autant, les références doivent être prises dans le même secteur : un appartement sur les quais et une maison dans les collines ne se comparent pas. Si la hausse du volume tient à un programme neuf, ses ventes peuvent en outre tirer les références récentes vers le prix du neuf, à écarter pour estimer un bien ancien. Les données DVF étant publiées avec un décalage de plusieurs mois, les ventes de 2026 n'y figurent pas encore.
