Ce guide rassemble ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou de louer à Stains, en Seine-Saint-Denis : le prix médian de 3 124 € le mètre carré mesuré sur 1 085 ventes DVF, l’indicateur de loyer d’annonce de 19,0 € le mètre carré pour un appartement, le budget d’un achat selon la surface, les règles propres à la commune (zone tendue, encadrement des loyers de Plaine Commune, calendrier du DPE) et la lecture à faire du recul de 18,4 % du nombre de ventes sur la dernière année mesurée. Chaque chiffre est accompagné de sa source.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 1 085 ventes à Stains sur les cinq dernières années pour lesquelles un prix au mètre carré peut être calculé. Le prix médian s’établit à 3 124 € : la moitié des biens se sont vendus moins cher, l’autre moitié plus cher. La moyenne atteint 3 429 €, soit 9,8 % de plus que la médiane.
Cet écart indique qu’une partie des ventes se conclut nettement au-dessus du prix courant : pavillons avec jardin, logements récents ou entièrement rénovés. Ces biens tirent la moyenne vers le haut sans représenter la transaction la plus fréquente. Pour situer une offre, la médiane reste le repère le plus parlant, à corriger ensuite selon le type de bien, son état, son étage et son étiquette énergétique.
Les données DVF reprennent les prix signés chez le notaire, pas les prix affichés dans les annonces. À Stains, où appartements de grands ensembles, logements de la cité-jardin et pavillons se vendent à des niveaux différents, un prix demandé très au-dessus de 3 124 € le mètre carré doit se justifier par une qualité vérifiable : maison avec terrain, immeuble récent, rénovation énergétique déjà réalisée.
Les quartiers ou secteurs
Le parc de logements de Stains est contrasté, et les prix le sont aussi. Les grands ensembles, dont le Clos Saint-Lazare, regroupent une large part des appartements de la commune, en copropriété ou en logement social. La cité-jardin, construite dans l’entre-deux-guerres, forme un ensemble architectural à part, avec ses petits immeubles et ses maisons organisés autour d’espaces verts. Entre ces pôles s’étendent des secteurs pavillonnaires, où se vendent l’essentiel des maisons.
La desserte pèse sur la valeur d’un bien. La gare Pierrefitte–Stains, desservie par le RER D et par le tram T11, porte le nom de Stains et de la commune voisine de Pierrefitte-sur-Seine ; l’arrêt Stains–La Cerisaie du T11 dessert un autre secteur de la ville. Un logement situé à distance de marche de ces stations est en général plus recherché qu’un bien qui dépend du bus pour rejoindre le réseau ferré. Avant d’acheter, il est utile de comparer les ventes DVF de la rue ou de l’îlot, et pas seulement la médiane de la commune.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 124 € le mètre carré, un appartement de 50 m² représente environ 156 000 € et un logement de 70 m² environ 219 000 €, avant frais. Ces montants sont des ordres de grandeur : un bien récent, rénové ou proche d’une gare se situera plus haut, un logement à rénover plus bas.
Au prix s’ajoutent les frais d’acquisition : droits de mutation perçus par le département de la Seine-Saint-Denis et par la commune, émoluments et débours du notaire, dont le montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France ; ils sont réduits pour un logement neuf. Viennent ensuite la taxe foncière, votée chaque année par les collectivités, et, pour un appartement en copropriété, les charges courantes et les appels de fonds pour travaux. Dans une commune marquée par les grands ensembles, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, remis avant la vente, sont à lire de près pour repérer les ravalements, isolations ou mises aux normes votés ou envisagés.
Pour un pavillon ou un appartement ancien au DPE médiocre, le coût de la rénovation énergétique doit entrer dans le calcul dès l’offre, d’autant qu’un bailleur ne peut plus louer un logement classé G : France Rénov informe sur les aides mobilisables. Pour le financement, les taux moyens des crédits à l’habitat publiés chaque mois par la Banque de France permettent de vérifier une proposition bancaire sur un budget de l’ordre de 156 000 à 219 000 €.
Pour un projet locatif, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé s’établit à 19,0 € par mètre carré charges comprises, soit un ordre de grandeur de 950 € par mois pour 50 m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Le loyer fixé devra en outre respecter le plafond de l’encadrement des loyers applicable à Stains.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique comprenant notamment le DPE et l’état des risques, établi à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. À Stains, l’âge du bâti compte : le constat de risque d’exposition au plomb vise les logements construits avant 1949, comme ceux de la cité-jardin de l’entre-deux-guerres ; l’état amiante, les immeubles dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997, ce qui inclut les grands ensembles ; les diagnostics électricité et gaz, les installations de plus de quinze ans. En copropriété s’y ajoutent les documents sur l’organisation de l’immeuble et sa situation financière.
Pour louer, plusieurs règles s’appliquent à Stains. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. La commune fait partie de l’agglomération parisienne classée en zone tendue par le décret n° 2013-392 : le préavis du locataire d’un logement vide est réduit à un mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), et la hausse du loyer entre deux locataires est limitée par décret.
Stains relève en outre de l’encadrement des loyers mis en place sur le territoire de Plaine Commune. À chaque nouveau bail, le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour le type de logement et le secteur, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Pour vérifier un loyer au regard de l’encadrement de Plaine Commune, contester un complément de loyer ou relire un avant-contrat, l’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs ; Service-Public.fr détaille les règles applicables.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois achevés le 30 décembre 2024, date de la dernière vente enregistrée pour la commune dans notre base, 177 ventes ont été recensées à Stains, contre 217 sur les douze mois précédents. Le nombre de transactions recule donc de 18,4 %.
Ce recul ne dit rien, à lui seul, de l’évolution des prix : il signale surtout un marché plus lent, où les biens mettent davantage de temps à trouver preneur. À Stains, un acheteur a donc plus de latitude pour comparer et négocier, en particulier sur les logements dont le DPE impose des travaux ; un vendeur a intérêt à caler son prix sur les ventes signées dans son propre secteur, grand ensemble, cité-jardin ou zone pavillonnaire, plutôt que sur les annonces concurrentes.
Côté location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement, mesuré sur la commune, s’étend de 14,8 à 24,3 € par mètre carré dans son intervalle de prédiction à 95 %, pour une valeur centrale de 19,0 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Pour une maison, l’indicateur de 17,4 € est estimé à une échelle plus large que la commune et se lit avec prudence : son intervalle va de 12,1 à 24,9 €.
