Ce guide réunit ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou de louer à Agen : les prix réellement constatés dans les ventes DVF, les loyers d’annonce estimés par l’ANIL, le budget complet d’une acquisition et les obligations qui encadrent une vente ou une location. Chaque chiffre porte sa source et sa période. Avec un prix médian de 1 729 € le mètre carré sur 3 971 ventes et une activité en hausse de 10,6 % sur la dernière année mesurée, la préfecture du Lot-et-Garonne reste un marché où l’écart entre centre ancien, coteaux et secteurs pavillonnaires pèse davantage que le prix moyen affiché.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 3 971 ventes à Agen sur cinq ans, jusqu’au 31 décembre 2025. Le prix médian ressort à 1 729 € par mètre carré et la moyenne à 1 996 €. La médiane partage les ventes en deux moitiés égales : la moitié des biens s’est vendue moins de 1 729 € le mètre carré, l’autre moitié plus. La moyenne, elle, est sensible aux ventes les plus chères ; ici, elle dépasse la médiane de 15,4 %, signe qu’une partie du parc — biens rénovés, maisons recherchées, emplacements très demandés — se négocie nettement au-dessus du reste.
Pour estimer un bien courant, c’est donc la médiane qu’il faut retenir, puis l’ajuster selon l’état, l’étage, l’exposition, la présence d’un extérieur et la performance énergétique. Les données DVF ne décrivent ni l’état intérieur ni la qualité des travaux : deux appartements de même surface peuvent s’écarter fortement du chiffre médian.
Le volume des ventes a augmenté : 720 transactions sur les douze mois achevés fin décembre 2025, contre 651 sur les douze mois précédents, soit une hausse de 10,6 %. Un marché plus actif offre davantage de ventes récentes auxquelles comparer un prix demandé.
Côté location, la carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique donne pour Agen un indicateur de loyer d’annonce de 10,6 € par mètre carré, charges comprises, pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 8,4 à 13,4 €. Pour une maison, l’indicateur atteint 9,6 €, entre 7,5 et 12,3 €. Ces valeurs portent sur des annonces du troisième trimestre 2025 et sont calculées sur la commune elle-même, avec 11 945 observations pour les appartements et 1 756 pour les maisons (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Il s’agit de loyers demandés dans les annonces, pas de loyers signés : un bail peut se conclure en dessous.
Les quartiers ou secteurs
Agen s’est construite sur la rive droite de la Garonne. Le centre ancien, autour de la cathédrale Saint-Caprais, réunit l’essentiel des immeubles anciens et des appartements, souvent sans ascenseur ni stationnement privatif : ces deux points pèsent sur le prix autant que la surface. Le canal latéral à la Garonne traverse la ville et franchit le fleuve par un pont-canal ; les abords du canal et du fleuve se situent en partie dans la plaine alluviale.
Au nord, les coteaux qui dominent la ville accueillent des maisons avec terrain, plus éloignées du centre mais à l’abri de la plaine. Entre ces deux ensembles, les quartiers d’après-guerre et les lotissements plus récents offrent un parc mixte, où l’on trouve à la fois des résidences en copropriété et des maisons individuelles.
La rive gauche, face au centre, relève d’une autre commune, Le Passage, membre elle aussi de l’Agglomération d’Agen. Ses ventes n’entrent pas dans les chiffres de cette page : un acquéreur qui hésite entre les deux rives doit comparer les deux communes séparément. Les chiffres DVF donnés ici portent sur l’ensemble de la commune d’Agen ; pour situer un bien précis, il faut regarder les ventes de sa rue et de son îlot sur la carte des ventes.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 1 729 € le mètre carré, un appartement de 60 m² représente environ 104 000 € et une maison de 100 m² environ 173 000 €. Ces montants sont des ordres de grandeur calculés sur la médiane communale ; le prix réel dépend du bien.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition : droits de mutation perçus pour le département et la commune, émoluments du notaire et débours. Dans l’ancien, ils représentent une part bien plus élevée que dans le neuf. Le simulateur des Notaires de France permet d’en obtenir le montant exact à partir du prix et du type de bien.
Le financement se prépare avec les taux moyens des crédits immobiliers publiés par la Banque de France, qui permettent de juger une offre de prêt. Il faut aussi intégrer la taxe foncière, dont le taux est voté par la commune et l’intercommunalité, les charges de copropriété pour un appartement, et le coût des travaux énergétiques révélés par le DPE. France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat, oriente gratuitement vers les aides disponibles.
Dans le centre ancien, le budget travaux mérite une attention particulière : toitures, menuiseries et installations électriques d’immeubles anciens peuvent peser lourd, et les travaux votés en assemblée générale de copropriété avant la vente doivent être répartis dans l’acte.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques et pollutions, et selon l’âge et la nature du bien, diagnostics plomb, amiante, électricité, gaz, assainissement non collectif et termites dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. L’état des risques et pollutions s’établit à partir de Géorisques, service du ministère de la Transition écologique : à Agen, la proximité de la Garonne impose d’y vérifier l’exposition au risque d’inondation, parcelle par parcelle.
Pour un appartement, le vendeur fournit aussi les documents de copropriété : règlement, procès-verbaux des dernières assemblées générales, montant des charges et état des travaux votés.
Côté location, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Un bailleur qui achète pour louer doit donc lire le DPE avant de signer.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Agen sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur ces règles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
La hausse de 10,6 % du nombre de ventes sur la dernière année mesurée signale un marché plus actif. Pour un acheteur, cela veut dire davantage de références récentes et une concurrence plus forte sur les biens bien placés ; pour un vendeur, un délai de vente potentiellement plus court, à condition que le prix reste cohérent avec les ventes comparables.
La médiane de 1 729 € agrège cinq années de ventes : elle lisse les variations et ne donne pas le prix du mois en cours. Les ventes des douze derniers mois, visibles sur la carte, sont plus utiles pour négocier.
Le calendrier du DPE continue de peser sur les biens les moins performants. Dans un parc ancien comme celui du centre d’Agen, un logement classé F ou G se négocie souvent en tenant compte des travaux nécessaires pour le relouer. À l’inverse, un bien déjà rénové justifie un prix au-dessus de la médiane. L’écart de 15,4 % entre moyenne et médiane traduit précisément cette diversité du parc.
