Le 5e arrondissement de Marseille est marqué par ses deux hôpitaux, la Timone et la Conception, par ses rues de trois-fenêtres et par sa desserte en métro et en tramway. Sa médiane de 3 333 €/m², calculée sur 5 350 ventes DVF, le place au 5e rang des seize arrondissements, avec des prix plus homogènes que dans la plupart des autres. Ce guide détaille ces chiffres, l’indicateur de loyer de la carte des loyers 2025, les quatre quartiers, le budget complet d’un achat, les règles de location et ce que change le recul des ventes, plus modéré qu’ailleurs dans la ville.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 5 350 ventes dans le 5e arrondissement de Marseille entre juillet 2020 et le 30 décembre 2024. Les ventes dont le prix au mètre carré sort d’une plage de 200 à 30 000 € sont écartées comme aberrantes. Sur cette base, le prix médian s’établit à 3 333 €/m² et le prix moyen à 3 684 €/m².
La moyenne dépasse la médiane de 351 €, soit 10,5 %. Pour l’ensemble de Marseille, calculé de la même manière, l’écart atteint 478 € (moyenne de 3 620 € pour une médiane de 3 142 €), soit 15,2 %. Seul le 13e présente un écart plus faible que le 5e parmi les seize arrondissements. Autrement dit, les ventes du 5e se concentrent autour de prix comparables : l’arrondissement n’a ni front de mer ni secteur de prestige qui tirerait la moyenne vers le haut, et la médiane y décrit fidèlement le prix courant.
Le 5e se classe au 5e rang des seize arrondissements, derrière le 7e, le 8e, le 6e et le 12e. Sa médiane dépasse de 191 € celle de la ville, soit 6,1 %. Son voisin le 6e, à 3 648 €/m², est plus cher de 315 €, soit 9,5 %, tandis que le 4e, à 2 762 €/m², est moins cher de 571 €, soit 17,1 %.
À la location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 16,2 €/m² charges comprises, pour un intervalle de prédiction à 95 % de 13,0 à 20,4 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin — carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). Il est mesuré sur l’arrondissement, à partir de 17 245 observations. Pour les maisons, la carte ne propose qu’une estimation calculée à une échelle plus large, avec 72 annonces seulement dans l’arrondissement : ce chiffre trop fragile n’est pas repris ici.
Rapporté au prix médian, l’indicateur des appartements donne un rendement brut théorique d’environ 5,8 % par an. C’est un plafond : le loyer inclut les charges, et ni les frais d’acquisition, ni la taxe foncière, ni la vacance ne sont déduits.
Les quartiers et les secteurs
Le 5e compte quatre quartiers, qui prolongent le centre-ville vers l’est.
Le Camas, le plus proche du centre, est dense et animé, avec des rues de petits immeubles anciens. Le tramway T1, qui rejoint Noailles par le tunnel de la Plaine, y dessert les stations Eugène-Pierre et Camas : le Vieux-Port et la Canebière sont à quelques minutes.
Baille s’organise autour du boulevard du même nom et de la station de métro Baille. Les trois-fenêtres, ces immeubles étroits typiques des faubourgs marseillais, y côtoient des immeubles bourgeois plus hauts le long des boulevards.
La Conception partage son nom avec l’hôpital installé boulevard Baille. Soignants, étudiants et patients animent le quartier, où les petites surfaces sont nombreuses.
Saint-Pierre, à l’est, est plus résidentiel, avec des résidences collectives plus récentes et quelques maisons. Le tramway T1 y marque les stations Sainte-Thérèse et Saint-Pierre, où se trouve son dépôt.
L’hôpital de la Timone et la faculté de médecine forment, dans l’est de l’arrondissement, un pôle de santé et d’enseignement qui alimente une demande locative régulière, desservi par la station de métro La Timone.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 333 €/m², un studio de 30 m² représente environ 100 000 €, un appartement de 50 m² environ 167 000 €, un appartement de 70 m² environ 233 000 € et un logement de 90 m² environ 300 000 €. L’étage, la présence d’un ascenseur, rare dans les trois-fenêtres, et l’état de l’immeuble font varier le prix autour de ces repères.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire : droits de mutation reversés aux collectivités, émoluments du notaire et débours. Le simulateur des Notaires de France permet de les chiffrer pour un prix donné.
Les trois-fenêtres forment souvent de petites copropriétés, aux budgets serrés. Avant toute offre, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le carnet d’entretien et le montant des charges révèlent l’état de la toiture, de la façade, de la cage d’escalier et des réseaux, et les travaux votés ou évoqués. Une quote-part de travaux déjà votés doit être répartie clairement entre vendeur et acquéreur dans l’avant-contrat.
Sous les toits et dans les immeubles anciens, l’isolation est souvent faible : un logement mal classé au diagnostic de performance énergétique peut appeler des travaux avant d’être loué. France Rénov informe gratuitement sur les aides disponibles, et les statistiques de la Banque de France sur les taux des crédits à l’habitat donnent un repère avant de consulter les banques.
Les démarches et les obligations
Le vendeur d’un lot de copropriété annexe à l’avant-contrat les documents prévus par la loi (règlement, procès-verbaux d’assemblée, fiche synthétique, charges, surface Carrez) et le dossier de diagnostics techniques, dont le diagnostic de performance énergétique et, pour les immeubles anciens, le constat de risque d’exposition au plomb. L’état des risques et pollutions est obligatoire pour toute vente et toute location : il se prépare à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique.
Le 5e est en zone tendue : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois, et la hausse de loyer entre deux locataires est encadrée (loi du 6 juillet 1989). L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé ; sa situation pour Marseille se vérifie sur Service-Public.fr.
La colocation, fréquente près des hôpitaux, obéit à des règles propres : bail unique ou baux séparés, clause de solidarité, répartition des charges. Service-Public.fr les détaille.
Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes enregistrées dans le 5e est passé de 1 092 à 972 d’une année sur l’autre, sur les douze mois précédant le 30 décembre 2024, soit un recul de 11,0 %. L’ensemble de Marseille recule de 14,3 %, et seuls le 8e et le 11e font mieux que le 5e, avec des baisses plus faibles.
Ce recul du volume ne dit pas, à lui seul, si les prix baissent. La médiane de 3 333 €/m² couvre toute la période de juillet 2020 à décembre 2024 et lisse les variations d’une année sur l’autre. Les ventes de 2025 et de 2026 ne figurent pas encore dans les données publiées. Pour une décision, il vaut mieux croiser la médiane avec les ventes récentes de biens comparables dans les rues voisines.
Pour un investisseur, le rendement brut théorique d’environ 5,8 % se calcule sur un loyer demandé : le loyer réellement obtenu, la vacance entre deux locataires et les travaux énergétiques des immeubles anciens décident du résultat final.
