Pontault-Combault affiche un prix médian de 4 050 €/m² sur 2 299 ventes DVF en cinq ans, avec une moyenne presque identique (4 200 €/m²) : le marché est homogène. Ce guide traduit ces chiffres en décisions concrètes : budget selon la surface, loyers d’annonce mesurés sur la commune, obligations du vendeur et du bailleur, et lecture du net recul des ventes enregistré sur la dernière année de données. Chaque chiffre renvoie à une source publique — DVF pour les prix, carte des loyers de l’ANIL pour la location — afin que vous puissiez le vérifier avant de signer quoi que ce soit.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente enregistrés, recensent 2 299 ventes à Pontault-Combault sur les cinq dernières années, jusqu’à fin décembre 2024. Le prix médian s’établit à 4 050 €/m² : la moitié des biens s’est vendue en dessous de ce niveau, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 4 200 €/m², soit seulement 3,7 % de plus que la médiane.
Cet écart réduit est une information en soi. La moyenne et la médiane sont presque confondues : aucune catégorie de biens nettement plus chers ne tire les prix vers le haut, et la médiane décrit bien le logement courant de la commune. C’est elle qu’il faut retenir comme point de départ d’une estimation.
Pour la location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 18,1 €/m² charges comprises, avec un intervalle de prédiction à 95 % allant de 15,6 à 21,0 €/m². Pour une maison, il est de 14,7 €/m², entre 10,3 et 20,8 €/m². Ces valeurs sont calculées sur la commune elle-même, à partir de 5 191 annonces d’appartements et de 365 annonces de maisons, et portent sur le troisième trimestre 2025 — Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés.
Ces moyennes réunissent des biens de nature différente : petites et grandes surfaces, logements rénovés et logements à reprendre. Elles donnent un ordre de grandeur, pas la valeur d’un bien précis.
Les secteurs de la commune
Le nom de Pontault-Combault associe deux noyaux anciens, Pontault et Combault, autour desquels la ville s’est étendue. Aujourd’hui, le marché se lit surtout selon deux critères : le type de bien et l’accès aux transports.
Les secteurs pavillonnaires proposent des maisons avec terrain. Leur prix dépend autant de la surface et de l’orientation du jardin, de l’état de la toiture et de l’isolation que du mètre carré habitable : deux maisons de même surface peuvent se vendre à des prix très différents. Les immeubles collectifs offrent des appartements en copropriété ; il faut alors examiner le montant des charges, les travaux déjà votés et ceux qui s’annoncent.
La gare d’Émerainville – Pontault-Combault, sur la ligne E du RER, est un repère pour ceux qui travaillent à Paris : mesurez le temps d’accès réel depuis le bien, à pied comme en voiture, et aux heures où vous vous déplacerez.
La carte des ventes DVF de la commune localise les transactions à la parcelle. C’est le moyen le plus fiable de comparer un bien avec des ventes voisines de même type, plutôt qu’avec la médiane de toute la ville.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 4 050 €/m², un logement de 60 m² représente environ 243 000 € et un logement de 100 m² environ 405 000 €, hors frais. Ce sont des ordres de grandeur : un bien récent, rénové ou très bien placé se négocie au-dessus, un bien à rénover en dessous.
Sur un achat de 243 000 €, s’ajoutent les frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire » : droits de mutation, perçus pour l’essentiel par le département de Seine-et-Marne, émoluments du notaire et débours. Leur montant dépend du prix et du caractère ancien ou neuf du bien ; le simulateur des Notaires de France le calcule précisément.
Pour un ménage qui travaille à Paris, le coût du trajet quotidien par la ligne E du RER fait partie du budget au même titre que la mensualité. Pour le crédit, comparez chaque offre aux taux moyens des prêts à l’habitat publiés chaque mois par la Banque de France, et mettez en concurrence la garantie et l’assurance emprunteur.
Enfin, le budget ne s’arrête pas à la signature. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière, et, en copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et le montant des charges. Si le DPE annonce une classe énergétique médiocre, chiffrez les travaux avant de faire une offre : France Rénov informe sur les aides à la rénovation énergétique.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique. Il comprend toujours le DPE et l’état des risques et pollutions, établi à partir des informations publiées sur Géorisques, service du ministère de la Transition écologique. Selon l’âge et la nature du bien s’y ajoutent les diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz, termites lorsque la zone est concernée par un arrêté, et assainissement non collectif le cas échéant. En copropriété, la loi impose aussi la transmission de documents sur la situation financière de l’immeuble.
Après la signature d’un compromis ou d’une promesse, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours. L’offre de prêt, elle, ne peut être acceptée qu’après un délai de réflexion : lisez-la entièrement.
Pour un bailleur, les obligations se sont durcies. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Pontault-Combault sur Service-Public.fr.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, par exemple sur un bail, une clause de compromis ou un plan de financement.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Pontault-Combault a enregistré 324 ventes sur la dernière année de données, achevée fin décembre 2024, contre 434 l’année précédente : une baisse de 25,3 %. Un quart de transactions en moins, c’est un marché nettement plus lent.
Pour un acheteur, cette baisse laisse davantage de temps pour visiter, comparer et négocier. Pour un vendeur, elle impose un prix juste dès la mise en vente : un bien surévalué reste plus longtemps en ligne et finit souvent par baisser.
Attention toutefois : le nombre de ventes ne dit rien, à lui seul, du sens des prix. La médiane de 4 050 €/m² couvre cinq années ; elle lisse les variations et ne montre pas la tendance la plus récente. Les ventes postérieures à décembre 2024 ne figurent pas encore dans ces données, publiées avec un délai.
Pour une décision, croisez trois sources : les ventes récentes les plus proches du bien sur la carte des ventes DVF, les loyers d’annonce de 2025 si vous investissez, et les taux de la Banque de France pour mesurer votre capacité d’emprunt au moment de l’achat.
