Assurance PNO : obligatoire ? garanties et impôts

Si votre logement est en copropriété, vous devez obligatoirement l'assurer en responsabilité civile même si vous ne l'habitez pas, qu'il soit loué, prêté ou vide : c'est l'obligation de l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les assureurs couvrent par un contrat dit « propriétaire non occupant » (PNO). Pour une maison hors copropriété, aucune assurance n'est imposée au bailleur, mais il répond seul des dommages causés aux tiers, et la prime d'une PNO est déductible des loyers imposés au régime réel.

Quand l'assurance PNO est-elle obligatoire ?

L'obligation dépend du statut du bien, pas de la présence d'un locataire :

| Situation | Obligation d'assurance du propriétaire | Texte cité par Service-Public |

|---|---|---|

| Lot en copropriété, loué, prêté ou vacant | Oui : responsabilité civile au minimum | Loi du 10 juillet 1965, art. 9-1 |

| Maison ou immeuble entier hors copropriété, loué | Non, mais responsabilité envers les tiers | — |

| Locataire (bail d'habitation ou bail mobilité) | Oui : risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) | Loi du 6 juillet 1989, art. 7 |

| Syndicat des copropriétaires | Oui : responsabilité civile de l'immeuble | Loi du 10 juillet 1965, art. 9-1 |

Service-Public le résume ainsi pour la copropriété : « Chaque copropriétaire – occupant ou non – doit assurer son lot au minimum pour les dommages qu’il pourrait causer à autrui. » (Source). Pour un logement individuel mis en location, la fiche précise au contraire qu'aucune assurance habitation n'est imposée au bailleur, tout en rappelant qu'il devra indemniser les tiers en cas de sinistre parti de son bien, par exemple la chute d'un arbre ou un dégât des eaux (Source).

Pourquoi l'assurance du locataire et celle de l'immeuble ne suffisent pas

Trois contrats coexistent dans un immeuble loué, et chacun laisse des trous :

L'assurance du locataire ne couvre obligatoirement que les dommages causés au logement loué. Service-Public précise que la garantie des risques locatifs ne couvre pas les dommages causés aux voisins : la garantie recours des voisins et des tiers est facultative (Source).
L'assurance de la copropriété, souscrite par le syndic, couvre les dommages dont l'origine est dans les parties communes. Le contrat collectif ne couvre pas les sinistres dont l'origine est privative, même s'ils ont causé des dégâts dans les parties communes ou chez d'autres occupants.
Le logement vide entre deux locataires n'est couvert par aucun contrat d'occupant.

La PNO comble ces vides : elle couvre votre responsabilité de propriétaire, par exemple si une installation électrique défectueuse de votre lot provoque un incendie qui gagne le palier et l'appartement voisin, l'exemple donné par Service-Public. Selon les contrats, elle peut aussi indemniser les dommages subis par votre propre logement (dégât des eaux, incendie) pendant une vacance ou en cas de carence de l'assurance du locataire. Lisez les conditions : seule la responsabilité civile est imposée par la loi, le reste relève de l'offre de chaque assureur.

Le cas des petits dégâts des eaux

Pour un dégât des eaux ou un incendie dans un immeuble d'habitation dont les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € HT, la convention IRSI entre assureurs désigne un assureur gestionnaire unique. En dessous de 1 600 € HT, c'est cet assureur gestionnaire qui indemnise, sans recours contre les autres (Source). Si votre lot est vide, c'est souvent votre PNO qui sera sollicitée. Voir aussi notre guide sur le dégât des eaux.

Souscrire une PNO, étape par étape

1. Vérifiez votre situation : lot de copropriété (obligation) ou maison individuelle (choix). Pour un meublé de tourisme, les règles d'assurance du locataire sont différentes ; signalez cet usage à l'assureur.

2. Décrivez précisément le bien : adresse, surface, étage, location vide ou meublée, période de vacance éventuelle, dépendances (cave, parking).

3. Choisissez les garanties au-delà de la responsabilité civile : dommages au bâti, recherche de fuite, vol et vandalisme pendant la vacance, protection juridique. La garantie des loyers impayés est un contrat distinct.

4. Conservez l'attestation : le syndic, un acquéreur ou votre gestionnaire peuvent la demander. Un modèle de demande d'attestation PNO est disponible sur icitoo.

5. Mettez le contrat à jour à chaque changement : passage de vide à meublé, travaux, vente.

En cas de refus d'un assureur, le copropriétaire soumis à l'obligation peut saisir le bureau central de tarification, qui fixe la prime que l'assureur choisi est tenu d'appliquer.

Et si le locataire n'est pas assuré ?

Le locataire doit fournir son attestation à la remise des clés, puis chaque année à votre demande. S'il ne le fait pas, deux voies existent (Source) :

Résilier le bail, si une clause résolutoire le prévoit, un mois après un commandement délivré par un commissaire de justice resté sans effet ;
Assurer pour son compte : vous envoyez une lettre recommandée annonçant votre intention ; sans attestation dans le mois, vous souscrivez une assurance des risques locatifs, dont la prime, majorée de 10 % au plus, est récupérable par douzièmes avec chaque loyer.

