Sommaire du guide
Ce guide est consacré à la prise de vue et à ses règles. La préparation du logement (désencombrement, petites réparations) est détaillée dans notre guide home staging.
Ce que le droit encadre dans les photos d'annonce
L'autorisation du vendeur et l'accord recommandé de l'architecte
Service-Public.fr le rappelle : « Avec l'autorisation du vendeur, une photographie accompagne le plus souvent les annonces. Il est recommandé de recueillir l'accord écrit de l'architecte ayant conçu le bâtiment et de faire paraître son nom au bas de la photographie. » (Source). Si vous confiez la vente à une agence, précisez dans le mandat qui réalise les photos et à quoi elles peuvent servir.
Le droit à l'image des personnes
Une personne reconnaissable sur une photo doit avoir donné son accord écrit avant toute diffusion. Service-Public.fr précise qu'« il est nécessaire d'avoir votre accord écrit pour utiliser une image où vous êtes reconnaissable » et que, dans un lieu privé, cette autorisation est requise dès que la personne est reconnaissable (Source). Pour un mineur, l'accord écrit des parents est nécessaire. La règle simple : aucune personne sur les photos, ni reflet dans un miroir.
Les maisons voisines et la vue
Photographier une maison ou un jardin ne demande pas, en principe, l'autorisation de son propriétaire, sauf si la publication lui cause un trouble anormal, par exemple une atteinte à sa vie privée (ministère de l'Économie, APIE). Évitez donc les vues plongeantes sur le jardin ou les fenêtres des voisins, et les plaques d'immatriculation lisibles.
La fidélité de l'annonce
Pour un professionnel, une annonce qui induit en erreur relève des pratiques commerciales trompeuses ; la DGCCRF cite notamment une erreur sur la surface annoncée (DGCCRF). Service-Public.fr indique que ces pratiques sont punies de 2 ans d'emprisonnement et de 300 000 € d'amende, et que l'acheteur peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la nullité du contrat ou des dommages et intérêts (Service-Public.fr). Même entre particuliers, une photo qui masque un défaut connu fragilise la vente.
Préparer le logement avant la séance
- Ranger et vider les surfaces : plans de travail, tables, rebords de fenêtre, sol.
- Retirer tout ce qui est personnel : photos de famille, courrier, documents administratifs, prénoms des enfants sur les portes, calendriers.
- Nettoyer vitres et miroirs, qui accrochent la lumière et les traces.
- Remplacer les ampoules grillées et harmoniser leur couleur, pour éviter des teintes différentes d'une pièce à l'autre.
- Faire les lits, fermer les abattants des toilettes, sortir poubelles et animaux.
- Dégager l'extérieur : tondre, ranger le mobilier de jardin, déplacer la voiture de l'allée.
Réussir la prise de vue, étape par étape
Le matériel et les réglages
Un smartphone récent suffit si la lumière est bonne. Travaillez à l'horizontale (format paysage), à hauteur de poitrine, en gardant les lignes verticales des murs bien droites. Le mode grand angle aide dans les petites pièces, mais un angle extrême déforme les volumes et donne une impression trompeuse de surface : restez mesuré.
La lumière
Photographiez de jour, volets et rideaux ouverts, lampes allumées pour déboucher les zones sombres. Évitez de faire face à une fenêtre en plein soleil, qui rend la pièce noire. Pour la façade, choisissez le moment où le soleil l'éclaire plutôt que de dos.
Les angles
Placez-vous dans un angle de la pièce pour montrer deux ou trois murs et donner la profondeur. Une photo par pièce principale au minimum, deux pour le séjour et la cuisine. Ajoutez un détail uniquement s'il apporte une information : cheminée, parquet ancien, rangements intégrés.
| Pièce ou zone | À montrer | Piège fréquent |
|---|---|---|
| Façade ou immeuble | Le bâtiment entier, l'entrée | Voitures et passants reconnaissables |
| Séjour | Volume, luminosité, accès à l'extérieur | Contre-jour sur les fenêtres |
| Cuisine | Plans de travail, équipements | Objets et électroménager en désordre |
| Chambres | Taille, rangements | Photos de famille, jouets nominatifs |
| Salle d'eau | Équipements, état des joints | Reflet du photographe dans le miroir |
| Extérieur, vue | Jardin, terrasse, exposition | Vue sur le jardin des voisins |
L'ordre de présentation
Mettez en premier la photo qui résume le bien : la façade pour une maison, le séjour pour un appartement. Enchaînez ensuite dans l'ordre d'une visite réelle. Ajoutez un plan du logement si vous en disposez : il aide l'acheteur à se repérer et évite des visites inutiles.
