Ce guide rassemble ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou de louer à Melun : le prix médian de 2 938 € le mètre carré mesuré sur 3 309 ventes DVF, l’indicateur de loyer d’annonce publié par l’ANIL, les différences entre le centre historique de l’île Saint-Étienne et les quartiers nord, le budget complet d’une acquisition et les obligations qui s’appliquent au vendeur comme au bailleur. Chaque chiffre renvoie à sa source publique. La dernière année complète disponible, 2024, montre un net recul du nombre de ventes, dont la dernière section explique la portée pour un acheteur comme pour un vendeur.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente enregistrés, recensent 3 309 ventes à Melun sur les cinq dernières années, la plus récente intégrée datant de fin décembre 2024. Sur cet ensemble, le prix médian s’établit à 2 938 € le mètre carré et la moyenne à 3 210 €.
La médiane est le repère le plus fiable : elle partage les ventes en deux moitiés égales et ne se laisse pas déformer par quelques transactions exceptionnelles. L’écart de 9,3 % avec la moyenne reste modéré. Il signale qu’une partie des ventes, plus chères, se concentre sur certains biens ou certains secteurs, sans que le marché soit éclaté entre des niveaux de prix sans rapport les uns avec les autres.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 16,2 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction à 95 % compris entre 13,7 € et 19,1 €/m². Pour une maison, l’indicateur est de 14,1 €/m², dans un intervalle allant de 10,8 € à 18,4 €/m². Les deux valeurs sont mesurées sur la commune elle-même, à partir de 13 593 annonces pour les appartements et de 377 pour les maisons, ce qui en fait des repères solides (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin).
Il s’agit de loyers d’annonce relevés au 3e trimestre 2025, pour un bien de référence non meublé : un loyer effectivement signé peut s’en écarter, à la hausse comme à la baisse, selon l’état du logement, son étage ou sa performance énergétique.
Les quartiers et secteurs
Melun s’est construite autour de l’île Saint-Étienne, au milieu de la Seine, qui porte le centre historique. Le centre concentre aujourd’hui une grande part des immeubles anciens, souvent en copropriété, avec des appartements de toutes tailles, des commerces et les principaux services administratifs d’une préfecture.
Au nord, les quartiers de l’Almont et de Montaigu regroupent de grands ensembles d’habitat collectif. Ils relèvent de la politique de la ville et font l’objet d’un programme de rénovation urbaine qui transforme progressivement leur bâti et leurs espaces publics. Leurs niveaux de prix diffèrent de ceux du centre : la médiane communale agrège donc des marchés très différents, et un bien s’évalue d’abord par comparaison avec les ventes de son propre secteur.
Sur les franges de la commune, les secteurs pavillonnaires proposent des maisons individuelles, qui se comparent entre elles plutôt qu’aux appartements du centre. La présence de la gare, desservie par le RER D et par la ligne R du Transilien, pèse aussi dans le choix d’un secteur pour les ménages qui travaillent à Paris. Pour situer précisément un bien, la carte des ventes permet de consulter les transactions DVF autour d’une adresse.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de 2 938 € le mètre carré, un logement de 40 m² représente environ 118 000 €, un appartement de 60 m² environ 176 000 € et un logement de 80 m² environ 235 000 €. Ces montants sont des ordres de grandeur : l’état du bien, l’étage, la performance énergétique et le secteur font varier le prix réel autour de la médiane.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, composés principalement des droits de mutation perçus par le département et la commune et des émoluments du notaire. Leur montant exact dépend du prix et de la nature du bien, ancien ou neuf : le simulateur des Notaires de France permet de le calculer avant de faire une offre. Les taux des crédits immobiliers, publiés chaque mois par la Banque de France, déterminent ensuite le coût du financement.
Il faut enfin intégrer les dépenses courantes : charges de copropriété pour un appartement, taxe foncière dont le taux est voté localement, assurance habitation et, le cas échéant, travaux de rénovation énergétique. Pour comparer achat et location, un appartement de 50 m² loué au niveau de l’indicateur de loyer d’annonce, soit 16,2 €/m² charges comprises, revient à environ 810 € par mois (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin).
Les démarches et obligations
Pour un appartement ancien du centre de Melun comme pour un pavillon de la périphérie, le vendeur remet un dossier de diagnostics techniques : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques et pollutions et, selon l’âge, la nature et la localisation du bien, diagnostics plomb, amiante, termites, gaz et électricité. L’état des risques se prépare à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique qui recense pour chaque adresse les risques naturels et technologiques connus. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété dont le DPE est mauvais, un audit énergétique s’ajoute. En copropriété, la surface privative dite loi Carrez figure dans l’avant-contrat et dans l’acte.
Pour un bailleur, le DPE conditionne désormais la mise en location : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. France Rénov oriente les propriétaires vers les aides à la rénovation énergétique.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Melun sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur l’ensemble de ces règles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
En 2024, 454 ventes ont été enregistrées à Melun, contre 630 en 2023 : le nombre de transactions a reculé de 27,9 % en un an. Ce chiffre mesure l’activité du marché, pas l’évolution des prix. Moins de ventes signifie en général des délais plus longs et davantage de place pour la négociation, sans que le prix au mètre carré baisse mécaniquement dans la même proportion.
Pour un acheteur, un marché moins actif laisse le temps de comparer les biens et de s’appuyer sur les ventes réellement signées plutôt que sur les prix affichés. Pour un vendeur, fixer le prix à partir de la médiane DVF du secteur, et non des seules annonces concurrentes, limite le risque d’un bien qui reste longtemps sur le marché.
Les données DVF sont publiées avec un décalage : les ventes signées à Melun après fin 2024 n’y figurent pas encore. Dans une ville où l’offre mêle centre ancien, grands ensembles et pavillons, les annonces en ligne renseignent sur l’offre du moment secteur par secteur, mais un prix affiché n’est pas un prix de vente.
