Moisenay, village de 1 362 habitants de la communauté de communes Brie des Rivières et Châteaux, compte peu de ventes : 66 en cinq ans selon les données DVF, presque toutes des maisons. Ce guide rassemble ce que ces ventes disent des prix, le coût réel d’un achat, les obligations du vendeur et du bailleur, et la manière de lire des chiffres tirés d’un marché aussi étroit.
Le marché en chiffres
Le prix médian relevé à Moisenay est de 3 124 €/m², pour une moyenne de 3 147 €/m², sur 66 ventes enregistrées en cinq ans dans les données DVF (Demandes de valeurs foncières) du ministère de l’Économie. La médiane partage les ventes en deux moitiés égales ; la moyenne, elle, réagit aux ventes extrêmes. Ici, 0,7 % seulement les séparent : les prix du village sont homogènes.
La quasi-totalité de ces ventes concernent des maisons ; les appartements sont exceptionnels. Le prix médian décrit donc avant tout le marché de la maison individuelle. Côté volume, 18 ventes ont été enregistrées sur la dernière année de la série contre 8 l’année précédente, soit +125 %. Sur de si petits nombres, quelques transactions suffisent à faire varier fortement ce pourcentage.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian, une maison de 80 m² représente environ 250 000 €, et une maison de 100 m² environ 312 000 €. Ces ordres de grandeur ne tiennent compte ni de l’état du bien, ni de la taille du terrain, ni de la performance énergétique, qui font varier les prix d’une maison à l’autre.
Au prix s’ajoutent les frais d’acquisition (droits de mutation et émoluments du notaire), que le simulateur des Notaires de France calcule pour un bien donné. Le coût du crédit dépend des taux pratiqués, dont la Banque de France publie les moyennes. Pour une maison ancienne, il faut aussi prévoir d’éventuels travaux de rénovation énergétique : France Rénov informe sur les aides existantes.
Pour louer, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 13,3 €/m² charges comprises pour une maison (intervalle de 10,3 à 17,2 €/m²) et de 16,0 €/m² pour un appartement (de 13,6 à 18,8 €/m²), pour un bien non meublé annoncé au 3e trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ces valeurs sont estimées sur un secteur plus large que la commune : pour l’appartement en particulier, trop peu d’annonces existent à Moisenay pour une mesure locale fiable.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostics techniques, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions, obligatoire. Ce dernier s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique qui recense les risques connus à l’adresse du bien. Pour une maison non raccordée au réseau collectif, le contrôle de l’assainissement non collectif fait aussi partie du dossier.
Côté location, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Moisenay sur Service-Public.fr.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le passage de 8 à 18 ventes d’une année sur l’autre montre que le marché du village n’est pas figé, mais il ne permet pas de conclure à une tendance durable : à cette échelle, la mise en vente de quelques maisons suffit à doubler le volume. Pour un acheteur, la médiane de 3 124 €/m² sert de point de repère, mais l’estimation d’une maison précise passe par la comparaison avec les ventes voisines de surface et d’état comparables, consultables sur la carte des ventes. Pour un vendeur, un marché aussi étroit signifie que chaque vente récente compte : c’est à elles que les acquéreurs compareront le prix affiché.