Retouches et aménagement virtuel : où est la limite
| Admis | À signaler clairement | À proscrire |
|---|---|---|
| Correction de la luminosité, du contraste, redressement des verticales | Meubles ajoutés numériquement dans une pièce vide | Effacer une fissure, une tache d'humidité, un pylône ou une construction voisine |
| Recadrage qui ne masque rien d'important | Projection de travaux (rendu après rénovation) | Remplacer le ciel ou la vue par une autre |
Une photo d'aménagement virtuel doit porter une mention visible sur l'image elle-même, et la version réelle de la pièce doit figurer dans l'annonce. Le but est d'aider l'acheteur à se projeter, jamais de lui faire découvrir à la visite un logement différent.
Cas particuliers
- Logement loué : organisez la séance avec le locataire. Ses effets personnels relèvent de sa vie privée ; ne le photographiez pas et obtenez son accord sur ce qui sera montré.
- Copropriété : les parties communes (hall, jardin collectif) peuvent être montrées, sans occupants reconnaissables.
- Photos d'un professionnel : si une agence ou un photographe a réalisé les photos, vérifiez par écrit que vous pouvez les réutiliser, par exemple si vous changez d'agence ou vendez ensuite seul.
Erreurs à éviter
- Publier des photos de l'année précédente, avec une autre saison ou d'anciens meubles.
- Montrer le numéro de rue, les clés, une alarme, un digicode ou des objets de valeur : c'est aussi une question de sécurité.
- Photographier en format vertical ou de travers.
- Multiplier les photos quasi identiques d'une même pièce au lieu de couvrir tout le logement.
- Présenter comme réelle une image retouchée ou meublée virtuellement.
Pour la rédaction du texte qui accompagne les photos, consultez aussi notre guide vendre sans agence.
Qui contacter
Pour une annonce d'un professionnel que vous jugez trompeuse, la DGCCRF peut être saisie via SignalConso. Pour faire retirer une photo sur laquelle vous apparaissez, adressez-vous d'abord à l'auteur puis au site qui la diffuse. En cas de litige sur une annonce ou une vente, un avocat, un notaire ou l'ADIL de votre département doit être consulté.
Sources
- Que doit indiquer l'annonce d'une vente immobilière ? — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
- Droit à l'image et respect de la vie privée — Service-Public.fr (DILA), consulté le 27 septembre 2026
- Droit à l'image des personnes et des biens — Ministère de l'Économie (APIE), consulté le 27 septembre 2026
- L'agent immobilier : les règles qui encadrent la profession — DGCCRF (economie.gouv.fr), consulté le 27 septembre 2026
Vos questions
Comment faire de belles photos pour vendre sa maison ?
Photographiez de jour, volets ouverts et lampes allumées, en format paysage, à hauteur de poitrine, depuis un angle de chaque pièce pour montrer la profondeur. Rangez et retirez les objets personnels avant la séance. Commencez l'annonce par la photo la plus représentative, façade ou séjour, puis suivez l'ordre d'une visite. Un smartphone récent suffit si la lumière est bonne.
A-t-on le droit de retoucher les photos d'une annonce immobilière ?
Corriger la luminosité, le contraste ou redresser les lignes est admis. En revanche, effacer un défaut, une construction voisine ou modifier la vue rend l'annonce trompeuse. Pour un professionnel, c'est une pratique commerciale trompeuse punie de 2 ans d'emprisonnement et de 300 000 € d'amende ; l'acheteur trompé peut aussi saisir le tribunal judiciaire pour demander la nullité du contrat ou des dommages et intérêts.
Le home staging virtuel est-il autorisé dans une annonce ?
Aucun texte ne l'interdit, mais l'image ne doit pas tromper l'acheteur. Indiquez sur la photo elle-même qu'il s'agit d'un aménagement virtuel et publiez aussi la photo réelle de la pièce vide. L'objectif est d'aider à se projeter, pas de présenter un logement différent de celui que l'acheteur découvrira lors de la visite.
Peut-on photographier un logement loué pour le vendre ?
Oui, mais en organisant la séance avec le locataire, puisque le logement est son lieu de vie privé. Ne le photographiez pas et ne montrez pas ses effets personnels sans son accord ; une personne reconnaissable ne peut apparaître sur une photo diffusée qu'avec son accord écrit. Mieux vaut convenir à l'avance des pièces et des angles photographiés.
Combien de photos mettre dans une annonce immobilière ?
Aucune règle ne fixe de nombre. L'objectif est de couvrir chaque pièce principale au moins une fois, avec deux vues pour le séjour et la cuisine, plus la façade, l'extérieur et la vue s'ils sont des atouts. Évitez les doublons : dix photos variées informent mieux que vingt clichés presque identiques. Un plan du logement complète utilement l'ensemble.
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