À la pointe orientale de la Grande-Terre, Saint-François affiche un prix médian de 4 444 € le mètre carré, calculé sur les 1 431 ventes enregistrées en cinq ans par les données DVF du ministère de l’Économie, avec une activité en hausse de 17,5 % sur les douze mois achevés fin 2025. Ce guide explique ce que ces chiffres signifient, ce que coûte réellement un achat dans la commune, quels loyers d’annonce y sont mesurés, et quelles règles propres à la Guadeloupe, en matière de risques naturels et de performance énergétique, s’appliquent aux acheteurs et aux bailleurs.
Le marché en chiffres
À Saint-François, le prix médian au mètre carré s’établit à 4 444 € et la moyenne à 4 730 €, calculés sur les 1 431 ventes enregistrées dans la commune au cours des cinq dernières années par les données DVF (Demandes de valeurs foncières) publiées par le ministère de l’Économie. Ces données, publiées pour la Guadeloupe comme pour la métropole, recensent les ventes signées devant notaire : ce sont des prix payés, non des prix d’annonce.
La moyenne ne dépasse la médiane que de 6,4 %. Un écart aussi faible signifie que les ventes se concentrent dans une fourchette de prix étroite, à un niveau élevé : les biens bon marché sont rares, et les biens d’exception ne déforment presque pas l’ensemble. La médiane reste le repère pour un bien courant : une vente sur deux s’est conclue sous 4 444 € le mètre carré.
Côté location, l’indicateur de loyer d’annonce s’élève à 14,9 € par mètre carré, charges comprises, pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 11,2 à 19,7 €, et à 15,2 € pour une maison, entre 9,9 et 23,3 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin — carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du troisième trimestre 2025). Ces indicateurs sont calculés sur la commune elle-même. Fait peu courant, le mètre carré d’une maison s’y loue légèrement plus cher que celui d’un appartement, et l’intervalle très large pour les maisons traduit une offre hétérogène, où l’emplacement et la présence d’un extérieur pèsent fortement.
Les quartiers ou secteurs
Saint-François occupe l’extrémité est de la Grande-Terre, une presqu’île qui s’étire jusqu’à la pointe des Châteaux. Le bourg, avec sa marina et son front de mer, concentre commerces, services et une part importante des appartements, souvent en résidence. Autour, l’habitat devient plus diffus : maisons individuelles, villas et lotissements s’égrènent vers l’intérieur et le long du littoral.
Ces secteurs ne se valent pas sur le marché. Les biens proches de la mer ou de la marina sont recherchés à la fois par les résidents et pour la location de vacances, ce qui pèse sur leur prix. Les maisons de l’intérieur, plus éloignées du littoral, offrent en général davantage de surface pour un budget comparable, au prix de trajets plus longs.
La commune appartient à la Communauté d’agglomération La Riviéra du Levant, qui réunit Le Gosier, Sainte-Anne, Saint-François et La Désirade. Pour situer un bien, la carte des ventes permet de consulter les transactions récentes de son voisinage, avec leur date, leur surface et leur prix : un repère plus précis que la médiane communale, dans une commune où l’écart entre bord de mer et intérieur peut être important.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 4 444 € le mètre carré, un appartement de 50 m² représente environ 222 000 € et un logement de 70 m² environ 311 000 €, hors frais. Ce sont des ordres de grandeur : la vue, l’accès à la mer, l’état du bâti et sa résistance aux risques naturels font varier les prix.
Pour un appartement de 50 m² autour de 222 000 € à Saint-François s’ajoutent les frais d’acquisition, dits « frais de notaire », constitués principalement de droits de mutation perçus par le département de la Guadeloupe et par la commune, des émoluments du notaire et de débours ; le simulateur des Notaires de France en donne le montant exact pour un prix donné. Un financement à crédit implique des frais de dossier, une garantie et une assurance emprunteur ; les taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France servent de référence.
En Guadeloupe, l’assurance habitation doit être étudiée dès l’achat : l’exposition aux cyclones et au risque sismique influe sur les garanties et leur coût, et la qualité de la construction compte autant que son esthétique. Un bâtiment ancien peut nécessiter des travaux de confortement ou de mise en sécurité, à chiffrer avant de s’engager. France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat, oriente vers les aides à la rénovation.
Enfin, la taxe foncière et, pour un appartement en résidence, les charges de copropriété font partie du coût réel de détention : leurs montants se demandent au vendeur avant toute offre.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostics techniques : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions et, selon l’âge et la nature du bien, constats relatifs au plomb, à l’amiante, à l’électricité, au gaz ou aux termites. En Guadeloupe, l’état des risques et pollutions a une portée particulière : l’ensemble du territoire est classé en zone de sismicité forte et exposé aux cyclones. Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, précise pour chaque adresse les risques recensés, y compris l’exposition éventuelle du littoral aux submersions.
La signature d’un compromis ou d’une promesse de vente ouvre à l’acquéreur non professionnel un délai de rétractation prévu par le Code de la construction et de l’habitation ; l’acte authentique signé chez le notaire rend la vente définitive. Un acquéreur qui réside hors de Guadeloupe peut signer par procuration : un point à organiser avec le notaire dès l’avant-contrat.
Pour un bailleur, les règles de performance énergétique diffèrent de la métropole : le calendrier d’interdiction de location des logements énergivores applicable aux départements d’outre-mer n’est pas le calendrier métropolitain et se vérifie sur Service-Public.fr avant toute mise en location. Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Saint-François sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur les contrats, le financement et les droits de chacun.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois achevés fin 2025, 262 ventes ont été enregistrées à Saint-François, contre 223 les douze mois précédents, soit une hausse de 17,5 %. Cette progression élargit le nombre de références de prix récentes et rend les estimations plus fiables.
La hausse porte sur le volume des ventes, pas sur leur prix. Dans un marché aux prix resserrés et à un niveau élevé, un acheteur a intérêt à comparer le bien visé à des ventes récentes réellement comparables, même secteur, même type, même distance à la mer, plutôt qu’à la seule médiane communale.
Pour un vendeur, une activité soutenue est favorable, à condition d’afficher un prix cohérent avec les ventes voisines et un dossier de diagnostics complet. Pour un investisseur, l’indicateur de loyer d’annonce de 14,9 € par mètre carré pour un appartement et de 15,2 € pour une maison (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) concerne la location à l’année non meublée : il ne dit rien des revenus d’une location saisonnière, soumise à ses propres règles déclaratives.
