Moissy-Cramayel affiche un prix médian de 3 232 € le mètre carré, calculé sur 1 103 ventes enregistrées en cinq ans dans les données DVF, et une moyenne quasi identique de 3 283 €. Cette commune de Seine-et-Marne, issue en grande partie de la ville nouvelle de Sénart, a vu le nombre de ventes progresser de 40 % sur la dernière année connue. Ce guide détaille les chiffres, les secteurs, le budget d'un achat, les obligations à connaître et ce que change la reprise récente des transactions.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières) publiées par le ministère de l'Économie recensent 1 103 ventes à Moissy-Cramayel sur les cinq dernières années. Le prix médian s'établit à 3 232 € le mètre carré : la moitié des biens s'est vendue en dessous, l'autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 3 283 €, soit 51 € de plus, un écart de 1,6 % seulement.
Un écart aussi faible est rare. Il signifie que les ventes se concentrent fortement autour d'un même niveau de prix et qu'aucune catégorie de biens exceptionnels ne tire la moyenne vers le haut. Pour un acheteur comme pour un vendeur, la médiane est ici un repère particulièrement fiable, à ajuster selon l'état et la classe énergétique du bien.
Le volume de transactions a nettement progressé. Sur les douze mois précédant la dernière vente enregistrée (fin décembre 2025), 210 ventes ont été comptées, contre 150 sur les douze mois précédents : une hausse de 40 %.
Pour la location, la carte des loyers donne un indicateur de loyer d'annonce de 17,0 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 14,9 à 19,4 €, et de 15,8 €/m² pour une maison (de 12,4 à 20,0 €). Ces deux valeurs sont mesurées sur la commune elle-même, à partir d'annonces du troisième trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique). Ce sont des loyers demandés dans les annonces, pas des loyers signés.
Les quartiers ou secteurs
Le nom de la commune associe Moissy, le bourg historique, et Cramayel. Mais l'essentiel de l'habitat actuel est plus récent : Moissy-Cramayel fait partie des communes de l'ancienne ville nouvelle de Sénart, dont l'urbanisation a profondément transformé ce territoire agricole de Seine-et-Marne.
Le bourg ancien conserve des maisons de village et quelques immeubles anciens, avec leurs atouts (caractère, centralité) et leurs contraintes (performances énergétiques variables, stationnement parfois limité).
Autour, les quartiers construits dans le cadre de la ville nouvelle associent petits collectifs, maisons individuelles groupées et lotissements pavillonnaires, organisés autour d'équipements, d'écoles et d'espaces verts. Cette production en ensembles cohérents explique en grande partie la faible dispersion des prix : des biens comparables, construits à la même période, se vendent à des niveaux proches.
Les secteurs les plus récents, en périphérie, proposent des logements mieux isolés, qui répondent plus facilement aux exigences énergétiques actuelles.
Au-delà de l'habitat, la commune accueille des zones d'activité, et se trouve à proximité du site aéronautique de Villaroche. Pour les actifs qui travaillent à Paris, la gare de Lieusaint-Moissy, sur la ligne D du RER, est le point d'accès principal : la distance à pied ou en bus jusqu'à cette gare pèse dans le choix d'un logement.
Avant d'acheter, consulter le plan local d'urbanisme en mairie permet de connaître les projets prévus à proximité et les règles applicables en cas d'agrandissement.
Le budget complet d'un achat
Au prix médian de 3 232 € le mètre carré, un appartement de 65 m² représente environ 210 000 €, une maison de 90 m² environ 291 000 € et une maison de 100 m² environ 323 000 €. Grâce à l'homogénéité du marché, ces ordres de grandeur sont plus fiables qu'ailleurs, mais restent à ajuster selon l'état, le terrain et la classe énergétique.
À ce prix s'ajoutent les frais d'acquisition : droits de mutation perçus par le département de Seine-et-Marne et la commune, émoluments du notaire et débours. Leur montant dépend du prix et du type de bien ; le simulateur des Notaires de France permet de le calculer avant de faire une offre.
Pour le financement, les taux moyens des crédits immobiliers publiés par la Banque de France servent de point de comparaison. En cas de travaux énergétiques, France Rénov oriente gratuitement vers les aides disponibles.
Pour un investisseur, l'indicateur de 17,0 €/m² charges comprises correspond, pour un appartement de 60 m², à un loyer d'annonce de l'ordre de 1 020 € par mois. Rapporté au prix d'achat, ce chiffre donne une première idée du rendement brut, à corriger des charges non récupérables, de la taxe foncière et de la vacance locative.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostics techniques, dont le diagnostic de performance énergétique. Pour un bailleur, ce document est déterminant : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Les logements construits aux débuts de la ville nouvelle doivent faire l'objet d'une attention particulière sur l'isolation et le chauffage.
L'état des risques et pollutions est obligatoire à la vente comme à la location. Il s'établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, qui recense pour chaque adresse les risques naturels et technologiques.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d'un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Moissy-Cramayel sur Service-Public.fr. L'encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, réservé aux territoires qui l'ont demandé.
En copropriété ou en lotissement avec association syndicale, il faut demander les derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le montant des charges.
Pour toute question, l'ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L'évolution récente et ce qu'elle change
La hausse de 40 % du nombre de ventes sur la dernière année connue signale une reprise nette de l'activité. Pour un acheteur, cela signifie davantage de biens à comparer, mais aussi une concurrence plus vive sur les maisons en bon état proches de la gare.
Pour un vendeur, l'écart de 1,6 % seulement entre moyenne et médiane impose une grande rigueur : dans un marché aussi homogène, un prix affiché nettement au-dessus de 3 232 € le mètre carré se remarque immédiatement et doit être justifié par des atouts concrets, comme une rénovation récente, un terrain plus grand ou une bonne classe énergétique.
Enfin, le calendrier de la loi Climat et Résilience pèse sur les logements énergivores destinés à la location : leur rénovation devient une condition pour continuer à louer, et cette contrainte entre désormais dans la négociation du prix.
