Le Port-Marly est un petit marché des Yvelines : 334 ventes en cinq ans pour une commune de 5 559 habitants posée au bord de la Seine. Ce guide rassemble les chiffres publics utiles pour acheter ou louer, prix de vente DVF et loyers d’annonce estimés par l’ANIL pour 2025, et explique comment les lire quand l’échantillon est réduit. Il présente la géographie de la commune, le calcul d’un budget complet, les obligations du vendeur et du bailleur, puis la portée réelle de la hausse de 52,2 % du nombre de ventes entre 2024 et 2025.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières) recensent les ventes signées devant notaire, et non les prix affichés dans les annonces. Au Port-Marly, elles comptent 334 ventes sur cinq ans, soit un marché étroit : chaque transaction pèse davantage dans les statistiques que dans une grande ville.
Le prix médian atteint 4 560 €/m² et la moyenne 4 592 €/m², soit un écart de 0,7 % seulement. Moyenne et médiane presque confondues signifient que les ventes se répartissent de façon équilibrée autour d’un même niveau, sans quelques biens très chers qui tireraient la moyenne vers le haut. Pour un bien courant, 4 560 €/m² constitue donc un repère lisible, à ajuster selon l’état, l’étage, l’extérieur et la proximité du fleuve.
Le volume a nettement progressé : 70 ventes en 2025 contre 46 en 2024, soit une hausse de 52,2 %. Sur des effectifs aussi faibles, cette variation doit être lue avec prudence : une vingtaine de ventes de plus suffit à la produire. La période couverte par les fichiers DVF s’étend ici jusqu’à fin 2025.
Pour la location, la carte des loyers 2025 fixe l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé à 20,2 €/m² charges comprises, avec un intervalle de prédiction à 95 % de 16,5 à 24,7 €/m², mesuré sur la commune à partir de 671 annonces. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). Pour les maisons, trop peu d’annonces ont été observées sur la commune : l’indicateur disponible, estimé à une échelle plus large, n’est pas repris ici faute de fiabilité suffisante. Ce sont des loyers d’annonce, et non des loyers signés.
Les secteurs de la commune
Le Port-Marly s’est formé au bord de la Seine, et son nom garde la trace de son ancien port fluvial. Le territoire monte du fleuve vers les coteaux : en bas, un habitat plus ancien et des résidences proches des berges ; plus haut, des secteurs résidentiels où les maisons avec jardin dominent. Le château de Monte-Cristo, bâti pour Alexandre Dumas entre 1844 et 1847 au milieu d’un parc, occupe une partie de ces hauteurs et contribue au caractère patrimonial de la commune.
Dans un marché de cette taille, les écarts entre deux biens tiennent plus à leurs caractéristiques propres qu’à un effet de quartier : vue sur la Seine, jardin, stationnement, étage et état énergétique. Les chiffres de ce guide couvrent la commune entière ; la carte des ventes permet de comparer un bien aux transactions voisines de même type et de surface proche, ce qui est d’autant plus utile que l’échantillon communal est réduit.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de 4 560 €/m², le premier ordre de grandeur hors frais est d’environ 228 000 € pour 50 m², 319 000 € pour 70 m² et 410 000 € pour 90 m². Une maison avec terrain ou un bien avec vue sur le fleuve se situe au-dessus ; un appartement à rénover, souvent en dessous.
S’ajoutent les frais d’acquisition, composés principalement des droits de mutation et des émoluments du notaire, plus élevés dans l’ancien que dans le neuf ; le simulateur des Notaires de France les calcule précisément. Le financement dépend des taux publiés chaque mois par la Banque de France et de l’assurance emprunteur, que la loi Lemoine permet de changer à tout moment.
Le coût de détention complète le budget : taxe foncière votée par la commune et l’intercommunalité, charges de copropriété pour un appartement, entretien et chauffage. Le DPE en donne une première mesure ; un logement classé F ou G appelle des travaux que France Rénov aide gratuitement à identifier et à financer. Pour un investisseur, rapprocher le prix d’achat de l’indicateur de 20,2 €/m² pour un appartement donne une première idée du rendement brut, avant charges non récupérables, vacance et fiscalité.
Les démarches et obligations
Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions et, selon l’âge et la nature du bien, constat plomb (logements construits avant 1949), repérage amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997), diagnostics électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), état relatif aux termites si un arrêté préfectoral le prévoit. L’état des risques s’établit à partir de Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, qui recense adresse par adresse les risques naturels et technologiques ; pour les biens proches de la Seine ou sur les coteaux, cette consultation doit précéder toute offre.
L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat. Pour la location, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal, en 2028 puis en 2034.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Le Port-Marly sur Service-Public.fr. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
La hausse de 52,2 % du nombre de ventes entre 2024 et 2025 signale une reprise de l’activité, mais sur 46 puis 70 transactions elle reste fragile : une année plus calme ramènerait vite le volume à son niveau antérieur. Pour un acheteur, le marché reste étroit, avec peu de biens disponibles à un instant donné ; il faut être prêt à se positionner vite quand un bien correspond, sur la base des ventes comparables. Pour un vendeur, un prix aligné sur la médiane et sur les transactions voisines facilite une vente rapide.
Ces données ne mesurent pas à elles seules l’évolution des prix : elles décrivent cinq années de ventes réelles. L’écart quasi nul entre moyenne et médiane montre un marché homogène. Côté location, l’indicateur appartement de 20,2 €/m², fondé sur 671 annonces, sert de repère ; pour une maison, la comparaison d’offres locales réellement équivalentes reste la seule méthode fiable.
