La Courneuve, en Seine-Saint-Denis, affiche un prix médian de 3 297 € le mètre carré sur cinq ans de ventes DVF, avec un marché où la moyenne s’écarte nettement de la médiane. Ce guide réunit les chiffres mesurés de la commune (prix, nombre de ventes, loyer d’annonce), ses grands secteurs, le budget complet d’un achat, les règles propres à la location dans une commune en zone tendue soumise à l’encadrement des loyers de Plaine Commune, et la lecture du recul des ventes observé sur la dernière année connue.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 973 ventes à La Courneuve sur les cinq dernières années, période arrêtée à la fin de 2024. Le prix médian s’établit à 3 297 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 3 830 €, soit 16,2 % de plus que la médiane.
Un écart de cette ampleur est le signe d’un marché hétérogène. Une partie des ventes se conclut à des prix nettement supérieurs au prix courant, ce qui peut correspondre à des logements neufs vendus sur plan, les données DVF incluant ces ventes, ou à des maisons bien placées. Pour un appartement ancien ordinaire, c’est la médiane, et non la moyenne, qui sert de point de départ.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne pour un appartement non meublé un indicateur de loyer d’annonce de 19,0 € le mètre carré, charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 14,9 à 24,4 €. L’indicateur est mesuré sur la commune : un appartement de 50 m² ressort autour de 950 € par mois. Pour une maison, l’indicateur de 17,2 € le mètre carré (intervalle très large, de 10,4 à 28,5 €) n’est pas mesuré sur la commune seule, faute d’annonces suffisantes : il est estimé à une échelle plus large et doit être pris avec prudence. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ce sont des loyers d’annonce du 3e trimestre 2025, pour un logement de référence non meublé, et non des loyers signés.
Les quartiers ou secteurs
La Courneuve présente des paysages urbains très contrastés. Le centre-ville, autour de la mairie, rassemble petits immeubles, maisons de ville et commerces. La station La Courneuve–8-Mai-1945, terminus de la ligne 7 du métro, le RER B, à la gare de La Courneuve–Aubervilliers, et le tramway T1 assurent la desserte de la commune.
Le grand ensemble des 4 000, l’un des plus connus d’Île-de-France, est engagé depuis plusieurs décennies dans des opérations de rénovation urbaine, avec démolitions, reconstructions et diversification de l’habitat. Ces opérations transforment peu à peu l’offre de logements et expliquent en partie la présence de programmes neufs dans la commune.
Au nord, le parc départemental Georges-Valbon, dont une partie s’étend sur le territoire communal, forme un vaste espace vert à l’échelle de la Seine-Saint-Denis. Les rues pavillonnaires qui subsistent entre les grands axes fournissent l’essentiel des maisons proposées à la vente.
La commune accueille aussi le centre des Archives diplomatiques du ministère des Affaires étrangères, ainsi que des zones d’activités qui en font un lieu d’emploi du territoire de Plaine Commune.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 297 € le mètre carré, un appartement de 50 m² représente environ 165 000 €, un logement de 70 m² environ 231 000 € et une maison de 90 m² environ 297 000 €. Ces montants sont des ordres de grandeur : compte tenu de l’écart important entre moyenne et médiane, un logement neuf ou une maison bien située peut se négocier nettement au-dessus, et seule la comparaison avec des ventes voisines permet d’affiner.
Les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire, varient beaucoup selon le type de bien : pour un logement neuf vendu sur plan, comme ceux issus de la rénovation urbaine, ils sont nettement plus faibles que dans l’ancien. Ils regroupent les droits de mutation, perçus principalement par le Département de la Seine-Saint-Denis et la commune, les émoluments du notaire et les débours ; le simulateur des Notaires de France en donne une estimation pour chaque prix. Les frais de garantie et de dossier du prêt, le taux du crédit, dont la Banque de France publie chaque mois les moyennes, et, dans l’ancien, un éventuel budget de rénovation énergétique, pour lequel France Rénov oriente vers les aides publiques, complètent le calcul.
Dans une copropriété, les charges et les travaux à venir pèsent lourd : les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, remis avant la signature, permettent de repérer un ravalement, une réfection de toiture ou un plan de travaux déjà voté. La taxe foncière et l’assurance habitation complètent le budget annuel.
Les démarches et obligations
Tout vendeur doit remettre un dossier de diagnostics techniques, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions. Ce dernier se prépare à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique qui recense, adresse par adresse, les risques naturels et technologiques connus. Après la signature du compromis ou de la promesse, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours.
La location obéit ici à des règles renforcées. La Courneuve est en zone tendue : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), et la fixation du loyer entre deux locataires est encadrée. La commune fait en outre partie des territoires de Plaine Commune où s’applique l’encadrement des loyers par arrêté préfectoral : le loyer de base d’un bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé pour la catégorie du logement, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. L’indicateur de loyer d’annonce présenté plus haut ne remplace pas ce loyer de référence, qui se vérifie pour chaque adresse.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur ces règles, et Service-Public.fr détaille les démarches.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze derniers mois connus, jusqu’à la fin de 2024, 145 ventes ont été enregistrées à La Courneuve, contre 164 sur les douze mois précédents : un recul de 11,6 %. Sur des volumes aussi modestes, quelques ventes de plus ou de moins suffisent à faire varier fortement ce pourcentage, qu’il faut lire comme une tendance et non comme une mesure précise.
La médiane de 3 297 € couvre cinq ans de ventes, jusqu’à fin 2024. Entre un appartement du grand ensemble des 4 000, un logement neuf et une maison des rues pavillonnaires, les prix peuvent fortement différer : la carte des ventes DVF permet de consulter une à une les ventes récentes de biens comparables dans le même secteur.
Côté investissement, rapporter l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement (19,0 € le mètre carré par mois) au prix médian donne un rendement brut d’environ 6,9 % par an. Ce calcul reste théorique : le loyer d’annonce inclut les charges, le loyer réellement applicable est plafonné par l’encadrement, et ni la taxe foncière, ni la vacance, ni les travaux ne sont pris en compte.
Enfin, la rénovation urbaine en cours et les exigences de performance énergétique modifient peu à peu le parc : un logement classé F ou G devient plus difficile à louer, tandis qu’un bien récent ou rénové garde un avantage à la revente comme à la location.