Cette assurance pour compte ne remplace pas la PNO : elle couvre le locataire, pas votre responsabilité de propriétaire. Voir notre guide sur l'assurance habitation du locataire.

Fiscalité : une prime déductible au régime réel

Au régime réel des revenus fonciers, les primes d'assurance du propriétaire bailleur se déduisent pour leur montant réel et justifié, sur la ligne 223 de la déclaration 2044 (Source). La doctrine fiscale cite expressément la responsabilité civile du propriétaire bailleur, « notamment les dommages que pourrait causer le bien aux locataires ou aux tiers (primes d’assurance « propriétaire non-occupant ») » (Source). Seules sont déductibles les primes effectivement payées par le bailleur au titre de l'année. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire couvre toutes les charges et aucune prime ne se déduit à part : comparez les deux régimes dans notre guide micro-foncier ou réel.

Erreurs à éviter

Croire que l'assurance de l'immeuble couvre votre lot : elle ne joue pas pour un sinistre d'origine privative.
Résilier la PNO quand le logement se vide : c'est précisément la période où aucun occupant n'est assuré.
Se contenter de l'attestation du locataire à l'entrée : demandez-la chaque année.
Déclarer le bien comme loué vide alors qu'il est meublé, ou oublier un changement d'usage : le contrat doit correspondre à l'usage réel du logement pour jouer sans discussion.

Qui contacter

Votre assureur ou un intermédiaire pour comparer les contrats ; le syndic pour connaître les garanties du contrat de l'immeuble et, le cas échéant, les modalités de déclaration d'un sinistre dans les parties communes ; l'ADIL de votre département pour les obligations entre bailleur et locataire. En cas de refus d'assurance, le bureau central de tarification.

En cas de doute sur l'étendue de votre garantie ou de litige après un sinistre, un professionnel (ADIL, avocat, expert d'assuré) doit être consulté.

Sources

Assurance du logement par le propriétaire — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives ? — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Obligation du locataire : assurance habitation couvrant les risques locatifs — Service-Public, consulté le 27 septembre 2026
Notice pour remplir la déclaration N° 2044 des revenus fonciers de l'année 2025 — impots.gouv.fr, consulté le 27 septembre 2026
RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Primes d'assurance — BOFiP-Impôts, consulté le 27 septembre 2026

Questions fréquentes

L'assurance PNO est-elle obligatoire ?+

Oui si le logement fait partie d'une copropriété : chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s'assurer au minimum en responsabilité civile, que le lot soit loué, prêté ou vide. Non pour une maison ou un immeuble entier hors copropriété : le propriétaire bailleur n'est pas tenu de s'assurer, mais il devra indemniser lui-même les tiers si un sinistre part de son bien.

L'assurance de mon locataire ne suffit-elle pas ?+

Non. La garantie obligatoire du locataire couvre les dommages causés au logement loué par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Elle ne couvre pas les dommages aux voisins, sauf garantie facultative, ni votre responsabilité de propriétaire, par exemple pour une installation défectueuse. Elle ne joue pas non plus quand le logement est vide entre deux locations.

Que couvre une assurance propriétaire non occupant ?+

Au minimum, votre responsabilité civile de propriétaire : les dommages que votre logement cause aux voisins, à la copropriété ou aux tiers. Selon les contrats, elle peut aussi couvrir les dommages subis par le logement lui-même pendant une vacance, la recherche de fuite, le vol ou le vandalisme, et une protection juridique. Vérifiez les garanties et exclusions avant de signer.

L'assurance PNO est-elle déductible des impôts ?+

Oui si vos loyers sont imposés au régime réel des revenus fonciers : la prime se déduit pour son montant réel, ligne 223 de la déclaration 2044, l'année où elle est payée. La doctrine fiscale cite expressément les primes « propriétaire non-occupant ». Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire couvre déjà toutes les charges et la prime ne peut pas être déduite en plus.

Faut-il une PNO pour un logement vide ou prêté à un proche ?+

En copropriété, oui : l'obligation de responsabilité civile vise tout copropriétaire non occupant, que le logement soit loué, prêté gratuitement ou inoccupé. C'est même dans ces situations que le risque est le moins couvert, faute d'occupant assuré. Hors copropriété, l'assurance reste facultative mais vivement utile, car un sinistre dans un logement vide peut passer inaperçu plusieurs jours.

Mon locataire n'a pas d'assurance, que faire ?+

Envoyez-lui une lettre recommandée annonçant que vous allez l'assurer pour son compte. S'il ne fournit pas d'attestation dans le mois, vous souscrivez une assurance des risques locatifs et récupérez la prime, majorée de 10 % au maximum, par douzièmes avec le loyer. Vous pouvez aussi faire jouer la clause résolutoire du bail après un commandement d'un commissaire de justice resté sans effet pendant un mois.